2023年唐山市房地产企业发展问题及对策研究报告 唐山房地产市场分析及前景(五篇)

在经济发展迅速的今天，报告不再是罕见的东西，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。那么，报告到底怎么写才合适呢？下面我给大家整理了一些优秀的报告范文，希望能够帮助到大家，我们一起来看一看吧。

2023年唐山市房地产企业发展问题及对策研究报告 唐山房地产市场分析及前景篇一

中小企业发展困境及对策研究

中小企业发展困境原因分析

目前，我国中小企业已超过4200万家，占全国企业总数的99%，中小企业贡献了40%的gdp、60%的出口总额以及75%的就业岗位，在国民经济中占据重要地位，成为推动经济增长的主要力量。但是，如今中小企业的生存和发展却极不乐观，原因主要有四个方面：一是产业结构问题，二是融资问题，三是中小企业的管理问题，四是当前的宏观经济形势。

产业结构问题

我国中小企业在产业结构方面良莠不齐，既存在产业结构合理，附加值高的中小企业，如部分优秀的高科技企业；也存在着产业结构层次低、重复建设严重、模式雷同、与大企业的协作配套关系差、创新能力弱的中小企业。同时，整个中小企业及整个民营经济总体上处于产业链的中下游。据最新全国500强统计，超过400家为大型国企，总利润超过1万亿元，只有不到100家为民企，利润仅为1098亿元。大型的基础服务、基础原材料的价格，中小企业没有任何影响力。中小企业是经济社会中的弱势群体，付出大，环境苦，收获少。目前，社会各界重视中小企业的困难，等于是关注经济中的弱势群体。当前应妥善分类，针对不同情况的中小企业采取不同的政策，同时下决心调整整个经济结构，促使整个经济均衡发展，以有利于国民经济的长远健康运行。融资问题

受各种因素影响，融资困难成为长期困扰中小企业生存和发展的瓶颈。

从微观层面，中小企业融资难的原因主要有：中小企业与大企业相比实力差距明显；中小企业信用和综合素质建设尚需继续完善；部分中小企业主不愿意放松对企业的控制权，股本融资进展慢；中小企业缺乏对资本市场的了解和与资本市场沟通的能力等。同时，社会上各种投机性获利机会太多，导致流向长期创业与长远创新的资源与动力不够。从宏观层面，中小企业融资难的原因主要有以下三点：首先，金融方面对中小企业的扶持力度不够。其次，缺乏与中小企业相匹配的专业中小金融机构，尤其缺乏专门为中小企业融资服务的政策性银行。虽然我国已有遍及城乡的中小商业银行如农村信用社、股份制商业银行、城市商业银行等，但由于他们没有得到政策性融资权，加上中小企业自身的劣势，实际上中小企业贷款需求无法得到满足。此外，有些中小金融机构本身经营管理水平就不高，业务创新能力不足，无法与时俱进，提出满足实际需求的金融产品；同时也应承认，整个社会的诚信体系与司法保障的时效性也减弱了银行放贷的积极性，从而削弱了对中小企业的金融支持。第三，中小企业通过发行股票和债券融资的渠道也不畅通，能够上市的可谓屈指可数。据统计，我国的中小企业中，基本符合创业板上市

条件的企业仅有1200多家，已经改制和完成辅导期的企业500多家，而且其中高新技术企业占85％以上。我国《公司法》还规定有限责任公司发行债券其净资产不得少于6000万元，股份有限公司净资产不得少于3000万元，这些条件也限制了中小企业通过发行债券融资的空间。

中小企业的管理问题

首先是人力资源管理问题。众所周知，人力资源的贫乏是制约中小企业发展的重要因素之一。形成中小企业人力资源匮乏及储备不足的主要原因有：企业资金实力有限；企业的分配、激励制度不健全；人员整体素质有待提升，缺乏人才培训机构和人才战略规划。其次是市场营销问题。市场营销对于中小企业意义十分重大，特别是销售型的中小企业。很多中小企业或因眼光问题或因生存所迫，过于重视短期利益，缺乏战略规划，导致难以做大；同时由于进入壁垒与市场细分程度较低，低水平上的过度竞争是当前中小企业生存环境的主要特点。

第三是技术创新问题。我国中小企业技术创新的总体水平还很低，与国内大企业及国外企业相比，在创新投入、研发能力和成果转化等方面还存在着巨大的差距。据中国中小企业协会统计，我国中小企业中科技型企业仅占2%。

最后一点是信息化建设问题。随着户联网的发展与电子商务的兴起，信息化大大缩小了中小企业与大企业之间在信息获取能力、规模经济、市场营销等方面的差距，提高了中小企业的竞争力，拓宽了中小企业的生存与发展空间。因此，推动中小企业的信息化建设，对于我国经济发展无疑具有重要作用。但中小企业由于资金不足、人才匮乏和管理水平落后，无论从管理规范化、信息应用基础、应用的全面性要求及一次性信息技术投入能力来看，都非常有限。

当前的宏观经济形势

新《劳动合同法》的颁发，给众多中小企业带来巨大的冲击。新《劳动合同法》的实施从国家的全局上有其必要性和长远意义。同时，也在客观上使一部分企业的用工成本上升。据广东省社科院经济研究所调查，广东省中小企业生产成本比以前提高了30%。中国企业家调查系统2007年调查显示，93.4%的中小企业经营者认为新《劳动合同法》会增加企业用工成本。全国政协委员、杭州市政协主席孙忠焕说：“《劳动合同法》短期内会对一些中小企业特别是一些劳动密集型的企业产生较大影响，如用工成本增加、用工风险加大、用工难度增强等，使这一部分企业生存困难，发展难以为继。”同时，一系列影响出口的因素，如，出口退税政策、土地成本、通货膨胀、人民币升值、银根紧缩、美国次贷危机等，都对中小企业出口产生了不利影响。

此外，政府没有设立类似美国小企业管理局（sba）的全国统一的中小企业管理机构，中小企业社会中介服务体系尚不健全，上述因素的进一步加强和完善有利于中小企业的发展。

促进中小企业发展的对策建议

为了促进中小企业的发展，政府在财政税收、信用担保、信贷支持等方面做了很多颇有成效的工作。针对中小企业发展困难的原因分析，下面从产业结构、融资、人才机制、企业管理和社会服务机构五个方面梳理提出建议，希望对中小企业的发展有所帮助。很多建议其实也是社会各界多次提及的，关键是希望政府层面能抓紧研究，对其中条件成熟的措施能抓紧实施。

产业结构问题

对困难中小企业要分门别类，采取不同的应对方法。对于部分由于产业结构落后、确已丧失竞争能力的中小企业，政府的支持帮助应重在善后及帮助劳动力转移，以利社会和谐。对于产业结构合理、自主创新能力强或潜力大的中小企业，尤其是高科技中小企业

等，政府应在财政、税收、融资等各方面大力支持，促进其进一步做大做强。《中华人民共和国中小企业促进法》就明确规定“本法所称中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立的有利于满足社会需要，增加就业，符合国家产业政策，生产经营规模属于中小型的各种所有制和各种形式的企业”。

融资问题

解决中小企业融资难的问题，主要可以从以下两个方面努力：第一是建立健全多层次资本市场体系；第二是努力建立为中小企业服务的银行体系。

第一，建立健全多层次资本市场体系

1.抓紧推进设立柜台交易

考察世界证券市场发展史，我们会发现各国证券市场都走过了从柜台交易市场，到建立集中的证券交易市场即所谓的场内交易市场，再到重新开辟规范的柜台交易市场作为补充的一条看似矛盾的发展道路，因此在我国设立柜台交易市场符合证券发展规律。再考虑到目前我国正处于经济转型期，在我国建立柜台交易市场,能为数百万计达不到上市条件的企业提供股权交易平台,有利于中小企业发展,也有助于我国形成一个多层次的资本市场。2008年3月13日，国务院已正式批准天津《滨海新区综合配套改革试验方案》，通过天津设立柜台交易市场，标志着场外交易市场在我国取得进一步的发展。同时，柜台交易市场应从一起步就注意科学规划，严格管理，健康发展。

2.积极利用风险投资基金

风险投资为中小企业开辟了一条很好的融资渠道。首先，从风险资本的特征看，其投资对象主要是那些不具备上市资格，无法通过发行股票、债券筹资，同时由于信用低且缺乏可抵押资产的中小型企业和新兴企业，甚至是仅仅处于构思中的企业。其投资目的主要是通过资金和技术援助取得部分股权，促进企业发展。因此，风险资金进入中小企业后，会大大提高中小企业的效益，吸引社会资金对中小企业的再投入，从而可以推动中小企业全面发展，形成良性循环，促进整个国民经济的持续有效增长。此外，风险资本进入中小企业也有利于优化资源配置，提高资金的使用效率。但是，目前我国中小企业利用风险投资面临一系列的问题：资金来源不足，投资规模偏小；缺乏风险投资专门人才；风险投资的退出机制尚不健全；风险投资的政策不到位等。为此，我们可以采取以下对策：①加大政府对风险投资的支持力度，包括政府部门对风险资本的收益给予减免税优惠，制订激励中小企业技术创新与风险投资互相促进的专项规划等；②推动风投资金来源多元化，可以包括政府投资、商业银行的风险性贷款、发行股票债券以筹集社会游资；探索建立多层次风投组合模式，探索部分稳健型低风险风投资金的商业化保险机制，分散部分政策性风投资金的投资风险等；③推动风险投资主体提高效率及扩大规模；④积极培育中小企业融资市场。

3.发行中小企业联合债券

中小企业联合债券也是解决中小企业融资难问题的一条途径。2007年11月，深圳市20家中小企业就成功发行过10亿元“07深中小债”。中小企业联合发行公司债券，还有利于推动债券市场品种供给的多样化，促进债券市场的发展。

此外，可积极利用国际二板市场及香港创业板市场，为具有广阔市场前景和成长潜力的中小企业提供上市条件。

第二，建立为中小企业服务的银行体系应该大力发展为中小企业服务的专业化中小金融机构，加快中小金融机构的建立，尤其是在经济发达地区。中小金融机构能够直接了解本地中小企业的生产经营状况，具有信息快和交易成本低的优势。中小金融机构与中小企业的合作可以使两者相互促进、共同发展。

解决中小企业人才匮乏的问题

首先，为了帮助解决企业与求职者之间信息不对称的问题，推动中小企业可以从市场上寻找到合适的优秀人才，建议政府考虑构造一套人才的市场评价体系。在这个体系中，利用合适的标准对每个人做客观评价。当人才个体的经营业绩差的时候，评价体系就对他有一个较低的评价，他的人力资本就会贬值；反之其人力资本就会得到提升。通过这套评价体系，不仅可以降低企业用人的成本，市场也可以对人才个体进行约束和激励。其次，为了吸引和留住人才，中小企业应制定一套有自己特色的灵活的薪酬、福利等物质激励制度，完善福利保障制度等。中小企业还可以在产权明晰上下工夫，制定多样的、具有吸引力的股权政策，如现金股权激励模式、股份期权激励模式等。美国硅谷的企业就普遍采取经理股票期权制。当然，创造恰当的非物质条件激励也是吸引人才的重要手段。中小企业应根据人才自身的素质和经验，结合企业内部的实际情况，依照企业的目标策略，给人才设置挑战性的工作或职位，使其能够在工作中得到发展的空间，从而满足人才自我实现的需要。

第三，企业文化对人才的影响也是不容忽视的。优秀的企业文化会影响员工对企业的根本看法、企业的领导风格、领导方式、组织结构和关系等，而这些都是企业能否有效吸引住人才的主要影响因素。因此，中小企业要重视企业文化的建设。

针对上述各个方面，政府可以大有作为。政府要高度重视社会的诚信机制建设，加快诚信制度立法，严厉打击各种非诚信行为，加大失信者的成本。同时，努力建立企业和人才个体的诚信档案以及规范的信息传递和披露机制，使个人的信用状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。大力推动中小企业建立市场化和先进合适的个性化的用人机制，通过市场实现人才优胜劣汰，推动企业竞争力与人才个体竞争力的双提升，进而从根本上提升整个社会的竞争力。

企业管理问题

中小企业要想获得快速健康的发展，仅仅靠政策的扶持是难以持久的，更重要的是靠自身的不断改进。中小企业要建立健全内部管理制度，建立清晰的产权治理结构；建立和完善劳动用工制度、收入分配制度、内部保险和福利制度；建立健全企业财会、评估、审计等制度。同时要高度重视制度的不断创新，适时调整经营策略，才能在激烈的市场竞争中发展壮大。

中小企业社会服务体系问题

中小企业社会服务体系的缺失使得中小企业的发展受到很大的制约。为此，要建立健全社会中介服务体系，为中小企业提供信息服务，减少中小企业直接融资的交易成本和风险。同时，政府应加强对这些中介机构的监管，以防止中介机构提供虚假信息。广东省在促进中小企业发展方面所做的工作广东省对中小企业的扶持在全国是走在前列的。广东省政府，包括省中小企业局及各有关部门在这一方面做了大量的工作。在政策方面，《关于加快民营经济发展的决定》（粤发〔2003〕4号），《关于加快我省中小企业信用担保体系建设的意见》（2004），《关于优化中小企业信用担保机构开展业务的政务环境的若干意见》(2005)，《广东省关于推进民营企业融资工作的指导意见》(2007)等相继出台，大力推动改善了中小企业的融资困难。2007年9月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议又通过《广东省促进中小企业发展条例》（以下简称《条例》）。作为广东省第一部以中小企业为主体的地方性法规，《条例》从创业扶持、资金支持、技术创新、市场开拓、社会服务、权益保护六个方面制定了促进中小企业发展的相关法律法规。在具体的实施层面，每年省委省政府都拿出来相当大的一部分资金来扶持中小企业的发展。各市也都纷纷出台政策帮助中小企业。最近省委省政府进一步加大了产业调整力度，努力提升产业的发展水平，特别是双转移的战略提出来以后，省委省政府准备拿出500个亿配合支持双转移战略的实施，也惠

及大量的中小企业。广东省工商联（总商会）为推进中小企业的发展做了大量的调查研究工作，向政府有关部门提出了多方面的政策措施建议，也高度重视维护中小企业的权益，为推进广东中小企业的发展，省工商联（总商会）将继续全力提供服务。

尽管如此，由于国际经济形势剧变波及，由于广东经济与出口的高度关联性，广东省中小企业的发展仍然很艰难，主要表现面临融资、产业结构调整、自主创新等各个方面的困难。广东的广大中小企业迫切盼望中央各部门针对广东的特点及实际困难，给予帮助和指导。

我们深信，我国经济的中长期趋势向好，中央的改革开放国策是完全正确的，当前的中小企业困难也是暂时的。在企业界的奋发努力下，在政府和社会各界的共同帮助和关注下，中小企业一定能度过难关，迎来发展的春天，再现辉煌。

作者：广东省商会副会长姚振华

2023年唐山市房地产企业发展问题及对策研究报告 唐山房地产市场分析及前景篇二

加快中小企业发展的对策研究

发布时间：2011-7-19信息来源：中国论文下载中心 作者：陈海蔚

论文关键词：中小企业 发展 问题 对策

论文摘要：中小企业问题在世界各国和地区经济与社会发展中都具有战略意义，各国都把中小企业作为扶持的重点。如何切实解决中小企业发展中存在的问题,加快中小企业的发展,对促进我国经济又好又快地发展,以及构建社会主义和谐社会都有着及其重要而深远的意义。本文通过分析我国中小企业的作用,剖析其发展面临的突出问题,并提出了加快中小企业发展步伐的对策。

1.中小企业在国民经济发展中的作用

1.1中小企业在国民经济中占有重要的作用

据统计,目前,我国散布在各个行业的中小企业已占全国企业总数的99%,这些企业创造的工业总产值、实现利润和出口总额分别占全国总量的60%、40%和60%左右。这充分表明,中小企业在我国经济发展中正扮演着越来越重要的角色。

1.2中小企业缓解社会就业压力

企业规模越大,资本集中程度和有机构成越高,吸纳每一个劳动力就业所需的资本也就越多。与大企业相比,中小企业同等数量的投资可以吸收更多的从业人员。据统计在工业部门新增的8000万劳动力中,75%在小企业,全国工业部门1.5亿劳动力中,有1.1亿(占73%)在小企业就业。近几年它们共吸纳全社会75%的就业人员。

1.3中小企业是技术创新的重要源泉

越来越多的证据表明,中小企业在技术创新方面发挥着重要作用。据估计,我国中小企业发明专利占全国总数的66%,研发的新产品占全国的82%。与大企业相比,中小企业不仅是创新与技术进步的重要源泉,而且它们作出贡献的效率更高、成本更低。

2.中小企业发展面临的问题

2.1融资渠道难

融资难几乎是所有中小企业发展中遇到的问题。我国中小企业不仅直接融资渠道狭窄、间接融资比例低,而且企业自有资金缺乏。据研究资料表明,我国中小企业业主资本和内部收益留存分别占我国私营企业资金来源的30%和26%,公司债券和股权融资占不到1%。中小企业融资难的原因是多方面、多层次的,既有中小企业自身的原因,也有银行管理体制方面的原因,更有国家政策方面的原因。

2.2缺乏现代的企业管理

部分中小企业竞争力弱，问题不是出在我们以往强调的硬件和看重的资金及技术上，而是出在软件和经营管理上。我国中小企业的经营活动大多缺乏一种科学理念支撑，偏重人际关系的协

调，重“情”，而忽视“理”（企业文化）和“法”（企业制度）的建设，缺乏标准化、规范化、制度化、程式化的管理，管理的优劣因人而异。部分中小企业内部沟通不畅，对员工缺乏信赖，员工对企业的认同感不强，缺乏凝聚力。

2.3人才资源缺乏

人员总体素质不高,这是中小企业面临的不争的情况。首先,目前我国中小企业的从业者主要还是来自农村剩余劳动力或城镇新增劳动力,文化水平普遍偏低;由于社会对就业认识的偏差等多种因素及缺乏完善的制度,中小企业及时对外招聘人才,没有雄厚的实力、丰厚的待遇和人才发挥的空间等,往往难以吸引到人才。其次,一般而言,中小企业的稳定性都比大企业差,对于人才而言,在中小企业发展的风险要高于大企业。人才缺乏的必然结果是管理水平与企业发展的需要相脱节,形成恶性循环,这严重制约了企业的技术进步和生产效率的迅速提高。

2.4社会服务体系不完善

面向中小企业的社会化服务体系发展滞后,服务功能不健全,也是制约我国中小企业发展的重要因素。比如面向中小企业的培训、信息、咨询、技术服务、融资服务、税务代理、会计、法律等社会化服务体系尚未形成或者还很不完善。

3.加快中小企业快速发展的对策

3.1尽快完善中小企业技术创新的融资体系

技术创新需要大量的资金投入,发达国家中小企业技术创新资金主要来源于政府的财政资助、银行贷款、直接融资和企业自筹,并且都建立了金融扶持体系。我国对中小企业技术创新资金的扶持还处于探索阶段,信息担保体系、风险资金的投资机制还不健全。尽快完善中小企业的融资体系须从以下几个方面进行:一是要建立中小企业信贷担保制度,充分发挥政府的信贷担保作用,分担中小企业的融资风险,有效引导金融机构向中小企业发放贷款。二是要修改《公司法》及《证券法》的相关规定,为中小企业特别是民营科技企业上市融资创造条件。三是要完善风险投资法律制度,促进风险资本市场的发展,鼓励风险资本对中小企业的科技创新提供支持,以提高中小企业科技创新的活力,四是在国家研究与发展经费的资助方面,要平等对待中小企业,使中小企业的科技创新可以享受国家研究与发展经费的资助。

3.2实行严明的企业管理

建立健全独立于战略的业务管理系统（战略实施系统），保证将企业制定的战略举措转化为实际行动。在战略实施层面，建设一个开放的制度化平台，企业主管、员工都会在该平台上交流业务实施情况，对比差距，分享成功的经验和措施。企业从制度上建立人力资源框架，对每位员工都要有明确的职业生涯规划，合理选拔、使用人才，严格考核，优胜劣汰。

3.3树立以人为本的理念

中小企业没有雄厚的实力和丰厚的待遇,难以吸引人才,这是一个客观事实是外因。因此,企业要想留住人才、吸引人才,首先得更新观念,树立正确的人才观。要建立正确的人才观,必须确立正确的求才、用才、留才机制及合理的人才流动政策。只有这样才能吸引更多的人才加入到中小企业的发展中来;其次,通过科学评估来合理配置人才和建立良好的激励约束机制,充分挖掘其才能,发挥其潜力。解决好人才的发展是诸多因素综合作用的结果,而良好的激励机制是促进人才成长的有效手段。人力资源的能动性强调人是有理想、有抱负、有感情的,人性理论的发展则证

明人是经济人、社会人和自我实现人的复杂混合体,因而要发挥员工的积极性、创造性和实现人生价值,就必须要建立健全激励和约束机制。要建立物质激励和精神激励相结合的方式,形成全方位、多层次的激励机制。

3.4完善政府服务体系

通过加大改革力度优化发展环境,加快社会中介组织建设,大力发展会计审计、法律、信息咨询等各类中介服务机构,为中小企业提供信息、商贸、法律、会计、审计、评估、教育培训、开拓国际市场等服务;政府应调整“抓大放小”发展方针，在资源上给与中小企业特别是民营、私营企业与大型国有企业以同等地位。政府抓大放小的结果，造成中央企业占有各种资源的优势，同时中小企业又处于放任自流的状态。要积极主动扶小，放开市场准入，鼓励公平竞争，推动投资主体的多元化，清理私人资本发展的法律法规和部门的规章。政府要从单纯追求gdp总量向以人为本的科学发展观转变；从大企业发展战略向大企业发展战略和中小企业发展战略并重转变；由某些不合理的、歧视性的政策向着平等、公平的基本理念转变；由控制和管理向服务和支持转变。政府转型当中，要提供有利于中小企业家发扬创新精神、有利于企业家队伍形成的制度保障。◆

参考文献：

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2023年唐山市房地产企业发展问题及对策研究报告 唐山房地产市场分析及前景篇三

湖南中小企业发展状况及对策研究

发布时间：2011-7-15信息来源：湖南省统计局

中小企业是国民经济和社会发展的重要力量,无论是在发达国家还是在发展中国家，中小企业都在其各自的经济领域起着举足轻重的作用。各国政府都高度重视中小企业发展。据统计，我国中小企业的数量占全国企业总数的99%以上。因此，促进中小企业发展更是成为当前保障我国国民经济和社会持续稳定发展的重要举措。随着我国经济体制改革的逐步深入和国内外宏观经济环境的重大变化，当前中小企业发展面临着许多新的机遇和挑战。如何更好更快地促进中小企业发展，也成为全省上下共同关注的话题。本文以第二次全省经济普查结果为依据，对我省中小企业发展现状、存在问题进行分析。

一、湖南中小企业发展现状与特点

近年来，我国中小企业的发展受到了党和政府的高度重视，继全国人大常委会于2002年6月通过了《中华人民共和国中小企业促进法》后，党的十七大报告又明确提出要“推进公平准入，改善融资条件，破除体制障碍，促进个体、私营经济和中小企业发展”，我省也于2006年制定了《湖南省实施<中华人民共和国中小企业促进法>办法》。随着这一系列政策措施的出台，我省中小企业快速发展，数量增加，规模扩大，结构改善，为推动全省经济增长、缓解就业压力、活跃城乡市场、保持社会稳定等起到了重要作用。

（一）中小企业总量规模不断扩大，已成为全省经济和社会发展的重要力量

2008年，全省共有中小型企业139528家[注]，占全省企业总数的99.8%；中小型企业拥有固定资产原值6019.83亿元，占全部企业的68.2%；实现营业收入16738.72亿元，占全部企业的77.7%（见表1）。

中小企业虽然单个实力较弱，但就整体而言，已发展成为促进国民经济增长、缓解就业压力、增加财政收入的主要支撑力量。

1.中小企业创造的增加值约为全省gdp的40%。2008年，中小企业实现增加值 4279.34亿元，占全部企业增加值的68.4%，占全省gdp总量的38.4%，这表明，每1亿元gdp中，约有0.4亿为中小企业创造，中小企业对全省gdp增长的贡献率约为40%。

2.中小企业是地方财政收入的重要来源。2008年，中小企业共完成利税总额2718.62亿元，占全部企业利税总额的77.5%。

3.中小企业占据了城镇就业岗位的半壁江山。由于中小企业大多是劳动密集型企业，能创造相对较多的就业机会，因此更是扩大就业，转移农村劳动力的主渠道。2008年中小企业共提供就业岗位609.22万个，占全部企业从业人数的89%，占全省城镇就业年平均人数的53.7%，即全省1134.78万个城镇就业岗位中，有一半以上为中小企业提供。

（二）投资主体和市场主体多元化，非公有经济占中小企业主导地位

随着经济体制改革步伐的加快，中小企业经营主体日趋多元化。非公经济以其经营方式灵活、拾遗补缺能力强等优势，迅速发展壮大，成为促进中小企业持续发展的主导力量。首先，从登记

注册类型看，中小企业法人中，国有集体企业较少,不到1万家,实现营业收入2164.76亿元,占全部中小企业的比重分别只有7%和12.9%；私营企业最多，约10.7万家，实现营业收入8531.08亿元，占全部中小企业的比重分别为76.7%和51%；港、澳、台商投资企业919家，实现营业收入510.69亿元，分别占0.7%和3.1%；外商投资企业731家，实现营业收入440.35亿元，分别占0.5%和2.6%（见表3）。

其次，从实收资本构成看，个人资本最多，占47.9%；其次是法人资本，占24%，国有资本居第三，占17.4%，集体资本、港澳台资本、外商资本较少，均在4.5%以下（见表4）。

综合测算，中小企业中，非公有制经济创造的营业收入达10929亿元，占64.3%，比全省非公有制经济增加值占经济总量的比重高8.3个百分点。

（三）中小企业区域分布与经济发展水平密切相关，呈“东高西低”态势

从中小企业在地区分布情况来看，经济相对发达的地区，中小企业聚集度也相对较高。长沙、岳阳、常德、衡阳、株洲2008年gdp总量依次排全省前5位，其中小企业规模也排前5位，企业个数均超过10000家，营业收入均在1000亿元以上，其中，长沙31090家，营业收入4813.38亿元，中小企业个数和营业收入均居全省第一；岳阳市14396家，营业收入2130.96亿元；常德15629家，营业收入1287.6亿元；衡阳12701家，营业收入1542.82亿元；株洲10441家，营业收入1161.6亿元，5市合计聚集了全省60.4%的中小企业单位以及65.3%的中小企业营业收入（见表5）。

经济总量相对落后的地区，其中小企业发展也相对缓慢，如张家界、湘西自治州、娄底、邵阳、怀化等，中小企业营业收入占全省的比重均在5%以下，其中张家界市营业收入170.72亿元，占1%，比重为全省最低；湘西自治州营业收入371.53亿元，占2.2%。

分区域看，长株潭地区拥有中小企业4.81万个，完成营业收入6916.28亿元，分别占全省的34.5%和41.3%；“3+5”城市群拥有中小企业10.45万个，完成营业收入13361亿元，分别占全省的74.9%和79.8%。

(四)中小企业投资领域不断拓宽，产业结构逐步优化

随着市场经济体制的深入和新兴服务业的涌现，我省中小企业投资领域也不断拓宽，由制造业和传统服务业向现代服务业延伸。分行业看，所有行业中小企业单位个数占全部单位个数的比重都在99%以上，其中住宿业、餐饮业、工业、居民服务和其他服务业、教育比重达到99.9%以上。

除科学研究、技术服务及地质勘查业、文化、体育及娱乐业外，其他所有行业中小企业营业收入所占比重也都在70%以上，其中住宿餐饮业、房地产业、居民服务业所占比重在90%以上（见表6）。

不过，从产业构成看，受资金和技术的制约，工业和传统服务业仍是湖南中小企业高度集聚的领域。从单位个数看，中小企业最多的行业是工业，为67726个，占全部中小企业48.5%，其次是批发和零售业，为27751个，占19.9%。从营业收入看，工业、批发和零售业也是中小企业

规模最大的行业，营业收入分别为9494亿元、3402.54亿元，所占比重分别为56.7%、20.3%。从从业人员看，工业提供的就业岗位最多，为311.75万个，占51.2%，其次是建筑业，为144.09万个，占23.7%(见表7)。

二、湖南中小企业发展面临的困难和问题

经过多年的努力，我省中小企业的发展已取得长足进步，具备一定的规模和实力，目前又有较好的发展机遇，一是各级政府已认识到发展中小企业对于湖南经济增长和社会发展的重要意义，已制定或正在制订各项政策法规促进中小企业发展，二是目前我省仍有较好的发展中小企业的资源优势，如丰富的矿产资源、水电资源、廉价的劳动力资源、旅游资源等，故中小企业的发展具有很大的发展潜力。但同大企业相比，中小企业在信息、技术、人才、融资等方面还处于劣势，加上我国实行市场经济体制的时间还不长，政策环境也不尽完善，使得中小企业在发展过程中又面临着许多困难和挑战。

（一）自有资金不足，外部融资困难

企业融资渠道不畅，资金短缺是长期以来困扰和阻碍中小企业发展的突出问题。有资料表明，我国87%的中小企业发展所需资金主要源自于自有资金，24%的中小企业从银行获取贷款，13%的企业以民间集资方式获取资金。调查还显示，超过70%的企业感到生产资金不足。从2008年某省金融机构对1096户企业的问卷调查看，全省中小企业贷款需求满足率较低，其中企业贷款户数满足率为20.7%，企业贷款需求金额满足率为24.5%。这些都说明融资难仍然是中小企业发展的“瓶颈”。特别对于我省这样一个经济还不太发达的中部省份来说，中小企业融资难的问题就更加突出。融资难的原因：一是我省中小企业大多是私营企业，发展时间短、自有资产少、抗风险能力相对较弱而且资信水平较低，财务制度不健全、运作不规范，难以达到金融机构贷款要求，金融机构对中小企业“惜贷”；二是中小企业的金融服务和金融支持系统不健全。一方面，中小企业信用担保体系不完善，以中小企业为受保主体的担保机构不多，另一方面，直接融资体系发展严重滞后，在发行股票和债券方面，中小企业大部分受规模小、知名度不高、信用等级较低等条件的限制，难以达到上市条件，导致中小企业的资金来源很大程度上依赖银行贷款。

（二）中小企业“小，散，乱”，抗风险能力弱

一是小企业占有绝大多数，经营规模小，经营业绩不稳定。2008年，我省13万多家中小企业中，中型企业只有2793家，所占比例只有2%，98%的企业是小型企业。作为大型企业成长的摇篮，中型企业数量显然偏少，存在断层,同时从单位平均规模看，我省小型企业平均从业人员为33人,平均固定资产为289.5万元,平均营业收入为888.03万元,分别占全部企业平均水平的68.3%、45.8%、57.6%。由于规模小,业绩不稳定,亏损、倒闭、关停现象时有发生。二是产业集群化发展不够，分散化经营现象严重。我省中小企业绝大多数在园区外分散经营，主要靠单兵作战，没有充分利用大企业的带动作用和园区的辐射作用。三是家族式企业多，经营管理方式落后。由于我省中小企业的主体是私营企业，家族式企业多，经营者素质和员工素质低的现象较为严重，管理方式大多脱胎于家族式管理，不同程度地存在着组织管理混乱落后的问题，从而导致企业运行不畅。

（三）中小企业以资源开发型、产品初加工型、服务低层次型为主，产业结构性矛盾依然突出

虽然经过多年的调整和发展，我省中小企业产业结构已有一定改善，但与市场需求的矛盾依然突出，直接影响着中小企业的发展。首先，从三次产业结构看，我省中小企业依然是明显的“二、三、一”分布，其中二产业约占65%，服务业所占不到35%；其次，从占中小企业比重高达56.7%的工业内部看，资源开发型、产品初加工型、劳动密集型、能源消耗型产业仍然占较大比重，而高技术含量和高附加值的行业比重较低；第三，从服务业内部结构看，中小企业仍然集中在传统和低层次的服务业，现代服务业、高端的服务业发展明显滞后。

（四）社会化服务体系尚不健全，中小企业发展环境有待改善

中小企业的快速发展需要完善的社会化服务体系，而我省面向中小企业的社会化服务体系发展滞后、功能不全，尚不能系统地提供技术支持、市场开拓、创业指导、管理咨询等多方面的社会化服务，致使中小企业发展受阻。另外，促进中小企业发展的一些政策措施还没有完全落实到位，也是制约中小企业发展的障碍。

三、促进我省中小企业进一步发展的建议

中小企业既是大企业成长的摇篮，更是新形势下促进我省经济增长，扩大就业，增强财力，保障社会稳定的主导力量，必须采取有效措施，加快发展。

（一）完善对中小企业的金融服务系统,切实帮助解决中小企业融资难问题

一是要积极培育和发展中小金融机构体系，大力发展村镇银行、小额贷款公司和农村资金互助社等新型金融机构，支持中小企业融资。二是要健全担保风险的分散、补偿和激励机制，完善多层次的信用担保体系建设，满足众多中小企业的融资担保需要，提高中小企业获得银行贷款的机会。三是要积极构建支持中小企业的融资体系，拓展中小企业的直接融资渠道。使具有创新能力的优质企业与资本市场对接，解决中小企业的融资困局。四是要明确各类金融机构在中小企业信贷制度中的作用和功能,制定中小企业贷款的具体管理方法和鼓励措施,争取更多的资金向中小企业倾斜。

（二）健全中小企业社会化服务体系，为中小企业发展创造一个良好的环境

应建立以政府部门为龙头，各类民间商会为桥梁，社会服务中介机构为依托的多方社会资源参与的多元化、多层次的全方位的中小企业社会化服务体系，尤其是要在人才、技术、信息等方面切实加强对中小企业的服务。如在人才培养方面，建立中小企业人才培养基地，进行上岗培训、再就业培训、高级管理人员和高新技术专业人才的培训。在技术创新方面，对进行技术开发的中小企业进行财政补贴，对其新产品的开发、员工培训等活动提供无偿资金资助，并以贴息贷款的方式优先为这些中小企业提供政策性融资。在信息化方面，加强中小企业信息化建设，完善内部管理系统与外部的电子商务系统的相互融合，提高企业的竞争能力，应对贸易全球化趋势。

（三）发展产业集群，实施品牌战略，加速中小企业产业结构调整

中小企业产业结构调整是一项重大的系统工程，也是今后一个时期中小企业工作的一项中心任务。各级各部门一定要充分认识加快中小企业产业结构调整的重要性、紧迫性、长期性和艰巨性，切实抓紧抓好中小企业产业结构调整工作。

一是要发展产业集群，引导产业结构调整。集群化发展，是中小企业规避风险、做大做强的必然选择。应充分发挥比较优势，积极推动生产要素合理流动和配置，引导特色产业集群化发展。集中培育发展一批规划科学、主业突出、特色明显、规模大、链条长、竞争力强的产业集群。加快特色产业园区建设，引导中小企业到产业园区集中，发展专业化、有特色的工业园区，提高企

业规模经济水平和产业集中度。二是要加快技术创新，推进产业结构调整。引导中小企业加大技术创新投入，培育创新人才，发展专业技术服务企业，建立企业技术中心，加强技术合作，促进产学研合作，提升信息化水平，走“专、精、特、新”发展道路。鼓励和支持在主导产业、特色产业和产业集群中，建立技术研发中心、产品检测中心、模具中心、产业信息中心、人才培训中心等公共技术服务平台，努力满足企业的共性技术需求和公共服务需要，实现技术、人才、信息等资源共享。三是要实施品牌战略，加快产业结构调整。重点扶持技术含量与附加值高、有市场潜力的名牌产品企业。鼓励名牌产品企业扩大品牌经营规模，促进名牌产品企业多层次、全方位的联合协作，实现资源共享。加大名牌培育和推介力度，促进名牌产品升级晋档，以名牌企业、名牌产品为依托，着力打造区域品牌，提升产业国内外知名度。

2023年唐山市房地产企业发展问题及对策研究报告 唐山房地产市场分析及前景篇四

房地产行业税源监控现状、问题及对策研究

内容提要：房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响，对国民经济的贡献率高。近年来，房地产业的税收收入增长速度快，占地方税收总额的比重不断攀高，是地方税税收收入的重点，房地产业也是税收征管的重点监控对象。但是由于税务机关片面重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，在日常工作中存在监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等问题，造成税源监控实质性缺位。笔者结合参与开发揭阳市地方税务局“建安业、房地产业税源控管系统”的经验，将房地产行业税源监控理论与实践相结合，从应用计算机技术进行房地产业税源监控的角度出发，对如何加强房地产业税源监控进行了分析和研究。为提高房地产业税收征管水平，必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现房地产税源全程监控。

关键词：房地产税源监控纳税评估数据管税

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业是一个正在蓬勃发展的重要产业，对中国的发展具有重要的影响。从国民经济结构看，房地产业是当前经济发展的龙头行业，正处于发展的黄金期，经营效益高；房地产业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。房地产业对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国gdp 10%左右的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入，无论在营业税方面还是在行业税收收入方面，都成为地方税税收收入的重点，相应也成为征管上重点监控的行业。

一、广东省房地产业税源基本状况

经济决定税收，税收反映经济，近年来，随着我省房地产市场的迅猛发展，我省房地产业税收实现了较快的增长，对支持地方经济的发展起到了重要作用。

（一）房地产业税收主要税种及构成

房地产税收贯穿房地产的开发、保有、转臵等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点。依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税以及房产税、契税、印花税等其他税种（图1）。

（二）房地产业税收增速快

2005至2010年，我省房地产业税收从208.8亿元增加到716.2亿元，年增长28%，比同期地方税收增幅（19.2%）高出8.8%，各主要税种年均增速高低不一（图2），营业税和企业所得税增长相对缓慢，个人所得税年均增速较快，达到34.9%，土地增值税年均增速高达62%。

（三）房地产业税收占地方税收比重高

2005至2010年，全省房地产业税收收入总量达到2602亿元，占同期税收收入总量的19.3%。从占比来看，房地产业税收占地方税收总额的比重不断攀高，从2005年的15.5%上升到2010年的22%，提升了6.5%（图3）。2005至2010年，全省房地产业税收对税收总额的贡献率达到26.7%。

（四）房地产业税收税负水平高

近年来，房地产业税收占其增加值的比重不断提高，与同期税收宏观税负距离不断拉大。2005至2010年，全省房地产业税收占其增加值的比重由14.6%上升至27.5%；而同期地税宏观税负从6%上升到7.2%；两者差距从8.6%扩大到20.3%（图2）。

二、房地产行业税源监控现状

所谓税源监控，就是指对税收的来源进行监督、管理、调节和控制。具体来讲，就是在税收征管过程中，以掌握应征税款为目的，采取科学方法对税源进行监督和管理，对纳税人、征税对象等税源要素进行控制，保障税收收入的总体规模及发展趋势，并通过对收入状况的信息反馈，对税源的发展变化趋势能够更进一步、更及时地了解和掌握。税源监控是房地产业税收管理工作的起点和基础，贯穿于房地产业税收征管工作的全过程，是实现税收职能的前提条件，是进行科学预测分析和税收计划制定的基础，是市场经济条件下税收征管工作中不可缺少的重要的基础工作。新税制改革后，税源管理改变了原来的专管员制度，实现了由“管户制”向“管事制”管理模式的转变，这是向现代化税收管理制度转变的重要一步。但随着机构的调整和征管职能的分离，实际工作中税源管理出现明显弱化现象，一是日常管理中重视收入任务及征管质量指标的完成，忽视税源的监控与管理，导致收入与税源的严重失衡；二是过分强调税收稽查职能，忽视了管理职能，对税源产生、变化情况缺乏应有的了解和监控。近期，随着各级税务部门对税源监控情况的重视和反思，税源失控状态有所改善。

近年来，国家税务总局陆续出台了一系列加强重点税源监控的措施，要求各地税务机关加强房地产税源管理，堵塞房地产行业税收流失漏洞。2000年，国家税务总局启动了重点税源监控系统工程，并将这一监控体系作为税收工作“十五”规划的一项重点基础工程来建设。2004年，全国税收征管工作会议进一步提出“税源管理是税收征管工作的核心”。2006年，国家税务总局将房地产业税收作为税收专项检查重点对象，对在其2004年至2005年两个税款的缴纳情况进行检查，对有涉及税收违法行为的，追查到以前。2006年8月24日，国家税务总局还发布了《关于印发（不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法）的通知》（国税发[2006]128号），要求税务机关加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对不动产、建筑业营业税的精细化管理，要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。

三、房地产行业税源监控存在问题

在房地产管理上存在“五多”现象，也就是涉及监管部门多、纳税环节多、税费种类多、假发票多、偷漏税也多。房地产业税收流失、部分税源失控的状况不同程度地存在着，并已经成为房地产业税收监控中存在的主要问题。

（一）房地产业纳税人偷税漏税现象较为严重

部分房地产开发企业税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷税手段繁多而且花样不断翻新：

1、利用销售不动产发票管理上的不完善隐瞒销售收入。部分房地产企业不按发票管理规定管理发票，以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，开“大头小尾”发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

2、通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

部分房地产企业会计信息失真较为严重，在预收商品房销售款后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

3、将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。根据有关规定，房地产开发企业应在不动产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。

4、在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账，直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

（二）房地产行业经营周期长，成本核算复杂

房地产开发由于投资大、工期长，大部分工程要跨完成，部分房地产开发企业将项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致费用与收入不能配比，成本无法结转，应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关检查税收情况时，一般都以为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。

（三）税务机关与房地产企业管理对象不一致

房地产行业的经营对象是项目，税收的管理对象是企业，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。

（四）外部信息采集难

税务机关需要掌握的房地产项目涉税信息，一方面来自纳税人，但纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题，征纳双方信息不对称，用正常的征管手段，难以判断纳税申报情况的真实性和准确性；另一方面来自规划、国土、建设、房管等政府相关部门，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力仍未能全面形成，而且部门间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

（五）房地产行业税收政策体系庞杂，税源管理制度缺失 目前在房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快，难以掌握。因而对房地产业项目开发各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，难做到准确无误，进而影响到决策和征管。

（六）房地产行业征管手段滞后

目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，对建安房地产业实行项目手工管理制度，人工采集整理相关涉税信息，只能进行人工案头纳税评估，征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，操作处理慢。

四、完善房地产业税源监控的对策

从当前房地产业税源监控现状来看，房地产业税收的快速增长和房地产市场存在的问题给税源监控提出了新的课题，监控手段有限、管理滞后、纳税人偷逃税等诸多难题考验着税收征管能力。对房地产业的税源监控必须根据房地产业税源监控的特点，以项目为基本登记单元，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，依托现代信息技术，加强对房地产业信息采集和分析，将纳税评估工作自动化、信息化，强化行业税收管理，达到数据管税的目的，实现项目税源全程控管。

（一）改进征管手段，应用计算机软件系统进行房地产业税源管理，提高征管力度

针对房地产业税源监控的特点，应用计算机技术实现房地产业税源监控，搭建房地产业税源监控系统，建立房地产项目信息库，采集项目登记信息、申报征收信息、发票信息、纳税人经营信息、政府部门涉税信息，建立健全房地产业税源监控指标体系，搭建房地产业纳税评估平台，实现对房地产业税源的有效监控，解决当前房地产业税收管理中存在的问题，全面强化房地产业的税源管理。

（二）实行项目管理制度，确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致 从管理学的范畴来看，项目是指行为，指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。具体来说，房地产项目可以定义为纳税人从事房地产业经营活动的涉税行为。国家税务总局在《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）中要求各地税务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。根据房地产行业的特点，必须将房地产项目作为独立的管理对象，在按户管理的基础上，实现按项目管理。以项目为基本登记单元，按项目进行纳税申报、开具发票。确保税务管理对象与企业经营对象、政府监管对象的一致，实现管理对接，按项目归集内、外信息，使内、外数据比对成为可能，提高涉税信息的应用效率。

（三）建立房地产项目信息库，按项目采集信息

应用计算机技术进行房地产业税源管理，首要任务是建立项目信息库，集中存储项目相关信息，整合各种资源，提高项目管理的能力。项目信息库以项目编码为主键，按项目对采集各类信息进行归集，以满足项目管理、监控、评估的需要。项目信息库的数据来源有三种：一是房地产业纳税人的项目登记信息、生产经营情况、项目核算、建造成本等信息；二是税务机关税款征收系统的纳税申报信息、发票在线系统的发票开具信息；三是政府部门的房地产项目涉税信息。项目信息库是税源监控系统的核心，也是纳税评估依据的数据平台。

（四）加强政府部门间配合，建设政府部门涉税信息交换与共享平台

涉税信息是税收征管的重要基础，是贯穿于税收征管全过程的关键因素，共享并利用纳税人的涉税信息，是强化税收征收管理、堵塞税收管理漏洞的重要途径。为此，广东省人民政府出台了《广东省涉税信息交换与共享规定（试行）》，要求有关政府部门和其他相关单位按照规定的内容、方式和周期向税务机关提供涉税信息。房地产开发企业的每一环节，都必须通过政府相关部门办理相关手续。因此，必须搭建涉税信息交换与共享电子平台，建立与规划、国土、建设、房管等部门的涉税信息交换制度，采集房地产项目涉税信息，及时掌握有关情况，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控。利用房地产项目涉税信息作为评价纳税人申报资料及附报材料的真实性、可靠性、合法性重要依据，将采集到的涉税信息与税务机关掌握的项目登记信息进行比较分析，确保项目信息库数据的准确性，提高税源监控水平和效率。

（五）建立健全房地产业税源监控指标体系

税源监控指标体系，是税务机关为实施税源监控，掌握涉税经济活动和行为中的有关信息和数据，进而全面了解经济活动的发展变化，规范涉税行为，为税收收入的组织管理和税收政策制定提供决策支持而设立的一系列指标的集合。通过房地产项目信息库，掌握了能反映纳税人涉税经济活动和行为的相关信息，进一步建立反映房地产业纳税人的税源、税收状况的房地产业税源监控指标体系。运用税源监控指标体系，逐步建立起科学的预测模型和预警机制，利用各指标间内在的逻辑关系，结合房地产业税负分析原理测算出各种规律特征。通过房地产业税源监控，税务机关可以掌握和了解房地产企业的生产经营情况和税收问题，把握税收全局，为组织税收收入提供决策依据。

（六）建立房地产业纳税评估平台

纳税评估的是指税务机关通过对纳税人相关数据信息的分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并据此采取进一步征管措施的管理行为。建立房地产业纳税评估平台，根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干的平均水平，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价，可以有效地对纳税人的依法纳税情况进行深入的监控，纠正纳税人的涉税违法行为，促使其提高纳税申报的真实性，保证国家税款及时足额入库。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，继而采取相应的管理措施，从而更有效地对纳税人以后的纳税申报进行监督和控制，有效地防范了偷逃税行为的发生，实现税收管理的科学化、精细化。税务机关对于税收监控指标及日常税源监控确定的申报异常的纳税人，应该及时进行纳税评估。对于评估中发现的疑点，敦促企业认真自查举证，对评估问题重大或疑点未解决且无正当理由的，应移交稽查或进行反避税调查。

（七）加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为

税务稽查作为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为检查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照税务法规查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去就账查账的稽查方法，充分利用房地产业税源监控系统，从中寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，税务部门、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查，共同筑成税源监管的坚实防线。

（八）加大宣传力度，丰富服务内容加大宣传力度，进一步提高房地产企业的纳税意识，使广大房地产企业牢固树立依法纳税、诚信纳税的观念。通过税法宣传教育，深入推进依法治税，在全社会营造一个良好的税收法制环境，使依法诚信纳税的观念深入人心。与此同时要积极做好房地产开发企业的纳税辅导工作，注重加强对房地产企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与税收政策差异及处理方法等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法律法规。

参考文献：

（1）《税源监控管理及其数据应用分析》编委会《税源监控管理及其数据应用分析》中国税务出版社，2005（2）刘佐《中国房地产税收》中国财政经济出版社，2006（3）《中华人民共和国税收征收管理法》（4）《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

（5）国家税务总局《关于实施<重点企业税源监控数据库管理暂行办法>的通知》（国税发〔2000〕7号），2000（6）国家税务总局《关于修改<重点企业税源监控数据库管理暂行办法>的通知》（国税函〔2000〕1010号），2000（7）国家税务总局《关于印发<纳税评估管理办法（试行）》的通知>（国税发〔2005〕43号），2005（8）国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号），2005（9）国家税务总局《财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），2005（10）国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号），2006（11）广东省人民政府办公厅《印发广东省涉税信息交换与共享规定（试行）的通知》（粤府办〔2010〕69号），2010（12）徐清祥、梁汉超《关于房地产市场调研对广东经济和税收影响的调研报告》广东地方税收科学研究所，2011年5月13日

2023年唐山市房地产企业发展问题及对策研究报告 唐山房地产市场分析及前景篇五

华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

唐山市房地产企业发展问题及对策研究

摘要

唐山市房地产业是唐山市经济的支柱性产业之一，产业链绵长，对唐山经济的安全良性运行影响甚大。通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。本文对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，主要存在的问题有融资困难、资金风险加大缺乏战略规划、盈利模式模糊、管理方式落后、人才缺乏、营销策划方法单一缺乏新意、物业管理不尽人意、价值链粗放、造成低水平的激烈竞争、割裂价值链的整体性等问题。本文在此基础上提出唐山房地产企业应对这些问题可采取的发展策略体系，主要的应对策略拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略、提高企业品牌竞争力、规范管理机制组织等方面。总之，本文的研究内容主要是唐山市房地产企业发展问题及对策研究，根据唐山市房地产企业发展普遍遇到问题，提出了唐山房地产企业的发展策略。

关键词：唐山市；房地产企业；营销；战略规划

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华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

tangshan real estate enterprise development problems and countermeasures

abstract

tangshan real estate industry is one of the pillars of the tangshan economy industry, industrial chain long, the safety of the economy in tangshan benign operation great h the analysis of real estate development enterprise tangshan problems and countermeasures study related articles and real estate enterprise with the typical cases of real estate prices in big cities is larger, small and medium-sized cities, the real estate investment industry into the slow the fluctuation of the adjustment this paper the real estate enterprise development strategy of tangshan influence and the reason we survey the system, main problems financing difficulties, capital risk increase the lack of strategic planning, profit model fuzzy, management way backward, talent lack of marketing planning methods are simple, the lack of new property management unsatisfactory, all show management system defect caused extensive value chain, low level of competition to separate the integrity of the value paper put forward the real estate enterprise deal with these problems tangshan can adopt the strategy of the development of system, the main strategies to broaden the financing channels, to speed up the money collecting speed and carefully choose the project investment, using the real estate enterprise adjustment period reserve professional talents, establishes the real estate brand management strategy, improve the enterprise brand competition ability, standard management organization and so short, the main content of this paper is tangshan real estate development problems and countermeasures study, according to real estate development of tangshan frequently met problems, and put forward the strategy of the development of real estate enterprises in ds: tangshan;real estate enterprise;marketing;strategic planning

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华北电力大学科技学院本科毕业设计（论文）

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摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ⅰ abstract„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ⅱ 1 绪论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1 本文的选题背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2房地产企业研究发展现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.3本文的写作思路„„„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2 唐山市房地产企业发展简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3唐山市房地产企业发展的主要问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.1融资困难，资金风险加大„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.2缺乏战略规划，盈利模式模糊„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.3外来大型房地产企业进入竞争加剧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 3.4管理方式落后，人才缺乏„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.5营销策划方法单一，缺乏新意„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3.7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 3.8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势„„„„„„„„„„„„„„„7 3.9 房地产开发企业诚信问题堪忧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 4 唐山市房地产企业发展的对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.1拓宽融资渠道„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.2加快资金回笼速度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.3谨慎地选择项目投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.4利用房地产企业调整时期储备专业人才„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4.5建立房地产品牌经营策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6提高企业品牌竞争力„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6.1塑造企业品牌„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.6.2将企业做精、做专„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.7规范管理机制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.8组织再造形成新的价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 4.9提高技术含量创新价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 4.10建设企业文化提升价值链„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 5结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

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1绪论

1.1本文的选题背景

我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。改善居住环境和居住条件也是政府民生政策的重要内容。

我国房地产业自改革开放至今，经过了三十年的风雨历程，为国民福祉和国民经济发展做出了重要贡献。然而，房地产业近十年来的牛市行情，在2008年风向突变，“气温”骤降，房地产销售量呈现全面萎缩，部分城市房价开始回归理性，国家的宏观调控政策成效显现，房地产业步入“寒冬”成为普遍共识。房地产企业路在何方?业界普遍认为房地产企业的“暴利”时代已经终结，房地产业发展由“地产时代”开始向“房产时代”过渡。企业开始“内功修炼”，以提升企业管理水平和核心竞争力，成为房地产企业度过“寒冬”和获得持久发展的主要手段。

房地产业作为驱动中国经济增长的支柱产业之一，受经济形势和经济政策的影响比较明显：大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高；中小房地产企业数量多、实力不强。宏观经济形势和经济政策的改变增加了房地产行业的风险，唐山市房地产企业如何应对风险，将关系到企业的生存与发展。

1.2房地产企业研究发展现状

我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。近年来随着房地产市场的兴旺，产业规模的迅速膨胀，很多大专院校和科研机构陆续建立了房地产业的研究学科，取得了不错的成果。以下就房地产经济学、房地产融资、开发模式等方面的主要研究文献作一介绍。

众多学者从经济学的角度研究房地产业发展，例如钱昆润(1999)将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系。范翰章(1998)从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细论述，同时文中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍[1]。

在房地产融资方面，徐一千、刘颖春学者(2005)介绍了关于房地产金融概念、特征和作用，房地产金融市场，房地产金融基础知识，房地产信贷资金筹集，房地产贷款，公积金制度、房地产信托、房地产保险、房地产证券化等相关理论知识，并联系实际，在介绍房地产金融知识的基础上，介绍了房地产金融的一些实务操作[2]。巴曙松、张旭、王淼观

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察和梳理了12 种房地产金融创新的途径，每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。房地产开发应根据项目、环节或风险控制来确定实施最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心[3]。

在开发模式方面，李勇、骆汉宾(2006)研究了多元化开发模式和专业化开发模式。他们指出考虑到房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性、开发过程的阶段性、高风险性和不确定性，开发企业应专注于自身最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的业务服务，从而形成高协作性的开发流程[4]。张蓬(2007)运用动态联盟的基本思想，将其引入到房地产开发模式中，对房地产动态联盟构建、运行等问题作了深入的研究，旨在建立一个比较完整的房地产动态联盟开发体系[5]。

在房地产发展战略上，刘洪玉认为房地产开发企业的发展战略，是建立在时间、区域和物业类型组成的三维空间基础上的，时间即企业所处的发展阶段。曾力勇认为：房地产企业战略包含六大类型，在房地产企业建立之初常常采用扩张性战略，当企业发展到一定规模时，就会考虑选择一体化战略进一步发展。王再军、黎生南认为我国房地产企业的发展战略正在发生深刻演变，包括融资渠道的演变、地域开发的演变、产品开发的演变和经营模式的演变[6]。

我国房地产业发展的历史比较短，目前对房地产市场的研究与其它行业比较，在广度和深度上也有所欠缺。特别是针对二线城市房地产企业研究发展比较少见。

1.3本文的写作思路

本文将通过总结分析唐山市房地产企业发展问题及对策研究相关文献，并结合房地产企业的典型案例在大城市房地产价格波动较大，中小城市房地产投资减速，行业进入波动的调整期。与国内一线城市相比，唐山市房地产业起步较晚，发展水平还不高具体情况，对唐山房地产企业发展策略的影响及原因做了系统全面的梳理，并在此基础上提出唐山房地产企业应对这一影响可采取的发展策略体系。本文共分为五个部分：

第1 章绪论：阐明本文选题背景、房地产企业研究发展现状以及本文的写作思路 第2章唐山市房地产企业发展简介：介绍了唐山市房地产企业1999年以来的发展历程，及市场、相关政策的变化。

第3 章唐山市房地产企业发展的主要问题：本章阐述了唐山市企业发展中存在的主要问题内容包括融资困难，资金风险加大、缺乏战略规划，盈利模式模糊、外来大型房地产企业进入竞争加剧、管理方式落后，人才缺乏等。

第4 章唐山市房地产企业发展的对策：主要包括拓宽融资渠道、加快资金回笼速度、谨慎地选择项目投资、利用房地产企业调整时期储备专业人才、建立房地产品牌经营策略等。

第5 章 结论。

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2唐山市房地产企业发展简介

1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列[7]。

唐山市为了促进住房消费，满足广大职工购房需求，经市房改领导小组批准，从2000年9 月13日起进一步放宽住房公积金贷款政策，这是唐山市公积金贷款政策从1999年11月份调整后的又一新举措。

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，随之国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，并出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，l0年来．还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业[8]。

唐山市房地产崛起于2002年兴盛于2006年由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山市房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预订[9]。

从唐山市gdp分析 2000年全市完成国内生产总值915.05亿元，2005年全市生产总值2027.12亿元，同比增长122%。2000年底，全市金融系统各项存款余额为714.77亿元，2005年全市金融机构年末人民币存款余额1579.29亿元，同比增长121%，基本与gdp同步增长。按照上述5年统计，gdp增长122%，存款增长121%，房价增幅最少在200%以上；根据《唐山市政府工作报告》，唐山市在2010年的gdp可以很保守（政府工作报告原文）地比2005年翻番，按照上述规律，我们唐山的房价（按照现在的价格4000-5000每平米计算）应该在2010年达到12000-15000每平米，就是说那个时候，市区中心地带的房价在10000元每平米很正常，那出现20000每平米的豪宅也很正常了。

目前唐山新开盘的住宅小区销售价格最低的也在每平米3600元以上，均价大都超过4000元。仅仅一年以前，房价还是每平米3000元左右，2003年的房价大约是每平米2000元左右，再往前推的话，5年前唐山市的房价不过才每平米600元左右。短短几年，唐山在完成向河北经济中心城市跨越的过程中，房价已翻了6番。业内人士评价说，唐山市目前的住宅房屋出售价格，并不是平稳上升，而是以一种突跳的方式上涨。有资料表明，唐山目前已成为河北省内房价最高的城市。

2007年对于唐山市房地产企业来说可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理，市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况[10]。

2008年唐山市政府应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山市进入了翻天覆地城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，受

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市场观望情绪的影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显。

从市场供应方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。

2009年上半年，唐山市房地产市场随着行业的持续回暖，投资规模大幅回升。据统计，2009年1至6月份，唐山全市完成房地产开发投资94.74亿元，同比增长1.6倍。同时，唐山房地产施工规模扩大，统计数字显示，1至6月份，唐山市房地产开发企业房屋施工面积993.71万平方米，同比增长1.3倍。2009年1至11月，唐山市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。1至11月，全市商品房销售面积310.65万平方米，同比增长60.8%。其中，商品住宅销售面积296.31万平方米，同比增长62%。1至11月，商品房销售金额107.75亿元，同比增长93.4%。其中商品住宅销售额99.83亿元，同比增长92.2%。1至11月，全市商品房空置面积30.28万平方米，同比增长6.8倍，环比降低9.8个百分点。

2010年，房产商依然十分看好唐山市场。虽然近期国家出台了很多调控政策，会对整个行业造成一定影响，但是整个经济是向前发展的，刚性需求一直未被满足，土地资源却是有限的。从供需关系上讲，房地产市场仍会处于卖方市场。从4月份成交数据上看，房产新政对唐山楼市影响不大，唐山市中心区商品房4月份共成交2204套，同比增涨632.23%，环比增涨105.79%；商品住房成交均价为6010元/平方米，与上个月相比每平方米下降了390元。存量房共成交543套，同比下降了15.42%，环比下降了2.16%；存量（二手）住房成交均价为5452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。

2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50%，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产，而唐山市的凤凰新城项目，无疑是一大亮点。凤凰新城的开发建设，是唐山市走向现代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平台，是转变经济发展方式、优化产业结构的重要选择，它在唐山“四城一河”开发建设和全市经济社会发展中占有非常重要的地位和作用。截至2009年11月，河北唐山凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区[11]。

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3唐山市房地产企业发展的主要问题

3．1融资困难，资金风险加大

唐山市房地产企业的资金来源主要包括：自有资金和自筹资金、银行贷款、销售款以及少量的施工企业的热资，其中银行贷款和销售款占资金总量的六成左右，这使得企业的现金流受经济形势及金融政策的影响较大。当前经济形势下，以下几点将会威胁唐山市房地产企业的资金链安全，使企业运营风险增大。

第一、宏观经济增速减缓，银行更加惜贷。在金融危机背景下，随着房地产企业经营风险和信用风险水平大幅度上升，金融机构减少房地产企业的融资额度和提高融资门槛，唐山市房地产企业将面临融资困境。

第二、资金回笼放慢，影响现金流安全。一是投资性购房减少，唐山与国内一线城市相比，房地产泡沫较少，经历了2008年的销售低谷之后，2009年市场开始回暖，然而一线城市房地产泡沫的增加，使得宏观政策开始收紧二套房贷，这将压制投资性住房的增长。二是住房的刚性需求受到抑制，房价上涨、外部经济减速所带来的失业与减薪都将影响刚性需求的释放。

第三、资金链的安全度不高。房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目运作完成，需要大量的资金。唐山市房地产企业的注册资本普遍不大，而房地产项目对资金需求量大、开发周期长的特点决定了唐山市房地产企业资金链的安全度不高。

3．2缺乏战略规划，盈利模式模糊

在2007—2010年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场下尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多唐山市房地企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。

3．3外来大型房地产企业进入竞争加剧

由于宏观经济增长速度放慢，一线城市土地的限制越来越紧，土地资源稀缺、购地成本加大，从而使众多大型房地产企业集团进入类似于唐山这样的二线城市，房地产企业的发展受到严峻挑战。

第一、获取土地的难度加大。在2008年下半年的土地流拍之后，2009年唐山市政府推出大面积的土地转让活动。但转让过程中的招标、拍卖、挂牌需要高额的保证金和严格的付款条件，使得很多优质土地资源被大型房地产企业或财团获得(如美菱地块被大连万

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达集团以10．22亿元的总价购买)。本地房地产企业在规模、资金上都难以参与竞争。再加上唐山将逐步推广节约、集约用地政策，这都使得土地储备成为房地产企业发展的重大难题，甚至很多企业面临无地可开发的困境。

第二、市场竞争激烈。很多房地产企业既搞建筑工程设计，也搞项目开发、工程建设、房屋销售、物业管理等，涉及面广，竞争实力不强。而随着唐山城市化进程的加快，房地产市场处于快速发展期，房地产开发也从单纯注重数量到注重品质的方向提升，对房地产企业的经营理念、服务理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地产企业登陆唐山市场，使得市场竞争更加激烈，房地产企业的发展空间受到进一步的压缩。

3．4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地产企业管理大部分是围绕某个项目而展开的。企业的管理者将经营的重心放在项目运营上，而忽视企业管理和人才的培养，阻碍了企业持续、稳定的发展。其主要表现在以下两方面。

第一、管理机制不健全。通过调查发现很多唐山房地产企业没有完整、规范的企业管理体系和管理制度；有的表面上看建立了现代企业制度，但仍然由一个或几个人说了算，企业的管理行为存在很大的随意性，容易导致企业资源配置效率低下，不利于企业的长远发展。

第二、人才缺乏。由于唐山大部分房地产企业实力有限，缺乏有效的激励机制，造成了大量高素质人才向一线大城市或大型房地产企业汇聚流动，使本地企业普遍存在人才紧缺问题，制约了企业的发展。因此如何吸引、培养、留住一批高级经营管理人才和专业技术人才成为解决唐山市房地产企业发展的关键问题之一。

3．5营销策划方法单一，缺乏新意

一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。

3．6物业管理不尽人意，尽显管理制度缺陷

房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者或使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户或业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属

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物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量(态度、及时性、达到业主目标)、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。

3．7价值链粗放，造成低水平的激烈竞争

大量的调查和研究表明，唐山房地产开发企业数量多、规模小、资质低、技术含金量小并且以银行贷款为主要融资来源。小规模、低技术、刚性融资渠道所形成的组合，造成企业价值链粗放并且风险极高。使行业处于低水平的恶性竞争中，这样不仅无法提升相关价值活动，而且企业的核心竞争力的形成和发展也很困难。据中国行业企业信息发布中心的调查。全国现有房地产开发企业58 710家，从业人员160．1万人，全年完成房地产开发投资19 422．9亿元，竣工房屋面积5．58亿m2。根据对2007年全国房地产企业500强的统计分析，我国房地产企业规模有所扩大，主要表现为500强的入围门槛大幅度提高。2007年入围500强的房地产企业平均完成的投资额达到5．58亿元，进入门槛平均比2006年提高1．4亿元；平均拥有的总资产为28．39亿元，门槛平均比2006年提高4．2亿元；平均经营收入7．47亿元。进入门槛比2006年提高了1．03亿元。但是，从与其他行业和国际对比的角度来看，房地产业还存在占gdp比重偏低、企业粗放发展、结构不尽合理、投入产出偏低等问题。

3．8割裂价值链的整体性，无法发挥价值链的舍力优势

片面关注某项价值增值活动而忽视其他价值环节，无法发挥价值链整合功能，造成唐山房地产开发企业竞争力弱，这也是当前房地产企业发展中存在的主要问题。由于当前国内房地产业处在一个特殊的市场环境中，相当多的房地产企业重视公关能力而缺乏加强自身管理的意识。我国房地产业虽起步于开始进入市场经济的时期．但由于受国家宏观政策以及地方性法规的影响。房地产开发涉及繁杂的行政审批程序．要与规划、建设等十多个政府有关部门发生关系。房地产开发企业如果没有很好的公关能力和公共关系，不论是从项目一开始的批地、项目审批，还是开发过程中种类繁杂的各种相关手续的办理都将阻力重重。

这样的社会现实使得许多房地产开发企业只好把更多的精力都放在了与政府各相关部门的公关事务上，往往忽略了企业的其他价值增值活动的管理。我们知道，房地产项目的顺利实施除了要处理好与政府的公共关系外，通常还需要借助多方面的资源。如项目立项时，对消费者进行研究，要请专业的调查公司，产品定位时，要请咨询房地产策划公司，项目施工时要请建筑公司，而营销推广时要借助广告公司等。实际上，正如前文所分析的房地产开发企业价值链构成因素来看，房地产开发企业是一个资源的整合者，最终卖给消费者的楼房其实是一个资源的整合品。房地产开发企业的强势竞争力就表现在对相关资源

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整合的能力方面。一个房地产开发企业如果缺乏对相关的资源、活动及关系的有效的重视和管理，即使由于有某种因素而获得了暂时的成功，也不能保证其可持续的发展。

3．9房地产开发企业诚信问题堪忧

缺乏深层理性诉求和行业道德自律的价值链过于薄弱，使唐山房地产开发企业诚信问题堪忧，竞争向恶性方面发展。房地产项目周期性长．地域性强，楼盘极具个性化．房地产开发公司往往只看重项目的利益因素。很少关注企业深层的价值信念，企业文化表层化，造成了一些企业行为无道德伦理约束，商品房普遍存在的质量问题(施工单位偷工减料、掺杂使假、违约违规等)，商品房销售过程中存在建筑面积“缺斤少两”的计量问题(将公共分摊面积超过预定标准或者在涉及到公共分摊面积、顶层花园、小区车库等问题时模棱两可等)，物业管理权责不清晰、纠纷难调等，即损伤了企业的竞争力，也伤害了与企业有关的利益相关者[12]。

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4唐山市房地产企业发展的对策

4．1拓宽融资渠道

要解决唐山市房地产企业融资难问题，必须将传统的融资途径与新兴的融资途径相结合，拓宽企业的融资渠道。除了传统的国内银行信贷融资以外，还可以通过以下几种方式融资：

第一、民营银行与外资银行的信贷融资。民营银行与外资银行的信贷机制更加灵活，有利于唐山市房地产企业融资。

第二、信托融资。由唐山市财政牵头将企业贷款打包做成信托产品，并由中小担保公司提供信用担保，向社会公众募集资金，解决企业的资金困难[13]。

第三、股权融资。分为上市和私募两种，唐山市中小房地产企业主要采用私募股权融资，借助于基金或社会闲置资金投资企业股权，降低企业的资金压力[14]。

第四、典当融资。利用公司资产，通过典当行换取企业发展急需的资金，典当融资以其快速、高效、便捷的特性正成为唐山房地产企业融资的新途径。

第五、担保融资。房地产开发企业之间或企业的主管部门、上级公司提供担保，以此获得银行贷款。

4．2加快资金回笼速度

鉴于经济形势的好转需要时间，为了保证企业资金链的安全性，唐山市房地产企业应积极通过各种营销手段，加快企业资金回笼。

第一、采取价格领先策略扩大销售量。年轻购房者是当前唐山房地产市场的主要购房群体，这类群体购房的主要目的是满足基本居住，对价格敏感。因此，唐山房地产企业通过降低价格、提升产品的性价比，可以加快销售速度和扩大销售量。

第二、采取差异化营销策略。房地产的差异化营销包括房地产产品差异化、服务差异化、人事差异化和形象差异化。唐山房地产企业应该利用现有的资源不断创新概念和营销手法，增强顾客导向意识，将差异化贯穿于购房者房地产产品消费的全过程，以满足不同购房者的个性需求。

4．3谨慎地选择项目投资

第一、采取防御型策略[15]。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。

第二、建立战略联盟[16]。为了避免风险，避免不利竞争，房地产企业间可以建立横向战略联盟，利用各自的优势资源，共同开发项目，共求发展。除此之外，唐山房地产企业

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还可以和产业链上的相关企业建立纵向的战略联盟，共同应对未知资金风险。

4．4利用房地产企业调整时期储备专业人才

人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象一“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的企业，在这个时候可以用较低的成本获取从知名房地产企业流出的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。

全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。唐山房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展[17]。

4．5建立房地产品牌经营策略

品牌经营是房地产营销策划企业发展的必由之路，其核心就是“以人为本”的经营原则，具体表现是从建筑的第一步规划直至最后服务都必须以为的生活方便、居住舒适作精心考虑。品牌发展经营最重要的原则就是要不断地创新生活，同时，品牌又是企业综合素质的体现。房地产项目建设有众多环节，品牌经营是一项系统工程，要结合开发、体现对消费者全心全意过程的优质服务，提高消费者的生活质量。地产品牌在消费者中有较高的地位，有“精品地产”的美称。精品地产最大的卖点是始终保持产品一惯性的品质优良，一惯性的设计优良，一惯性的尊重客户对住宅文化的一种需求的满足，并始终如一的完成客户所需要的住宅文化的实现[18]。

4．6提高企业品牌竞争力

4．6．1塑造企业品牌

房地产企业要在激烈的市场竞争中实现长远发展，品牌运营是必由之路[19]。唐山房地产企业大多发育于本土，可以利用企业对消费者群体文化习俗的感知能力上的优势，塑造企业品牌。在此过程中要注意以下几点：

①准确、科学地构建品牌体系。要对唐山房地产市场进行深入的分析，结合企业的实力及发展目标，将企业品牌和产品品牌和谐统一起来。

②有效地传播品牌。企业以房地产产品为载体，通过媒体广告、互动式媒体、公共关系活动等方式与购房者群体进行沟通，让购房者群体了解房地产产品品牌、企业品牌。

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③品牌实现。通过建立以消费者群体为核心的产品价值体系，为消费者群体提供独特、超值的产品和高品质的服务来保证企业品牌实现[20]。

4．6．2将企业做精、做专

随着唐山经济水平的不断提高，消费者对房地产产品需求不断升级，精细化将是房地产业的发展趋势。唐山房地产企业可以避开与大型房地产企业的主要竞争层面，通过详细的市场调研，及时把握购房者对房产品消费需求的变化趋势，寻找产品市场空隙，将产品市场细分；并立足于某个细分的目标市场，将企业的主要资源和发展重心放在该细分市场。从而将企业做精、做专，以求得局部市场的竞争优势。

4．7规范管理机制

为了提高企业的运行效率，中小房地产企业应完善各项管理制度，以制度的形式明确规范工作流程及员工行为，节省工作任务的时间和费用。在此过程中必须注意两个方面。

第一、制度具有可操作性。在流程设计和任务节点分析的基础上制定各类管理标准；制度的建立必须按部门职能、组织结构、管理标准进行明晰的管理方案设计，把握适度平衡及人性化的原则，保证制度切实可行[21]。

第二、制度执行的可监督性。建立完整的绩效考核管理体系来监督各项管理制度的执行，保证其执行到位。具体操作时应注意：

①明确公司的具体岗位和岗位职责。②根据岗位职责明确具体的考核内容。③根据考核内容明确合理的考核指标。④将具体的考核指标和奖惩制度有效结合。

4．8组织再造形成新的价值链

资源整合能力是核心竞争力的一种具体表现形式，是企业成长中产生的一种综合力，核心竞争力是“合力”的概念，相对房地产开发企业而言．就是通过价值链的一系列环节组合成合力系统，包括前期策划、产品设计、工程建设、市场营销、物业管理、信息管理、技术开发、人力资源管理、企业基础设施九个价值环节的组合系统。目前，国内大多数房地产开发企业规模小、资金短缺，竞争力弱。那么。我们可以考虑再造开发企业的组织机制，实施强强联合，打造大型开发企业组织。既解决了竞争力问题又解决了融资渠道问题。在组合对象上。房地产开发企业可以有几种选择：采用纵向联合，与相关的房地产开发企业价值增殖实体联合，如供应商、设计研究院、咨询策划公司、中问中介代理商、建筑工程公司、广告公司、专业的调查公司、物业管理公司等联合经营．打造竞争优势，采用横向联合，与房地产业的竞争对手联合，变“你死我活”为“与狼共舞”实现“双赢”，与实施多元化战略的大型企业集团联合，借他们的资金平台，实现开发企业的大发展。在实施方式上．并购战略应该是首选。小规模的企业可以利用企业自身的反兼并能力，通过控

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股的方式兼并大型股份公司，实现“借壳”上市，既实现了组织的质变又获得了新的融资渠道[22]。

4．9提高技术含量创新价值链

房地产开发企业的持续竞争优势的形成和发展的重要路径是提升技术含金量。技术提升关键在于产品的创新。产品创新包括开发新的产品或产品升级换代，这是房地产开发企业创新的基础。目前房地产领域产品创新的发展方向主要是智能化建筑和绿色生态型建筑。智能化建筑是近年来的热点，它将成熟的it技术运用于家居中，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用、安防设备等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。绿色生态型建筑提倡环保、节能．从设计、建材选用、公共设施和居室配置到社区管理都遵循节约资源和能源的原则，降低对环境的负荷。生态住宅评价体系包括小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个方面。从技术、经济、环境、能源以及社会的角度系统评价建筑物全寿命周期中的每个阶段中的综合品质，将更好地引导绿色生态住宅建设．目前，国际上绿色生态住宅的发展中，高新技术在此领域占有重要的地位，如新能源、新材料、生物工程等。与此同时，因地制宜地采用地方性材料和技术以降低成本业已成为发展趋势。此外，户型结构的创新，小区规划的创新．近些年也越来越受到人们的关注，房子已经不是简单住所的概念，更多的是一种生活方式的反应，如提高从住宅上反映生活品质的高雅以及生活的便利，在这方面都有很大的创新空间．如近两年房地产业发展较快，房价不断高涨，很多普通百姓面临着很大的购房压力，再加上国家宏观调控控制高档住宅的开发，尤其是在一些经济发达城市．房价过高现象明显，户型的创新将为房地产开发企业提供很大的发展空间。另外，单身公寓这类建筑在国内主要城市也有很大的市场需求空间[23]。

4．10建设企业文化提升价值链

企业文化是指企业生产经营实践活动中逐渐形成的具有本企业特色的价值观念、行为准则、员工素质以及与之相适应的制度载体的总和。唐山房地产企业“诚信”出现问题，主要是价值链缺乏深层次的理性价值诉求，企业文化表层化。做一个好的“企业公民”，企业文化建设是重要内容。房地产属于第三产业，“服务诚信”是其企业文化价值观建设的核心所在。围绕着服务，企业在具体的建设中可以考虑如下具体对策：实施客户保障机制和服务，即房地产开发企业应完全按照交易合同的约定兑现对客户的承诺(如房屋的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等)并在交易中应当努力体现出以“顾客满意度”为中心的战略；建立客户的退出机制和补偿服务，即在没有履行交易合同时，依据有关法律、法规的规定给予消费者赔偿，实施售后服务的保障，即提高物业管理水平，良好的物业水平不仅能保证物业的保值和增值，同时也是房地产开发企业品牌塑造的一个重要突破点[24]。

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5结论

房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。但是从唐山市房地产市场中众多的房地产企业融资现状来看，普遍存在着融资难的问题，2008 年以来，随着房地产市场环境的不断恶化以及政府一系列宏观政策和措施的出台，唐山市房地产企业的融资环境日趋恶劣，唐山市房地产企业的生存与发展面临着严峻的挑战。本文认为，随着房地产行业的不断规范化发展，对于唐山市房地产企业而言，旧有的粗放式发展模式已无法适应现有的竞争态势。在全球经济危机和国家宏观调控的双重作用下，唐山市地产商要想继续生存就必须尽快适应生存环境，找准适合自身的发展战略，并做出正确的发展策略选择。在这一过程中得出的主要观点和结论如下：

1）唐山房地产企业的融资现状较为严峻，具体表现为企业自身实力水平较低，资金实力偏弱，经营管理、技术水平落后，企业知名度低，信誉度差、发展动力不足；融资渠道单

一、主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求；唐山房地产企业信用、担保体系不完善；商业银行的经营方式和信贷品种单一，现有房地产金融体制不完善。

2）唐山房地产企业发展存在很多问题，主要表现在依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高；项目管理机制不健全，管理理念落后，大多仍然沿袭初创时的家族式的管理方式；受限于管理者的人才价值观念与企业人力资源管理体系的缺失，企业大多人才匮乏；缺乏长期发展的战略意识，其经济行为大多立足于获得近期的、短暂的利益。

3）在融资困境的环境下，唐山市房地产企业应着重从融资策略、市场营销、经营管理、成本控制、合作联盟等几个角度思考企业的发展策略问题。

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[24] fred ational management: culture, strategy, and behavior[m],2009.致谢

在论文完成之际，衷心感谢我的指导老师孟明对我论文写作的精心指导。

如果没有孟老师的谆谆教导，这篇论文很难顺利完成：从论文的开题、构思、资料采集直至论文的撰写和修改完成，无不凝聚了老师的大量心血。

感谢经管系所有教过我的老师们，他们渊博的学识、高尚的品格和严谨的治学精神令我尊敬和感动。

最后，感谢各位专家评委为论文提出的宝贵意见和建

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