最新房地产分析报告(实用19篇)

在工作和学习中，报告可以帮助我们将复杂的信息清晰地传达给他人。在写报告时，要注重数据的准确性和可靠性。最后，希望大家在写报告过程中能够善用范文作为借鉴和参考，不断提升自己的报告写作能力。

房地产分析报告篇一

由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。

就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。

从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的`，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。

2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解。

房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。

研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。

3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验。

正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。

目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。

现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。

1.前期。

这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：

（1）宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城。

市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

（2）房地产产品研究：

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

（3）消费需求趋势研究：

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

（4）品牌研究：

在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。

2.中期。

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

（1）项目定位研究：

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

（2）消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

（3）竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

（4）产品测试研究：

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期。

（1）楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

（2）销售现场研究：

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：

1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；

2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；

3、楼盘评价以及与竞争产品对比；

4、对销售中心以及人员的评价；

5、看房满意度研究等等。

（3）销售监测：

随时对销售现场的潜在消费者，以及的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

（4）业主满意度研究：

现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。

具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。

市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。

房地产分析报告篇二

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。

房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。

4.1关于投资区域，如何选择。

不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。

4.2面对拿地热潮，抢还是不抢。

从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。

4.3强调项目可行性分析和市场监测。

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。

进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。

5结语。

随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。

房地产分析报告篇三

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的。

1、

2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产。

1、

2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢?因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止20，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(2347.46/3)=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

结论：仁者见仁，智者见智。

年上海别墅市场分析。

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年。

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格。

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。

(二)别墅区域。

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。

(三)别墅类型。

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考虑因素。

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

(六)交通意向。

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

(七)别墅楼层。

选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

(八)别墅挑高。

希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

(九)别墅天窗。

希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

(十一)别墅房型。

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

(十二)别墅客厅面积要求。

别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

(十三)别墅主卧室面积要求。

别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

(十四)别墅厨房面积要求。

别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

(十五)别墅自家花园要求。

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

(十六)别墅物业管理。

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

(十八)别墅装修要求。

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。

(十九)别墅车位。

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

(二十)别墅周边环境。

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

(二十一)别墅卖点。

2、

3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。

房地产分析报告篇四

市场分析报告的标题一般有两种形式：一是公文式，如《中国农业银行湖北省分行市场环境分析报告》。另一种是新闻报道式。它又分单标题和双标题两种。单标题，如从对鄂州市分行客户结构调查分析看我省农行市场开发的战略选择；双标题是指既有正题，又有副题。正题揭示市场分析报告的主旨，副题标明进行市场分析的对象、内容等，如《县级金融市场开发大有可为――对公安县金融市场潜力的调查分析》。标题的词句应反复琢磨，要概括精练，一般只用一句话，至多两句为宜。

2、导语。

3、主体。

主体是市场分析报告的主要部分，一般是写调查分析的主要情况、做法、经验或问题。如果内容多、篇幅长，最好把它分成若干部分，各加上一个小标题；难以用文字概括其内容的，可用序码来标明顺序。主体部分有以下四种基本构筑形式。

（1）分述式。这种结构多用来描述对事物作多角度、多侧面分析的结果，是多向思维在谋篇布局中的反映。其特点是反映业务范围宽、概括面广。

（2）层进式。这种结构主要用来表现对事物的逐层深化的认识，是收敛性思维在文章谋篇布局中的反映。其特点是概括业务面虽然不广，开掘却很深。

（3）三段式。主体部分由三个段落组成：现状；原因；对策。如此三段，是三个层次，故称三段结构。

（4）综合式。主体部分将上述各种结构形式融为一体，加以综合运用，即为综合式。例如，用“分述结构”来写“三段结构”中的“现状”；用“三段结构”来写“层进结构”中的一个层次；用“总分结构”来写“分述结构”中的某一方面内容，等等。

4、结尾。

结尾的写法灵活多样，一般有以下几种。

（1）自然结尾。如果主体部分已把观点阐述清楚，作出了明确结论，就不必再硬加一条尾巴。

（2）总结性结尾。为加深读者的印象，深化主旨，概括前文，把调查分析后对事物的看法再一次强调，作出结论性的收尾。

（3）启示性结尾。在写完主要事实和分析结论之后，如果还有些问题或情况需要指出，引起读者的思考和探讨，或为了展示事物发展的趋势，指出努力方向，就可以写一个富有启示性的结尾。

（4）预测性结语。有的报告在提出调查分析情况和问题之后，又写出作者的预测，说明发展的趋向，指出可能引起的后果和影响。这是在更广阔的视野上来深化主题。

为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是2001年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2000户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：

一、调查对象的基本情况。

（一）样品类属情况。在有效样本户中，工人320户，占总数比例18.2%；农民130户，占总数比例7.4%；教师200户，占总数比例11.4%；机关干部190户，占总数比例10.8%；个体户220户，占总数比例12.5%；经理150户，占总数比例8.52%；科研人员50户，占总数比例2。84%；待业户90户，占总数比例5.1%；医生20户，占总数比例1.14%；其他260户，占总数比例14.77%。

（二）家庭收入情况。本次调查结果显示，从本市总的消费水平来看，相当一部分居民还达不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，样本中只有约2.3%的消费者收入在2000元以上。因此，可以初步得出结论，本市总的消费水平较低，商家在定价的时候要特别慎重。

二、专门调查部分。

（一）酒类产品的消费情况。

1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费；二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。

2、白酒消费多元化。

（1）从买白酒的用途来看，约52.84%的消费者用来自己消费，约27.84%的消费者用来送礼，其余的是随机性很大的消费者。

买酒用于自己消费的消费者，其价格大部分在20元以下，其中10元以下的约占26.7%，10～20元的占22.73%，从品牌上来说，稻花香、洋河、汤沟酒相对看好，尤其是汤沟酒，约占18.75%，这也许跟消费者的地方情结有关。从红酒的消费情况来看，大部分价格也都集中在10～20元之间，其中，10元以下的占10.23%，价格档次越高，购买力相对越低。从品牌上来说，以花果山、张裕、山楂酒为主。

送礼者所购买的白酒其价格大部分选择在80～150元之间（约28.4%），约有15.34%的消费者选择150元以上。这样，生产厂商的定价和包装策略就有了依据，定价要合理，又要有好的包装，才能增大销售量。从品牌的选择来看，约有21.59%的消费者选择五粮液，10.795%的消费者选择茅台，另外对红酒的调查显示，约有10.2%的消费者选择40～80元的价位，选择80元以上的约5.11%。总之，从以上的消费情况来看，消费者的消费水平基本上决定了酒类市场的规模。

（2）购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。

（3）顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。

（4）动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的.销售有着一定的影响作用。

（二）饮食类产品的消费情况。

本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：

1、消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：

泰福大酒店是大家最看好的，约有31.82%的消费者选择它，其次是望海楼和明珠大酒店，都是10.23%，然后是锦花宾馆。调查中我们发现，云天宾馆虽然说是比较好的，但由于这个宾馆的特殊性，只有举办大型会议时使用，或者是贵宾、政府政要才可以进入，所以调查中作为普通消费者的调查对象很少会选择云天宾馆。

2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。

3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26114%，以绝对优势占领餐饮类市场。

4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。

三、结论和建议。

（一）结论。

1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。

2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。

3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。

4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。

（二）建议。

1、商家在组织货品时要根据市场的变化制定相应的营销策略。

2、对消费者较多选择本地酒的情况，政府和商家应采取积极措施引导消费者的消费，实现城市消费的良性循环。

3、由于海鲜和火锅消费的增长，导致城市化管理的混乱，政府应加强管理力度，对市场进行科学引导，促进城市文明建设。

将本文的word文档下载到电脑，方便收藏和打印。

房地产分析报告篇五

有所帮助。

了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高gm的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周/6期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:。

(1)土地的价格;。

(2)土地款的缴纳情况;。

(3)土地的位置及周边未来发展情况;。

(4)土地的开发时间及周期;。

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额。

房地产分析报告篇六

物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。

2、物流行业的特点。

国家政策有力支持，12月28日，商务部发布《促进仓储业转型升级的意见》，主要目的在于引导仓储业在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展，这也是当前传统仓储行业提升单位产出，增强盈利能力最直接最有效的方式；实现加工配送率达到40%，仓储服务达标率提高到40％，立体仓库的总面积占仓库总面积的40%。

行业主要成本依然呈高位运行状态，人工成本的压力相对较大：由于燃油成本和人工各自占到物流企业总成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者说稳定将直接影响物流行业的盈利空间，虽然经济下滑趋势带动物流需求下行明显，()但燃油价格的高位运行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企业利润率水平持续走低，目前来看q2燃油价格单边上涨的可能性不大，预计依然还是震荡走势，企业燃油成本预计相对去年增幅不大，但人工成本预计仍然保持一定的涨幅。

3、物流行业的运作模式。

目前世界大型物流公司大多采取总公司与分公司体制，采取总部集权式物流运作，实行业务垂直管理，实际上就是一体化经营管理模式(只有一个指挥中心，其他都是操作点)。又进一步分为：

连锁超市型。

建材连锁超市对商品的品质和物流服务要求都很高，建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务。

市场联盟型。

主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供给网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的先进模式。

综合批发市场型。

建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。

物流园区(基地)型。

近年来，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。

二、物流行业发展现状。

（一）物流行业发展现状。

从全球物流产业发展情况来看，在欧、美、日本等发达国家和地区，物流业开展得较早较好，已经形成相对完善的交通运输和信息网络，物流成本占gdp的比重随着经济发展而降低。据统计，1977～1981年，在美国国内生产总值中，物流成本高达16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，这种成本的下降显著地提高了美国经济的竞争力，是美国经济再度繁荣的一个重要因素。目前，发达国家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美国为10.5%，英国为10.6%，法国为11.1%，意大利和荷兰均为11.3%，德国为13%，西班牙为11.5%，日本为11.4%。相对而言，发展中国家的物流水平较低，物流的基础设施、制度环境、物流人才以及信息技术方面落后，社会物流成本相对较高，目前，我国物流成本占同期gdp的比重为18%左右。

（二）我国物流行业发展现状。

中国不仅是全球最重要的采购中心和制造中心，也是全球最大的消费市场之一。随着全球制造业继续向中国大陆转移、国内消费水平不断提升以及产业政策对现代物流业扶持力度不断增强，物流业已成为国内发展最快的领域之一，整体规模不断扩大。我国社会物流总额和物流业增加值分别为966,538亿元、23,078亿元，分别比增长3.97倍、2.11倍，年复合增长率分别为22.19%、15.27%。

三、行业发展前景。

据中科院预计，我国现代物流将保持快速发展，年增12.7％，社会物流总额将达到73.9万亿元，到将达到90万亿元。

年月社会物流需求及总费用增长情况。

资料来源：wind,中国物流及采购联合会，国金证券研究所。

据权威部门初步预计，2012年我国社会物流总费用将增长11%以上，超过4.23万亿元。

国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的信息显示，，我国社会物流总费用超过3.8万亿元，同比增长13.5%。根据三部门的预计，今年的物流费用增幅将回落2.5个百分点，而物流需求规模增长将在15%以上，物流业增加值预计增长10%以上。

从物流总费用的构成看，20运输费用为2.1万亿元，同比增长12.8%，占社会物流总费用的比重为54.7%；保管费用为1.2万亿元，同比增长16%，占社会物流总费用的比重为32.1%，与相比，这一比重扩大了0.7个百分点。

四、行业竞争格局。

（一）物流公司的类型。

我国物流的主要类型包括运输型物流企业、仓储型物流企业和综合服务型物流企业。运输型物流企业主要以从事货物运输服务为主，包括小件包裹快递服务或代理运输服务,并包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。仓储型物流企业主要以从事区域性仓储服务为主，包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。综合服务型物流企业以从事多种物流服务活动，并可以根据客户的需求，提供物流一体化服务，具备一定规模的实体企业。

（二）行业竞争特点。

物流产业市场化程度较高，各类企业发挥各自的优势充分竞争。

企业类型。

优势劣势运输型。

具有网络信息服务功能，可以提供门到门运输，门到站运输等多方位运输方式。

仓储能力较弱。

仓储型。

地理上的便利。仓储运输型物流企业拥有一个本地化物流服务的优势，它意味着运输准备时间(集货，运输和仓储时间)可以被缩短到最少，而出现的问题(货物的损毁、短缺)可以就地解决。

可接近性优势。物流企业的生存依赖于他们的客户，与他们的管理人员进行对话是非常容易的――通常仅仅是一个电话即可办到。

运输能力较弱。

综合服务型。

可以从事多种物流服务业务，可以根据客户的要求制定整合物流资源的运作方案。

仓储能力和运输能力不突出。

五、行业主要上市公司。

主要上市公司在经济危机时的表现也发现相关供应链管理业务与经济周期表现高度相关。相对运输和仓储物流，供应链物流行业主要采用轻资产模式进行运作，尽管这样在危机时具备相对灵活的可操作性，但是其业务需求跟对应的子行业景气高度相关，抵御能力还是较弱。而尽管制造业物流外包是长期趋势，但在目前还未达到欧美发达国家水平前提下，规模效应和行业竞争环境也不能同日而语。

房地产分析报告篇七

最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。

世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。

从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。

第一章标的行业属性及成长性分析。

世联地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。

2、业务条线间协同效应显现。

3、受益深圳特区扩容。

4、管理团队高瞻远瞩。

目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

行业及公司简介：

行业情况简介。

世联地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：

（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

公司情况简介。

公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。

公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。

公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业top10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。

行业发展前景：

房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。

我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。

房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。

二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。

与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。

顾问策划业务。

专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。

即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。

代理业务。

2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。

房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。

经纪业务。

2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。

世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。

公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。

2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。

3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。

4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆a股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。

第四，公司将通过图书出版、营销会展、vi整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。

公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。

第二章标的当前估值合理性分析。

盈利预测。

截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。

估值。

目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年eps为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。

第三章标的风险所在及防范措施。

世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。

同时我们在企业跟踪的同时可以适当选择标的和仓位的不同配置，比如说多选择几个目标，同时选择成长股和低估的大盘蓝筹股，这样就会保证我们投资的收益，同时提高收益率。

房地产分析报告篇八

从7月21到8月8日，我在嘉兴xx厂会计部进行了为期三周的实习调查。先前对会计电算化知识的不了解，经过这几周的努力，渐渐的从不知到知之，再从知之到甚之。此次我所调查的范围是财务部的会计电算化内容，从而我在此找到了我的调查目标。会计电算化技术的应用，将广大财会人员从繁重的手工操作中解放出来，有时间和精力参与企业的管理与决策，为企业管理当局、投资者与债权人提供较为准确、及时的财务信息。我本着客观、求实的原则，采取了与人面谈等一系列必要的方法，对公司会计部的电算化进行了调查。虽然这次调查只有三个星期但将为我大学的学习计划和未来的发展目标奠定了坚实的基础。

此次调查主要是了解会计内部的运行及操作。在xx厂的实习中我是跟随师傅了解会计电算化内容以及自己学着操作电算化的内容。

(一)了解会计部运用电算化的重要性。

1、运用电算化能够提高会计现代化管理思想，从而使得会计会计工作标准化，规范化，科学化，提高会计工作的效率和质量。

2、电算化可以加快信息传递，提高会计的反馈与控制能力。与此同时就可以提高企业现代化经营管理水平，改善经营管理，提高经济效益，使企业获得更多的利润。

(二)学习如何运用电算化。

在整个调查过程中，会计师傅有很多是在电脑上完成的，我也有在一旁学习，有时也会试试自己填制凭证。填制凭证最主要的是要细心，电算化和手写一样都会出错，因此做凭证时一定要仔细，这样才不会出错，不然写错了就要删去还要重新填写。

嘉兴市xx厂坐落于嘉兴市南湖经济园区，成立于1997年，月产值约70万，成本约43万元。它是一家私营企业，属于加工制造业，占地面积1200平方米。它虽然不大，但是里面的规划却是井然有序的。它生产的是皮件，而这里的皮件与海宁的皮衣，皮手套不同，这里生产的主要是皮夹、皮带等一些小商品。工厂中分了几个部门，分别是人事部、财务部、采购部、销售部、设计部，还有两个车间(制造车间、包装车间)，一个仓库，总经办两名。企业规模不是很大，员工人数共有82人，注册资金有50万元人民币。企业流程如下，首先采购部采购原材料及其包装材料，材料包括辅助材料：帽钉、皮带头、钮钉、徽标、卡、盒、标签、条码等;主材料：水牛皮。之后进入制造车间，第一，切割牛皮;第二，压铸皮件;第三，安装辅助材料。最后包装。简单流程为材料入库-----各部领用材料------入库产品------出库------送货。这里所生产的皮件的销售地点是海宁皮件城。年收入约为。财务部实行电算化方式记录完成日常的经济活动。

为期三星期在xx厂的会计部实训，主要的是了解关于电算化的内容，在此主要研究的范围是：在旁观看师傅如何操作电算化;学习如何填制会计凭证。整个调查范围就在本企业的会计部，调查的主要内容是会计电算化。

在整个实训调查过程中，我与会计师傅及出纳进行面对面的学习。通过近距离地接触会计电算化操作，让我了解到了要正确的操作电算化首先要好好掌握基础会计及中级财务会计。只有先学好这些才能正确填写会计凭证以及做好其他的会计工作。在这里可以直接问会计师傅不懂的问题，师傅也会很认真为你讲解会计实践操作的知识。

(一)操作电算化人员的业务素质偏低。

xx厂中只有一名会计师傅及一员出纳，大多的事情都由会计师傅所完成。据了解会计师傅是大专毕业，出纳是中专毕业的，相对来说他们的专业知识是不完全的。并且会计师傅只经过短期的培训，对软件的认识存有局限性，他们一般只能按照固定的模式机械的操作财务软件，却不能灵活运用软件所提供的各项功能。

(二)运用电算化处理账务程序不够规范。

在皮件厂中会计师傅年纪跟我相差很大，他做的账务处理跟我们现在的有一些出路，但是电算化中的数据输入、业务处理及有关制度制订方面都必须规范化、标准化，才能使会计信息系统顺利进行。但由于受观念、技术等多方面因素影响，现有工作流程大都仍在旧的体制、机制和管理模式基础上进行，因而出现了工作流程与实际业务需要相冲突的矛盾，使会计电算化系统不能很好地发挥作用。另外，在会计电算化的实际实施过程中也还存在着一些不规范的行为，导致管理上的漏洞，严重制约着会计电算化水平的提高以及造成会计信息失真。

(三)单位领导的不重视。

会计电算化随着现代化进一步发展在工作中有着越来越重要的地位，然而在小企业中企业领导只注重最后的结果，对会计的过程不注重。在我国社会主义市场经济体制下，企业的生产经营活动基本上是由市场调节，领导具有很大的经营自主权;大量的企业属于私营企业，在企业生产经营活动的方方面面，基本上是领导说一是一。在这种情况下，领导对会计电算化工作的认可与否，直接影响企业能否实施会计电算化。

(一)加强会计人员的业务素质。

1、引入高素质电算化人才。

目前我国高等教育正在向大众化教育过渡，每年有大量的高校毕业生走向人才市场，人才供应较前几年有了很大改善，企业完全可以从市场招聘大学毕业生从事会计电算化工。

2、加强会计人员的电算化培训。

企业应单独制订培训内容和培训时间。培训内容应满足开展会计电算化工作的需要，既要进行基本的账务、报表操作的培训，又应适当扩大培训范围，涉及工资、固定资产、采购、销售、成本等系统，同时还应涉及相关岗位设置、人员安排等内容。

(二)规范电算化处理账务。

建立健全一套完整的电算化模式下的规章制度。电算化内部制度建立后，抓落实是非常重要的环节。在实施过程中，企业要定期对各项制度的执行情况进行检查，并有相应奖惩措施，以确保各项制度的落实。

(三)加强领导对电算化的重视。

要促进该企业实施会计电算化，首先要让领导从思想上重视起来，认识到实施会计电算化给企业带来的方方面面的好处，彻底转变其思想，使其成为实施会计电算化系统的动力而非阻力。使企业领导明白会计电算化并不仅仅是会计工作的现代化，更是企业生产、经营、管理工作的现代化，是信息手段的现代化，通过会计电算化，能够实现财务业务一体化管理，最大限度提升企业的管理水平和市场竞争力。在全球经济一体化、市场竞争非常激烈的今天，落后和封闭就意味着恶性循环，意味着被淘汰。

房地产分析报告篇九

受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市，上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。

统计局公布的`最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;统计数据表明20，全国商品房销售面积达到万平方米;销售面积增速为%。

统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期下降%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米)，销售面积增速为53.7%。

国家发改委数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

三、习水县房地产开发投资情况。

从去年1月份开始，习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道，新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹，据统计，1至4月份习水县城区销售数据分别为、、、套，接连刷新了单月销量纪录。5月份，习水县城区销售量达到了套，到6月份时，这个数据是套，其中120-144平方米的户型占了三分之一，100-120平方米的户型占了近四分之一。除网上签约销量猛增之外，各楼盘销售点的看房客户大量增加，市民对房地产市场的关注度大为上升。

随着房市的火爆，各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示，将加快现有项目的开发力度，新盘开发将尽快上马。业内人士认为，随着市场销售的回暖，特别是优质楼盘的住房销量稳步上升，同时，政府给予开发商的一系列优惠政策，减小了后续项目开发的压力。_年下半年，新开发投资项目面积约平米，有实力的开发商都会加快施工进度，尽快启动后续项目开发。在_年12月以前，将有约80万平米的销售面积。

四、20住房市场价格形势分析。

1、政府关于促进房地产健康发展的意见。

_年，市政府出台了《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》(以下简称《意见》)。

一、实行购房优惠政策。

(一)对个人购房实施补贴。(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。(三)实行房地产交易相关费用优惠。(四)调整住房公积金贷款政策。(五)实行银行贷款利率优惠。(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的，可视为首次购房。(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的，购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍，相应可办理子女入学等手续。

(八)减少城市基础设施配套费。(九)对行政事业性收费实行“一费制”。(十)降低水电气有线数字电视安装费。(十一)盘活存量建设用地。(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。(十三)加大税收支持力度。

3、营造良好发展环境。

(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。(十五)强化市场监管。(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家，快乐习水”形象主题词和“生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征，优化市场交易环境。(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。

这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注，大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市，销售出现有房源，减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市，让楼市带动整个地域经济的发展。

目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。

一、物流行业基本情况。

1、物流概述。

物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。

2、物流行业的特点。

国家政策有力支持，12月28日，商务部发布《促进仓储业转型升级的意见》，主要目的在于引导仓储业在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展，这也是当前传统仓储行业提升单位产出，增强盈利能力最直接最有效的方式;实现加工配送率达到40%，仓储服务达标率提高到40%，立体仓库的总面积占仓库总面积的40%。

行业主要成本依然呈高位运行状态，人工成本的压力相对较大：由于燃油成本和人工各自占到物流企业总成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者说稳定将直接影响物流行业的盈利空间，虽然经济下滑趋势带动物流需求下行明显，但燃油价格的高位运行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企业利润率水平持续走低，目前来看q2燃油价格单边上涨的可能性不大，预计依然还是震荡走势，企业燃油成本预计相对去年增幅不大，但人工成本预计仍然保持一定的涨幅。

3、物流行业的运作模式。

目前世界大型物流公司大多采取总公司与分公司体制，采取总部集权式物流运作，实行业务垂直管理，实际上就是一体化经营管理模式(只有一个指挥中心，其他都是操作点)。又进一步分为：

连锁超市型。

建材连锁超市对商品的品质和物流服务要求都很高，建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务。

市场联盟型。

主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供给网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的先进模式。

综合批发市场型。

建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。

物流园区(基地)型。

近年来，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。

二、物流行业发展现状。

(一)物流行业发展现状。

从全球物流产业发展情况来看，在欧、美、日本等发达国家和地区，物流业开展得较早较好，已经形成相对完善的交通运输和信息网络，物流成本占gdp的比重随着经济发展而降低。据统计，1977～1981年，在美国国内生产总值中，物流成本高达16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，这种成本的下降显著地提高了美国经济的竞争力，是美国经济再度繁荣的一个重要因素。目前，发达国家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美国为10.5%，英国为10.6%，法国为11.1%，意大利和荷兰均为11.3%，德国为13%，西班牙为11.5%，日本为11.4%。相对而言，发展中国家的物流水平较低，物流的基础设施、制度环境、物流人才以及信息技术方面落后，社会物流成本相对较高，目前，我国物流成本占同期gdp的比重为18%左右。

(二)我国物流行业发展现状。

中国不仅是全球最重要的采购中心和制造中心，也是全球最大的消费市场之一。随着全球制造业继续向中国大陆转移、国内消费水平不断提升以及产业政策对现代物流业扶持力度不断增强，物流业已成为国内发展最快的领域之一，整体规模不断扩大。我国社会物流总额和物流业增加值分别为966,538亿元、23,078亿元，分别比增长3.97倍、2.11倍，年复合增长率分别为22.19%、15.27%。

三、行业发展前景。

据中科院预计，我国现代物流将保持快速发展，年增12.7%，社会物流总额将达到73.9万亿元，到将达到90万亿元。

年月社会物流需求及总费用增长情况。

资料来源：wind,中国物流及采购联合会，国金证券研究所。

据权威部门初步预计，20__年我国社会物流总费用将增长11%以上，超过4.23万亿元。

国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的信息显示，，我国社会物流总费用超过3.8万亿元，同比增长13.5%。根据三部门的预计，今年的物流费用增幅将回落2.5个百分点，而物流需求规模增长将在15%以上，物流业增加值预计增长10%以上。

从物流总费用的构成看，20运输费用为2.1万亿元，同比增长12.8%，占社会物流总费用的比重为54.7%;保管费用为1.2万亿元，同比增长16%，占社会物流总费用的比重为32.1%，与相比，这一比重扩大了0.7个百分点。

四、行业竞争格局。

(一)物流公司的类型。

我国物流的主要类型包括运输型物流企业、仓储型物流企业和综合服务型物流企业。运输型物流企业主要以从事货物运输服务为主，包括小件包裹快递服务或代理运输服务,并包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。仓储型物流企业主要以从事区域性仓储服务为主，包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。综合服务型物流企业以从事多种物流服务活动，并可以根据客户的需求，提供物流一体化服务，具备一定规模的实体企业。

(二)行业竞争特点。

物流产业市场化程度较高，各类企业发挥各自的优势充分竞争。

企业类型。

优势劣势运输型。

具有网络信息服务功能，可以提供门到门运输，门到站运输等多方位运输方式。

仓储能力较弱。

仓储型。

地理上的便利。仓储运输型物流企业拥有一个本地化物流服务的优势，它意味着运输准备时间(集货，运输和仓储时间)可以被缩短到最少，而出现的问题(货物的损毁、短缺)可以就地解决。

可接近性优势。物流企业的生存依赖于他们的客户，与他们的管理人员进行对话是非常容易的――通常仅仅是一个电话即可办到。

运输能力较弱。

综合服务型。

可以从事多种物流服务业务，可以根据客户的要求制定整合物流资源的运作方案。

仓储能力和运输能力不突出。

五、行业主要上市公司。

主要上市公司在经济危机时的表现也发现相关供应链管理业务与经济周期表现高度相关。相对运输和仓储物流，供应链物流行业主要采用轻资产模式进行运作，尽管这样在危机时具备相对灵活的可操作性，但是其业务需求跟对应的子行业景气高度相关，抵御能力还是较弱。而尽管制造业物流外包是长期趋势，但在目前还未达到欧美发达国家水平前提下，规模效应和行业竞争环境也不能同日而语。

一、引言：

随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们的消费需求和消费观念也在不断变化。作为高档消费品的汽车在年轻一代的人群中更加受到青睐。此次调查我们以__公司为研究对象，深入了解消费行为的状况。为__公司的发展提供建议。

二、调查内容。

1.目前__市汽车市场的构成情况，__汽车的市场占有率。

2.__市区汽车消费群体的消费倾向和认知情况。

3.汽车消费者的潜在消费意识。

4.汽车广告的投放情况。

三、调查方法。

本次调查中我们用spss进行数据分析，用excel电子表格进行统计。共发放问卷350份，回收342份，有效率为100%。

四、数据统计。

1.此次调查中大部分人年龄在21—50岁之间，占样本总体的93%，这个年龄段正是购车的主要年龄段，73%的人具备购车实力。

2.__汽车在品牌形象在消费者中占有较大比例，占调查总数的52%,其中一些国外品牌的汽车主要集中在高消费水平的人群中。

3.在购车付款方式中，有43%的人选择一次性付款，有28%的选择了贷款。

4.在购车用途方面，有67%的选择上下班，21%的人选择喜爱。在喜爱的这部分人中，87%的人都选择了汽车价格在30万以上。

五、总结。

汽车在我国目前还存在很大的消费潜力，特别是在进入21世纪后，我国经济持续增长，百姓的收入逐年递增，使拥有一辆自己的汽车在更多的人群中变成了现实。但主要的消费水平还在20万以内，一些国产的中小型汽车更加受到欢迎。

为了保证保险行业科学、规范、健康的向前发展，消除职务犯罪隐患，__区检察院对区保险行业的管理及运行情况进行深入调研，并针对所发现的问题提出有效的整改措施。

一、保险行业的基本情况：

以前全区只有一家保险公司暨中国保险公司齐齐哈尔支公司__分公司，当时保险市场的份额占有率为100%。19中国保险公司齐齐哈尔市支公司一分为二：一是中国财产保险股份有限公司齐齐哈尔市支公司;二是中国保险股份有限公司寿险公司齐齐哈尔市支公司，当时的险种经营范围区分的特别明确，财险公司的业务范围只限于财产保险，而寿险公司的经营范围也只限于寿险。当时寿险公司市场份额的占有率仍是100%。

年以后随着保险行业竞争机制的引入，我区先后有几家财产保险公司、寿险公司入驻，险费收入随之一路猛增，保险市场各公司的保费收入份额的占有率就没有了确定性，使得保险市场出现了混乱局面，各家为了生存而不惜采取一切可以采取的手段，抢占保险市场份额，有的公司不顾国家三令五申对保险行业依法经营的严格要求和规定，铤而走险，从而使保险行业陷入一种不严格依法经营的“窘境”。

二、保险行业“潜规则”的形成及手段：

1、按照国家及财政部的相关规定，保险公司在承保商业险过程中按4%的比例给予投保单位或投保人提取手续费，交强险按8%的比例给予投保单位或投保人提取手续费，由于保险资源的匮乏，各公司又都想抢占保险市场和市场份额，于是乎，各公司之间便开始了地下“暗战”，各公司之间也相互(违规、违法提高手续费支付标准)“哄抬物价”，这样就形成了一种各公司彼此之间心知肚明的保险行业“潜规则”。

2、按照国家及财政部的相关规定，所有保险公司通过正常的财务手续无法实现不合规的手续费支付，因此，保险公司采取一些违规、违法等手段截留、侵吞保费。

手段之一：“鸳鸯单，”又称“阴阳单”。保险业务人员或保险公司在打印保单时，故意地将保单各联分开打印，保单的客户联、业务留存联、财务留存联等各联的内容不一致，一般情况是客户联的保险金额比较大，保险责任比较全，而保险公司留存的业务联、财务联保费金额比较小，保险责任比较窄。由于客户按照客户留存联缴费，保险公司根据业务、财务联入帐，业务人员就可以将多余的保费截留用作它用。这样在审计部门、税务、保鉴会等(包括内部审计)部门例行检查时，很难核对留在客户手中的客户留存联。

手段之二：“吃单”保险业务人员或保险公司向投保人收取保费后，未将保费入到保险公司的收入帐上，私自截留，这种手段也称“埋单”。

手段之三：“删单”保险业务人员或保险公司先将取得的保费入账，然后私自(保险公司单方)注销保险合同，侵吞或非法占有保费。

手段之四：“假应收”：保险业务人员或保险公司将客户已交纳的保费不入账，而是进行财务上的“技术”处理，做“假应收”(也就是未缴纳保户保费)，待保险时限和保险责任丧失后侵吞或非法占有保费。

手段之五：“假退保”保险业务人员或保险公司先将客户的保费全额入账，事后编造缘由向客户索取加盖客户(一般都是单位参保)单位或投保人签名的空白单证，在客户不知情的情况下，保险公司私自填写其内容，差额或全额退保，侵吞或非法占有这部分保费。

手段之六：“假理赔”保险业务人员或保险公司为了达到套取费用的目的，编造虚假事实，制作假的理赔卷宗，从而以不合法的手段套取或侵吞理赔款。

手段之七：“假代理”保险公司为了更隐蔽地套取或侵吞保费，利用保险代理公司来转移保费收入，通常情况下，委托保险代理公司承办保险业务的保险公司业务人员或保险公司，利用代理公司领取的承保单证以及保险代理公司业务人员的工号来进行这一操作。并利用保险代理公司的手续费收付票据(按照相关规定：代理公司提取手续费的比例为15%)违规套取费用。

三、保险行业侵吞、套取保费收入存在职务犯罪的隐患：

一是保险公司单纯的为了追求业绩，不惜给客户以高额回报。调查结果显示，有的保险公司手续费返还高达35%到45%，超出国家规定的标准近10倍，这些超标准支付的手续费资金来源多出自于各公司“鸳鸯单”、“吃单”、“删单”、“假应收、”“假退保”、“假理赔”、“假代理”所截留、套取的保费收入。二是保险公司在返还手续费时，惧怕相关部门的检查，故而不履行相关的财务手续。调查中发现中国财产保险股份有限公司某区营销服务部绝大部分手续费支付清单上的“制单人”、“审核人”、“领款人”均是伪造的，有的是事后在编制的手续费支付清单上找人代签的。三是由于客户单位的业务办理人员在领取手续费时不履行财务手续、保险公司支付给单位的手续费被其单位办理保险业务人员装入个人腰包，据为己有。按相关法律规定及财务制度，用公款参加保险的中间业务费收入应计入单位的财务账目中，需要支出的再按相关规定从财务帐中支出。由于保险公司不履行正常的财务手续，给用公款参保的单位业务人员以可乘之机，助长了贪污、等问题的兹生。四是保险公司委托专业银行办理的代理保险业务：一些银行将保险公司返给的“代理保险”手续费收入不计入或差额计入中间业务费收入科目中，这样就为了银行工作人员涉嫌职务犯罪的埋下了隐患。五是保险公司不按财务规定履行手续费支付程序，不排除个别工作人员从中钻空子，捞取个人好处，涉嫌职务犯罪。有的财产保险有限公司营销服务部多次违法印制长途汽车乘客意外伤害保险票据，委托长途客运总站代为销售，所获保费数十万元，没有计入公司财务帐中，去向不明。更值得注意的是：一些保险公司为了单位的蝇头小利，利用“储金险”帮助被保险单位套取费用，数额特别巨大。真是令人心惊。

四、保险行业不规范问题：

1、保险系统单证使用、领用制度规定不严格、不规范，缺乏必要的监管。

2、保险系统存在手写单证、电子单证混在一起使用，漏洞大，隐患多。

3、保险系统对手续费支付方式缺乏必要的监管、财务手续不完备，“制单人”、“审核人”、“领款人”、不能够据实签字，不附合相关规定。

4、上级公司对下属公司报批的相关财务费用单证审核、监管不到位、把关不严。

5、有的公司不按相关规定办事，私自设置银行账户，截留保费，挪做它用，违规、违法经营。

6、有的公司以员工名义私设银行卡、折将截留的保费私存，私设小金库，严重违反国家规定和财经纪律。

五、对保险行业“潜规则”及管理环节存在职务犯罪隐患的几点对策：

1、应对保险行业的“潜规则”问题必须彻底肃清，“潜规则”问题就是“糖衣炮弹”，就是危害社会正常经济秩序，危害社会稳定的一个巨大毒瘤，它是一个不容社会和法律忽视的一个重要问题。有“潜规则”问题的存在就必然要导致和不可避免问题及职务犯罪隐患问题的繁衍，经济建设就不能够得到充分保障。我们建议对保险行业的一些规定重新进行必要的修定，充分完善规章制度，切实能够守法、合规经营。

2、应建立和重新制定保险手续费返还制度，凡是公款参保的应在保险费总额当中扣除按比例支付的手续费金额，而后确定实缴保费金额，即：实交保费金额==应交保费金额—按比例返还手续费金额。不得以任何理由或借口向公款参保单位支付手续费，必须严格执行现金管理和支票发放制度，真正做到从源头上控制。

3、应建立健全严格的监管、监控制约机制，应当尽快和修订适应我国国情和便于操作的相关法律、法规，对保险公司发生重大理赔的理赔案件应由、纪律门和检察机关进行全程监控，堵塞漏洞。

4、应尽快建立保险执业人员和违规执业档案查询系统，建立行之有效的工作制度和长效的工作制约机制，用法律制约规章制度的逐步健全和完善，用规章制度管人、管事。

5、应在不突破法律、规章制度底线的情况下进行阳光操作，对一些经营状况不好，保险信誉差，经常发生违规、违法操作的保险机构予以勒令退出保险市场。

6、应倡导以国有保险公司为主导地位、非国有公司为辅的公平竞争机制，净化保险市场，规范保险行业依法合规经营。严肃查办违规违法操作行为，严厉打击保险行业经营过程中存在的商业贿赂问题，以此遏制保险市场的不正当竞争和违规、违法操作，使保险事业沿着科学的、阳光的、健康的轨道向前发展。

房地产分析报告篇十

1、按项目分期和总体分别说明。

2、分析内容应包含项目总（分期）投资总额、已发生投资额、未发生投资额、当月投入和下月需求。

3、按收支大类分析，主要指标回款、土地款、工程款、费用、税金、内外贷款、其他支出、不可动用资金等项。

4、单独分析预计新增成本项。

二、融资计划及执行情况分析。

1、说明当期、累计项目融资额、还贷情况，支出利息成本。

2、分析目前公司可继续融资渠道、融资额度。

3、目前项目融资进展情况及与银行沟通中存在问题。

三、租售收入预算及执行情况分析。

1、按协议和合同分类。

2、按项目分期业态楼栋分类。

3、分析内容应包含当月、本年和项目累计签约额（包含套数、面积和均价）、实收现金额。

4、分类说明未收到款项状态（分期或按揭未到账等金额和预计时间）。

四、成本计划及执行情况说明。

1、工程形象进度说明，包括期初在施面积、本期新增施工面积、本期竣工面积和期末在施面积。

2、工程量价值及合同付款情况，包括当期、和累计的已合同总额、工程结算价、合同应付款（已批款）、实际付款和已批未付款。

3、按成本项目分类。

4、按有无合同状态及合同类别分类。

五、管理费用计划及执行情况分析。

1、进行本月实际发生与预算的比较分析。

2、按大类重要项目分析说明（薪金、执行费）。

3、进行和项目累计核算。

六、营销费用计划和执行情况分析。

1、进行本月实际发生与预算的比较分析。

2、进行和项目累计核算。

3、按有无合同状态说明。

4、非管理性费用分析欠款情况。

七、税金。

1、按税种分类。

2、计提基数、计提金额和实缴金额。

3、进行当月、和项目累计核算。

八、利润核算及完成情况分析。

1、毛利和净利分析。

2、毛利按项目分期、业态分析、；净利润进行综合分析。

3、进行当月、和项目累计核算。

九、其他（各项目认为没有上述包括的重要事项的说明分析）。

房地产分析报告篇十一

标题可以有两种写法。

一种是规范化的标题格式，基本格式为“××关于××××的调查报告”、“关于××××的调查报告”、“××××调查”等。

另一种是自由式标题，包括陈述式、提问式和正副题结合使用三种。陈述式如《东北师范大学毕业生就业情况调查》，提问式如《为什么大学毕业生择业倾向沿海和京津地区》，正副标题结合式，正题陈述调查报告的主要结论或提出中心问题，副题标明调查的对象、范围、问题，如《高校发展重在学科建设??××××大学学科建设实践调查》等。

二、列出调查的主要内容，格式如下：

调查时间：

调查地点：

调查对象：

调查方法：

调查人：

调查分工：（以小组形式调查的要求，小组人数不得超过3人）。

三、报告正文。

正文一般分前言、主体、结尾三部分。

成绩、突出问题等基本情况，进而提出中心问题或主要观点来；第三种是开门见山，直接概括出调查的结果，如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用，要精练概括，直切主题。

2．主体。这是调查报告最主要的部分，这部分详述调查研究的基本情况、做法、经验，以及分析调查研究所得材料中得出的各种具体认识、观点和基本结论。

3．结尾。结尾的写法也比较多，可以提出解决问题的方法、对策或下一步改进工作的建议；或总结全文的主要观点，进一步深化主题；或提出问题，引发人们的进一步思考；或展望前景，发出鼓舞和号召。

（一）一、基本情况。

调查运用国家统计局批准，中国老龄科研中心xx年和xx年实施的两次中国老年人口状况调查数据，结合北京、河北、江苏、浙江、黑龙江、江西、河南、安徽、重庆、甘肃等10个省、自治区和直辖市的典型调查，调查对象为农村老年空巢、类空巢家庭的老年人，即老年人无子女(包括儿媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。

老年空巢家庭包括两类：

1、独居户;。

2、夫妻户。

老年类空巢家庭包括三类：

1、隔代户(老年人与未成年孙子女或外孙子女同住，多称“留守家庭”);。

2、两代老人户(老年人与父母同住);。

3、与其他人同住户(老年人与其兄弟姐妹或照料者等同住)。

xx年，全国农村老年空巢和类空巢家庭共3288万户，占农村老年人家庭总户数的48.9%，比xx年的44.9%提高了4个百分点。空巢、类空巢家庭中的老年人共4742万人，占全国1.08亿农村老年总人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，类空巢家庭老年人占5.6%。除隔代户从xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余几类家庭户的比例均有所上升。独居户从13.3%提高到14.7%，夫妻户从26.7%提高到27.7%，与其他人同住户从0.5%提高到2.1%，两代老人户从0.4%提高到0.7%。

空巢、类空巢家庭分布呈现较明显的地区差异。东部和中部省份空巢比例相对较高，如山东、河北、江苏的老年空巢、类空巢家庭的比例超过了60%，北京、河南、浙江、安徽、辽宁等也超过了50%。西部一些省份如陕西、广西、云南不足30%。各省份内部的分布差异也较明显。严重的地方，村外出青壮年比例达到90%，留在家里的几乎都是老人和孩子。

随老年人年龄提高空巢、类空巢家庭比例呈减少趋势。农村60至69岁的低龄老年人中有50.2%居住在空巢、类空巢家庭中，在80岁以上的高龄老年人中减少到40.5%。空巢、类空巢家庭老年人以有配偶同住为主占64.9%，丧偶的占28.8%。

老年空巢、类空巢家庭内部差异明显。约有2/5的老年人自愿与子女分开居住。这类家庭以夫妻户多见，低龄老年人为主，身体状况和生活状况相对较好。有48.3%的老年人被迫与子女分开居住。其中，有30.7%的老年人想与子女同住，但因子女不孝，婆媳关系紧张，或子女外出发展等原因而不得不独守空巢。有17.6%的老年人愿意入养老院，但因经济条件不允许加之不是收住对象，或当地没有养老机构而不能如愿。

二、存在的主要问题。

空巢、类空巢家庭老年人生活中的问题既有作为农村老年人面临的共性问题，也有因子女“缺位”带来的特殊问题。

(一)养老保障不稳定问题。

农村空巢、类空巢家庭老年人从事生产劳动的比例比非空巢家庭老年人高近5个百分点，占47.4%，得到子女经济帮助的比例比非空巢家庭老年人低6.6个百分点，占59.5%。空巢、类空巢家庭老年人年人均收入2373元，约为非空巢家庭老年人的4/5。受自我养老能力以及子女自身经济状况和养老意识淡薄等影响，39.6%的空巢、类空巢家庭老年人感到经济困难，49%的人认为经济上缺乏保障，得到政府和集体救助的只占13.6%。

(二)基本医疗缺乏保障问题。

空巢、类空巢家庭老年人中健康状况差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的医疗保障，参加新型合作医疗的老年人多数反映合作医疗报销起付线高，报销比例低，报销程序过于复杂，门诊取药花费多但不能报销，住院治疗又需要先垫付大笔押金。因为上述原因，有70%的空巢、类空巢家庭老年人患病后不去就医，“拖”病现象比较普遍。

(三)照料服务供求矛盾突出问题。

空巢、类空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，约948万人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4个百分点。空巢、类空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，国家、集体、养老机构上门服务合计仅占2.9%。与此相对，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。

(四)独居老年人面临高生活风险问题。

独居老年人(包括散居“五保”老人)约1004万人。其中，觉得经济困难的占52.4%，需要照料但无人照料的占18.4%，经常感到孤独的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有过自杀念头的占7.5%，这些指标均显著高于其他老年人。统计分析显示，有60%的农村独居老年人生活中面临着经济非常困难、健康状况极差、需要照料和孤独寂寞中的至少一种问题，近19%的独居老年人面临两种以上的上述生活风险。

(五)隔代户和两代户老年人生活压力大问题。

子女外出务工，留下祖孙在家的“留守”老年人占农村老年总人口的3.7%，接近400万人。他们既要从事农业生产劳动，又要照看孙子女，身心压力很大，健康状况也最差，54.7%的老年人认为健康状况较前一年变差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在调查前两周处于带病状态，这些指标均明显高于其他空巢、类空巢家庭。两代户老年人既要自养还要赡养其高龄父母，他们参与农业劳动的比例高达80%，得到子女经济支持的只占44.3%，医疗费开支最大，年人均住院费支出达到1827元，远高于其他空巢、类空巢家庭老年人的1068元。

三、农村老年人家庭空巢化现象及问题成因分析。

(一)农村老年人家庭空巢化是人口、经济、社会等多重因素综合作用的结果，这种态势仍将持续。

造成农村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世纪五、六十年代生育高峰人口，同时也是70年代以来实施计划生育的独生子女父母相继进入老年，老龄化加快发展。二是农村人口平均预期寿命延长，高龄老年人口增长，老年人家庭空巢期延长，同时两代老人户也有所增加。三是工业化、城镇化过程中大量农村劳动年龄人口向城镇迁移，留守老年人增加。四是随着居住条件改善以及人们思想观念和生活方式变化，两代人愿意分开居住的家庭增多。上述因素的持续存在，必将推动农村老年人家庭空巢化的继续发展，空巢、类空巢将成为我国农村地区老年人家庭的一种重要居住形态。

(二)子女“缺位”削弱了家庭养老的作用。

老年人劳动自养、夫妇互相扶养和子女赡养是传统家庭养老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，丧失了支撑家庭养老的稳定结构，影响了部分老年人的生活，突出地表现为缺乏照料者和精神慰藉，同时加重了老年人劳动自养的负担。独居老年人更失去了配偶的扶养，与孙辈同住的“留守”老年人加重了代抚育负担，两代老年人户则是“以老养老”，困难相对更多。

(三)农村社会保障与社会服务发展滞后导致部分老年人养老和照料服务的“真空”。

家庭养老功能不足，老年人对社会保障和社会服务的需求增加。由于农村社会养老保障覆盖面窄，水平低，社会福利服务基础设施短缺，社会养老服务不发达，使老年人的养老特别是服务需求得不到保障。调查发现，空巢、类空巢家庭老年人需要上门家务服务的占32.8%，而当地有此服务的仅占7.0%，需要上门护理的占35.4%，能提供上门护理的仅占6.3%，需要入住养老机构而不能如愿的占17.6%，离老年人的需求差距很大。

(四)对农村老年人家庭空巢现象及其问题重视不够，措施不力。

主要表现为一是政策“缺位”。各地关于居家养老和老年服务体系建设的政策主要指向城市，适合农村实际情况的政策较少。二是观念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭养老”上，对农村老年人“空巢”问题重视不够。三是缺少有力措施。农村社会保障、基础设施和公共服务明显落后，社会组织很不发育，解决农村老年人养老服务问题难度很大。基于以上原因，老年空巢家庭增加带来的照料服务等问题在许多地方没有摆上议事日程。

(五)敬老意识和赡养观念淡化。

农村“重小轻老”现象比较普遍，少数子女视老年人为累赘，一些多子女家庭互相推诿赡养义务。婆媳关系紧张，“媳妇当家，养儿防不了老”。外出务工子女忽视家中老年人的生活安排，与老年人缺少联系。还有“外嫁女儿不养娘”的传统习俗，等等。这些因素导致部分老年人的赡养得不到落实。

四、对策与建议。

农村老年人家庭空巢化伴随着农村人口老龄化和高龄化，在城镇化和农村土地承包经营权流转等因素影响下，农村以家庭养老为主，依靠老年人劳动自养、子女赡养和土地保障的传统养老模式受到进一步挑战，需要从整个农村社会保障制度和社会服务的建构上综合考虑和应对。在继续巩固家庭养老的基础上，大力发展社会养老保障和公共服务，建立健全社会养老和家庭养老相结合的养老保障体系，是新时期保障包括农村空巢家庭老年人在内的广大农村老年人基本生活和服务需求，解决农村老龄问题的必由之路。

(一)建立健全农村社会保障体系，为农村老年人生活提供制度保障。

加快建立健全农村社会保障体系，把符合条件的老年人全部纳入保障范围，并考虑老年人的特点和需求，采取措施给予优待和照顾。实施最低生活保障可对贫困老年人降低门槛，提高补助标准。新型农村合作医疗可考虑免除70岁以上老年人的参合费用，并对参加合作医疗的老年人在个人账户计入金额及报销比例等方面予以优惠，适当扩大老年人常见慢性疾病门诊报销的病种。医疗卫生机构应为急重病贫困老年人开辟绿色通道。积极探索建立农村老年人非缴费型养老金制度，对于不享受社会保障待遇的农村80岁以上高龄老年人可采取发放生活补贴等方式，保障老年人的基本生活和基本医疗需要。

(二)加快建立农村社会养老服务体系。

加强农村综合性养老服务机构建设，在服务好“三无”老人等传统服务对象的基础上，把服务对象扩展到高龄、病残、独居、生活不能自理的社会老年人。

施院0托老年群众i在农村社区建设综合性养老服务活动设施，以此为依托为老年人就地就近提供生活照料、文体娱乐、法律服务和宣传教育服务，逐步形成住养、定点与上门服务相结合的养老服务体系。有条件的地方政府和村集体要积极出资设立养老服务公益岗位，同时积极倡导邻里互助、()志愿者帮扶和老年人互助，以独居户、隔代户、两代老人户特别是高龄、贫困、患病、生活不能自理的老年人为重点，建立联系和帮扶制度，制定紧急事件的有效应对办法，照顾好他们的生活。

(三)充分发挥家庭养老的基础性作用。

进一步推进农村家庭赡养协议书签订工作，巩固家庭赡养，督促外出务工子女妥善安排好留守老年人的生活和生产。加强涉老法制教育和敬老道德宣传，把敬老孝亲纳入文明家庭和文明村镇的评选表彰内容，转变不良习俗，和谐家庭关系。加强对老年人的宣传教育，帮助老年人加强生活安全的自我保护，掌握紧急情况下的应急处置办法，提高老年人依法维护自身权益的意识和能力。

(四)加强对农村老龄工作的组织领导。

各级政府要把农村老龄问题纳入农村改革发展和社会主义新农村建设，统筹研究和解决。要制定农村养老服务机构、设施发展规划和推动农村养老服务的政策措施，将相关经费纳入财政预算。各级政府有关部门要按照各自职责，将保障农村老年人基本生活，发展农村为老服务纳入部门工作安排，切实承担起为农村老年人提供基本社会保障、福利服务、医疗卫生、安全保护、权益维护、活跃老年人文化生活等方面的责任。要建立健全县、乡两级老龄工作机构，保证必要的人员和经费，发挥好综合协调和检查督促作用。在农村基层，要普遍建立起农村老年人协会，在村委会的领导和支持下，实现自我组织、自我教育、自我管理和自我服务，积极调解涉老纠纷，维护老年人权益，活跃老年人精神文化生活，组织老年人自助互助。

（二）5月25日至27日我县卫生系统外出对卫生院、县集团化动作进行为期2天的学习考察。经过学习考察，总结经验。发现我镇卫生院存在不少问题,处境困难,部分科室效率低下。因此必须深化我镇卫生院运作模式的改革,完善我镇卫生系统,多渠道筹集资金，解放思想、实事求是,发展乡镇卫生事业,提高农民健康水平。

一、基本概况。

(一)县集团化动作模式。

县集团化管理是县县医院、中医院分别对县旺草镇卫生院、莆老场镇卫生院进行收购型管理。其主要的方式是县旺草镇卫生院由县中医院帮扶，卫生院法人由以前院长变更为中医院法人，由中医院直线管理。卫生院的医疗服务收费不变，主要是对上下两家医院的人才流动提供了较大的平台。主要做法是旺草镇卫生院的医务人员根据需要到中医院进行理论和实际操作的进修，县医院、中医院的医务人员按需要及时到乡镇卫生院进行基层指导和交流。这样两家医院的人力资源呈上下流动的趋势。通过组织学习、训导的手段，提高了员工的工作能力、知识水平和潜能的发挥，最大限度的使员工的个人素质与工作需求相匹配，进行促进员工现在和将来的工作绩效的提高。

1、集团化管理的经济效。

旺草镇卫生院的业务收入从1月份8万元、2月份18万元、3月份28万元，4月份为42万元，以每月10万元的收入递增，业务上的收入主要是以卫生院的综合业务水平在群众中的可信度为基础，由于县医院、中医院与卫生院建立了上下职工交流学习的平台，使乡镇卫生院业务人员的技术水平有了较大的提高，以乡镇卫生院的收费，老百姓享受到了县级医院的服务，在老百姓当中建立起了基础，这主要是由于集团化管理的优势带来的好处。

2、集团化管理的资源利用。

通过对集团化管理的学习考察，深得体会，1、在资源共享上，节省成本和费用。卫生院的药物按需要由上级医院统一采购可以降低采购成本、集团大制造可以利用制造资源、统一技术和研发平台以研发高难度的课题、统一销售可以节约营销费用、统一结算可以节省财务费用和解决融资的难题等。

2、优势互补，提升了医院的运作和管理效率。集团化运作可以将个别医院的“长板”弥补其它的“短板”，使这一长项得到充分发挥，从而带动其它成员企业提高了运作和管理的效率。比如销售渠道的融通、人力资源管理经验的借鉴等等。提高了企业创新能力和综合竞争能力。技术创新、营销创新以及成本和费用的降低等，使企业及集团综合竞争能力得到提升。旺草镇卫生院、莆老场卫生院都是基于这种模式将资源优势互补，得于合理安排利用。在中医院、县医院的统一管理，合理利用资源的现况下继续发展。

(二)黔西卫生院股份合作模式。

1、黔西卫生院基本情况。

黔西卫生院全院共67个职工，3个主任医师，所辖人口为2万多人。黔西卫生院主要以股份合作模式运作。黔西卫生院的职工就是股东，该单位以外的单位或个人不能进行投股，将医院的生存与全体职工紧密地联系在一起，却也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制为基础，吸收股份制的一些做法，劳动者的劳动联合和资本联合相结合形成的新型企业的组织形式。资本是以股份为主构成，职工股东共同劳动，实现按资按劳分配，权益共享，风险共担，自负盈亏，独立核算。所有职工股东以其所持股份为限对企业承担责任，企业以全部资产承担责任的企业法人。而黔西卫生院劳动者就是股东，自己支配和管理，决策层是院务领导也是较大股东，即了解自身业务需要又是政治上的管理层，更能有效地结合医院实际出台政策。

2、黔西卫生院资金的筹集与去向。

黔西卫生院的职工就是股东，职工与股东为一体，资金的筹集是每位职工买下医院的股，管理层、业务骨干、一般职员所能买的股份数是不同的。这样，每个职工都是医院的主体，医院的盈亏与每位职工的劳动息息相关，大大的增进了职工的极积性、主动性，使职工的劳动更大层度地体现为工资与奖金。

二、与我院实际情况相结合的分析。

安场镇中心卫生院全院共40多位职工，所辖人口为7万多人，1个主任医师，3个副院长，从实施绩效工资以来，在医院内部管理和发展过程中发现的问题也不少。

(一)人才培养稳步不前，留不住人才。

我院实施绩效工资以来，医院职工学习和交流的机会相当少，而较多的是政治上的方针政策的学习，对于专业技术上的学习差不多没有。虽有上挂业务部门，但在业务的培训和学习上是不如县集团运作模式那么实际有效的。从人才队伍来看，由于受借调或借用、提前退休等的情况，很少有机会注入新鲜血液，目前，我院已被借调出2名医生，黔西卫生院所辖2万多人却有67个职工，我院所辖7万多人只有42个职工。安场镇卫生院面临着人才较少，而培养人才困难的局面。通过调离，借调等我院的人才有所流失。

安场镇卫生院以每月两次的院内业务培训学习例会来解决人才的培养问题，但这不能够解决本质上的学习交流，因为该卫生院业务技术长期停留在没长进的现况，每次学习培训照本宣科已经使部分职工生厌。

(二)职工工作积极性对比。

完全的绩效工资对职工的工作积极性有所影响，部门职工按部就班，“存在做与不做一个样”的想法，这主要是部份职工对当前绩效工资政策还没有吃透，没有读懂的原因，安场镇所辖14个村，从年底14个村卫生完全合并之后，各村卫生均有反应基药品种不全，黑医盛行等原因也大大地影响了村医生的工作积极性。从集团化管理与黔西卫生院股份合作制运作来看，集团化管理有更多的学习培训，职工可以从乡镇卫生院到中医院或县医院深造、晋升等机会来激励职工，而县级医院对乡镇卫生院资金的管理也是比较放得宽的。黔西钟上山卫生院股份合作制运作以工资奖金来激励职工的积极性，也有利于发展较强的团队精神。而我院始终以党政精神，政策来激励职工，效果是不能相提并论的。

(三)老百姓利益相关的比较。

在前面两种模式都能够看到，老百姓会以同样的价格得到更高更好的服务，因为黔西卫生院股份运作、集团化管理都能提供这样的平台，黔西卫生院当然以业务技术为优先，服务为宗旨才能有群众基础，县两个试点卫生院都是以县级医院的管理模式，从技术业务范围都是引用县级医院的标准。而安场卫生院没有这样的平台，人才流失现象较重，服务上也只能是支撑，谈不上较好，群众基础就显得薄弱了。主要原因还是业务人员少、床位设施不全、业务科技含量小、激励机制不健全造成的。

三、方法与建议。

(一)方法。

安场镇卫生院面临着职工学习培训机会少，在职人才流失，资金激励制度不够健全，职工积极性不够高，村卫生室管理有待加强的情况下。

加强职工业务学习，这只能依靠上级业务部门的统一管理，科学技术为第一生产力，为提高安场卫生院的综合实力，没有较好的业务都是空谈。即要发展人才，又要保住人才。

完善职工激励制度，以工资奖金激励为主要，形成多劳多得，少劳少得，不劳要罚的原则，这方面由于受绩效工资的一些限制，是需要解放思想，大胆探索，才能从本质上解决这一问题。

加强基础硬件设施建设，即要按要求完成上级业务部门下发的相关的政策性任务，更要为医疗患者创建一个好的医疗环境，通过改革创新，两者可以兼得，以代表广大人民群众的根本利益为首要任务，医院才能生存发展。

(二)建议。

安场镇所辖人口为7万多人，经济比较活跃，位于主要交通干线。大多数以做生意为主，更有“小香港”之称。如果安场卫生院完全按股份合作模式运作，那人口太多，规模太大，加之14个村卫生室，已致不好管理;如完全借荐县集团化模式，由于乡镇比较大，那不管县级那个医院来统一管理安场卫生院也可能显得精力不够，人力不足;如按绩效不变，安场这么大的一个乡镇，也有地利条件却没有发展空间与平台，在实施绩效1年多以来，却还没有发现这一制度的好的地方，值得我们去深思，应该要解放思想，开拓创新，改革安场卫生院的现况。

鉴于两种模式的经验，结合安场卫生院实际情况，我们建议，今后一个时期要着力抓好以下方面的改革。

学黔西卫生院股份运作模式部份经验，在医疗卫生体制改革上求突破。建议资金上引用股份制，将上挂业务部门作为服东，提供业务学习和技术深造的平台。解放思想、实事求是，合理利用人力资源，强化激励机制。

大力引进人才，安场卫生院人力质量和数量严重不足，只有先引进了人才，有了人力资源才是发展的前提。

为进一步确立市场化的观念，真正把医疗作为企业来搞、项目来抓、产业来办，加快改制转轨的步伐。力度要大，要解放思想、实事求是地搞好医疗单位体制改革，以综合县和黔西钟医院两种模式经验。建立一个主要成份为股份合作运作，主要方面以集团模式发展业务，利用人力资源。要建立较活跃的制度形式，坚持因地制宜，因院施策，根据医院实际和医院干部职工的意愿，不搞一风吹、一刀切，只要是有利于安场卫生院医疗事业发展、有利于医疗服务水平的提高、有利于保障职工利益的增进激励机制的改制形式，都要大胆地搞，大胆地试。改革要以政策为根本，在中国共产党领导下的各单位各部门，没有政策的支持所搞的改革是不会走向成功的，大力争取政策的支持，加强群众基础。解放思想、实事求是，开拓创新，合理利用人力、物力、地利条件等资源。为安场卫生事业的发展努力。

房地产分析报告篇十二

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是本站的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结xx的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。

xx地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。

从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。

xx地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

与同业比较，xx地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。

2、业务条线间协同效应显现。

3、受益深圳特区扩容。

4、管理团队高瞻远瞩。

目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对xx地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

xx地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。

房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。

二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。

与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。

专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题;顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。

工作总结ppt|工作总结怎么写结结尾|工作总结报告。

工作总结开头|工作总|。

房地产分析报告篇十三

一、房地产开发行业现状:城市化进程和改善住房消费的强烈要求，叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房结构做了政策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的要求。

据生活日报2011年4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

石市相关部门已对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目，新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安臵面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委2010年3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》要求，自2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标价之外加价销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的价格调控政策。

针对发改委的‚一房一价‛和价格申报备案后不许提价的要求，开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。目前一些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

（一）、上游行业发展及影响。

1、建材价格进入上升通道。

2011年二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，2011年3月全国水泥产量同比增长29.8%（上年同期为12.1%），环比增长86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供给方面来看，2011年前3个月水泥投资规模在下降，这预示着未来水泥产能投放压力将缩小。主要因为2009年9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下半年开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，2011年一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的主要原因是，2010年四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于2011年二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3为旺季，北方企业4月进入施工旺季，预计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。

钢铁行业，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息相关，数据显示，2009年我国粗钢的产量为5.68亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。

2011年是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，淘汰落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，2011年底前要淘汰落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。如果按照这一目标，2010年预计已淘汰3200万吨炼铁产能，推算2011年将再淘汰炼铁产能约4000万吨。

2011年钢材需求也因此存在极大的不确定性。同时，考虑到目前国内钢材产能总体处于过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供给压力会逐渐迫使钢价停止上涨，且在随后出现回落。预计2011年国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于2010年。全年将在4000-4900元/吨区间波动运行。

房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。

1、居民收入增多，拉动住宅潜在需求。

统计显示，2010年中国农村居民人均纯收入5919元，比上年增长14.9%，扣除价格因素实际增长10.9%；中国城镇居民全年人均可支配收入19109元，增长11.3%，实际增长7.8%。

2010年农村居民收入增速较高的主要原因是各种来源收入均衡较快增长，特别是工资性收入和农业纯收入的大幅增长，其中工资性收入增长17.9%，增速比上年提高6.7个百分点，对农民全年增收的贡献率达48.3%。工资性收入较快增长主要是由于农村劳动力务工工资水平上涨较多、外出务工人数和时间有所增加。

2、企业信心大幅增强拉动办公楼需求。

企业对自用办公物业需求的增长主要源于几个因素，包括企业强劲的资金实力﹑办公楼市场的升值前景以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。

3、城市化进程促进商业地产。

由于城市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。另外，从我国每年不断增长的gdp、cpi指数可以看出，商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。

（一）、商品房销售状况分析。

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的主要因素有：城乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。

2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。gdp特别是人均gdp在某种程度上反映了一个国家或地区的整体经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。

3、城镇居民的人均可支配收入：随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。

4、商品房需求的影响：城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升。

5、居民消费价格指数：居民消费价格指数能够很好的反映一个国家或地区通货膨胀率情况。相比较，通货膨胀率对商品房的销售影响较弱。

6、商品住宅平均销售价格：通常情况下，商品房的价格对商品房的销售影响较大。

（二）、商品房空臵面积分类指数变化。

商品房的空臵量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。国家统计局的‚国房景气指数‛中是以商品房空臵面积的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。

今年2月份，全国房地产开发景气指数（简称‚国房景气指数‛）为102.9，比2010年12月份回升1.1点。说明中国房地产业持续处于景气状态。

资料显示，2011年2月房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，其中住宅3014亿元，同比增长34.9%；房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%，其中住宅224049万平方米，同比增长38.9%；房屋新开工面积19083万平方米，同比增长27.9%，其中住宅14838万平方米，同比增长25.4%；房屋竣工面积6952万平方米，同比增长13.9%，其中住宅5366万平方米，同比增长12.1%；商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%，其中住宅7282万平方米，同比增长13.2%，办公楼192万平方米，同比增长26.4%，商业营业用房478万平方米，同比增长8.7%，；商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%，其中住宅4471亿元，同比增长26.2%，办公楼244亿元，同比增长46.3%，商业营业用房435亿元，同比增长22.1%。

据统计数据资料，2010年房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%，占资金来源的17.3%；利用外资796亿元，增长66.0%,占资金来源的1%；自筹资金26705亿元，增长48.8%，占资金来源的36.84%；其他资金32454亿元，增长15.9%，占资金来源的44.77%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%，占资金来源的26.24%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%，占资金来源的12.%。除自有资金、开发贷外，定金及预收款、个人按揭贷款成为房地产开发企业另一重要资金来源。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长。

（一）、房地产企业融资渠道开始向长期趋近转变。房地产企业的资金除自有资金外，主要依赖银行贷款。但是现行的融资政策预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。

央行自2011年4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率已经上调至20.5%。

存款准备金率的收紧，更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。

（二）、房地产企业开辟多渠道融资，但融资环境趋向更加严峻。

应对融资渠道收紧，房企急需加大融资力度，相应的大量的民间资本便绕路银行和房款，借道信托或私募股权投资基金，资金流入房地产业，一时间缓解了资金短缺的局面。但是信托这根‚救命稻草‛已经受到越来越严格的监管。2010年11月份，银监会要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。相比信托业，目前地产公司从私募股权投资基金渠道融资还没有明确的监管细则。有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。

自行业步入政策调控期，许多房企都开启了海外融资之旅。中国香港、新加坡甚至是纳斯达克便成为地产商直接融资的新选项。近日，旭辉可能赴港上市的消息不胫而走。消息指出，旭辉集团计划赴港上市，初步集资规模订于5亿至6亿美元(约39亿至46.8亿港元)，其计划最快于本月正式启动。诸多拥有‚境外资源‛的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。比如1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。

（三）、房企资金链绷紧，一些中小型房企资金链面临断裂的困境。

相比被迫‚卡壳儿‛的融资链，曾为房地产商贡献大量流动性的售楼回款，如今也处‚难产‛中。‚对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍‛。央行2011年4月6日起加息0.25个百分点，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。首付款比例提高和银行的加息，加重购房者的购房成本，个人按揭贷款资金来源萎缩，销售量下滑对其资金链的影响更大，同时存量房产增加，资金周转放慢。

（四）、预售资金监管加剧拉紧房企资金链条。

2010年10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售。

资金进行监管,明确:‚商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。‛一线城市中北京成为继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于2010年11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有‚蔓延‛之势。但从‚限购令‛在不到一个月内迅速在全国多个城市全面推出的情况看,预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。

另外，从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。

七、房企多元化经营策略提速，产品线逐步向二三四线城市及保障房领域推进。

（一）、房企产品线开始转向二三四线城市。

房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。从今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。

资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。

（二）、房企产品结构也在开始变化，逐渐转向保障性住房。‚利润微薄‛一直是先前许多房企放弃保障房的原因之一。不过，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今日新宠。

近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在北京签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。

（三）、对保障性安居工程建设国家给予了一些优惠政策。根据‚十二五‛住房保障建设规划，制定今后五年保障性安居工程建设用地供应计划，实行计划单列，保证优先供应。为保障性安居工程建设，建立多渠道资金筹集机制。积极探索通过银行贷款、发行12债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。对辖区各类保障性住房、危陋住宅区改建（棚户区改造）的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费等行政事业性收费和政府性基金。

同策咨询研究部分析师指出，开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，同时还有可能与政府攀上关系，结成战略合作关系。

‚由目前的市场情况来看，这三点足以吸引一群开发商蜂拥而上。‛分析师表示，该类项目与商品房相比，虽然利润微薄，但收益稳定，风险较低。除此之外，还可以规避政策的限制，与‚因限购而卖不出商品房‛相比，当下，开发商应该更愿意接受这种开发机遇。

在一系列宏观调控政策的作用下，大多数城市将房价调控目标定在10--15%。房价已经驶入‚慢车道‛。目前的房价走势依旧处于僵持状态，鉴于房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

随着国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察的结束，从督察涉及各地地方媒体报道看，此次13督察组对于各省区市的调控落实持肯定的态度。专家认为，此次督察组对于各地的督察，将使得不少城市已经公布的房价控制目标将面临重新调整和修改，调控政策有加码的可能。

综合以上分析，国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房价，使得房地产行业面临着巨大的压力。高融资成本摊薄了利润，融资渠道的紧缩，预收款监管在考量房企的自有资金实力，加息、限购和提高首付款比例带来的销售的萎缩，房企一方面战略调整和经营结构调整，一方面顺应政策要求，将房价控制在一个合理的区间，快速销售，加快回流资金，实现资金的良性循环。

房地产分析报告篇十四

受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市，2014上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。

统计局公布的`最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;统计数据表明20，全国商品房销售面积达到万平方米;销售面积增速为%。

统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期下降%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米)，销售面积增速为53.7%。

国家发改委数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

三、习水县房地产开发投资情况。

从去年1月份开始，习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道，新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹，据统计，1至4月份习水县城区销售数据分别为、、、套，接连刷新了单月销量纪录。5月份，习水县城区销售量达到了套，到6月份时，这个数据是套，其中120-144平方米的户型占了三分之一，100-120平方米的户型占了近四分之一。除网上签约销量猛增之外，各楼盘销售点的看房客户大量增加，市民对房地产市场的关注度大为上升。

随着房市的火爆，各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示，将加快现有项目的开发力度，新盘开发将尽快上马。业内人士认为，随着市场销售的回暖，特别是优质楼盘的住房销量稳步上升，同时，政府给予开发商的一系列优惠政策，减小了后续项目开发的压力。2014年下半年，新开发投资项目面积约平米，有实力的开发商都会加快施工进度，尽快启动后续项目开发。在2014年12月以前，将有约80万平米的销售面积。

四、20住房市场价格形势分析。

1、政府关于促进房地产健康发展的意见。

(一)对个人购房实施补贴。(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。(三)实行房地产交易相关费用优惠。(四)调整住房公积金贷款政策。(五)实行银行贷款利率优惠。(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的，可视为首次购房。(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的，购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍，相应可办理子女入学等手续。

(八)减少城市基础设施配套费。(九)对行政事业性收费实行“一费制”。(十)降低水电气有线数字电视安装费。(十一)盘活存量建设用地。(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。(十三)加大税收支持力度。

3、营造良好发展环境。

(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。(十五)强化市场监管。(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家，快乐习水”形象主题词和“生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征，优化市场交易环境。(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。

这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注，大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市，销售出现有房源，减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市，让楼市带动整个地域经济的发展。

目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。

房地产分析报告篇十五

1,区位概况西华县位于河南省东部，隶属于周口市管辖。总面积1194平方公里，耕地面积110万亩，辖18个乡镇、3个农林场，户籍人口92万（2013年）。西华汉代置县，历称西华、长平、箕城、鸿沟等，唐代复名西华至今。存有女娲城遗址为河南省重点文物保护单位。

考虑城镇化空间发展的不均衡，在周口、项城、淮阳“金三角”和“周商一体化”为核心的区域中心城市区。周口、项城、淮阳、商水共同构成复合中心，总规模达到150万人以上，规划期末迈入大城市行列。扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中等城市行列，西华为小城市。

3,交通概况。

工业发展势头强劲。近年来，西华坚持“工业兴县”战略不动摇，深入开展“工业突破年”、“企业服务年”、项目建设“百日会战”等活动，不断掀起承接产业转移和招商引资项目建设高潮。仅2011年就吸引了包括富士康集团、麦当劳福喜集团等世界知名强企业落户西华。特别是富士康实训基地，项目一期投资50亿元年产苹果品牌手机配件6000万套，于2011年12月8日投产运行，从开工到建成投产仅仅用了58天，被社会各界誉为“西华速度”、“西华奇迹”。今年二期工程建成后可吸纳培养3万名产业工人，3年实现劳动力就业10万人。大用集团肉鸡养殖加工系列项目总投资20亿元，建成标准化养殖小区17个，屠宰厂、饲料厂、孵化厂全面建成投产。大用集团还和世界知名企业、国际跨国公司麦当劳集团最大的肉食供应商美国福喜公司成功合作，把西华大用作为麦当劳食品的重要原材料供应基地，实现强强联合。还有丽达制衣、鸿鑫服饰、汇通化工、晨辉工贸、华达电力、金鑫车业等一批科技含量高、投资额度大的项目相继开工或建成投产。全县招商引资项目建设一年一个新台阶，年年都有新变化。2011年，全县限额以上工业企业发展到110家,实现增加值35亿元，比上年增长22%，初步形成了食品加工、纺织服装、板材家具、医药化工、电子制造和制鞋六大支柱产业。工业经济发展正实现着由弱到强、破茧成蝶的历史性跨越。

产业聚集区建设全面推进，始终把产业集聚区建设作为推进工业发展的“重头戏”来抓，按照“四集一转”的要求，产业集聚区规划实现了与城市总体规划、土地利用总体规划的“三规合一”。近年来，已累计投入资金5.3亿元，新修产业集聚区道路9条35公里，形成了“五纵四横”的交通网络，同时，推进绿化、亮化、通讯、供排水、供气、污水处理、垃圾处理、标准化厂房、综合服务区、职工宿舍等配套设施建设。目前产业集聚区建成区面积6.1平方公里，入驻企业30家，2011年完成固定资产投资32.5亿元，主营业务收入32.3亿元。其中，主导产业企业发展到19家，占入驻企业总数的60%，主营业务收入24亿元，占入驻企业主营业务收入的80%，初步形成了轻工、食品两大主导产业。产业集聚区在县域经济发展中的支撑作用日益彰显。

现代农业长足发展，围绕打造国家粮食核心区，认真落实各项惠农政策，保护和激发群众生产的积极性。整合小农水等涉农项目，大力实施水田林路桥综合治理配套，农业综合生产能力不断提高。全县粮食种植面积一直稳定在150万亩以上，粮食产量连续8年创历史新高，为国家粮食安全作出了积极贡献。加大农业结构调整力度，努力壮大优质畜产品、优质杂果、优质无公害蔬菜、优质食用菌、优质苗木花卉生产与加工“五大基地”，不断拉长粮食深加工、畜产品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、无公害蔬菜深加工“六大链条”，大王庄的韭菜、迟营的茄子、西夏的香瓜、红花的苗木、黄桥的鲜桃、田口的黑木耳等远销四方，以大用集团标准化养殖小区为代表的规模养殖企业达到2996家，畜牧业产值占农业总产值的比重达到45%，西华农业品牌更加响亮。实现了以传统农业到现代农业的转变，确保了“三化”协调发展，形成了以生猪、肉鸡、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋葱、辣椒为主无公害农产品生产基地，成为全国商品粮生产和优质棉种植基地县、瘦肉型猪和槐山羊生产基地县、全国经济林发展和高级平原绿化先进县、河南省畜牧业发展重点县、河南省无公害苗木供应基地。

需求，四星级大酒店娲城宾馆的建设，使我县的接待水平又上了一个档次，城区各类职业技术学校每年可培养各类专业人才和大批不同工种的技术工人，各大金融、保险部门均设有分支机构，网点布局合理，信用卡，银联卡使用方便，各类币种均可自由汇兑，外资进入渠道畅通。

水电资源丰富。能满足居民及各类工业项目用电，西华县供水系统、西华县天然气供应公司完全能满足城区生活用水和用气需求。境内沟河纵横，沙河、颍河、贾鲁河等骨干河道蜿蜒境内，水资源丰富。

邮电、通讯发展迅猛，程控电话装机容量不断递增，长途电话可直拨全国及世界各个国家和地区，移动通讯同85个国家和地区实现漫游和国内自由漫游，开办了数字数据专线，宽带连接，电子数据交换，邮政特快，电话信息，图文传真等多种通讯业务，对外通讯十分快捷。

2013年，西华县主要经济发展指标持续平稳较快增长。全县实现生产总值154.5亿元，比上年增长9%。地方公共财政预算收入完成4.3亿元，增长25.3%；完成全社会固定资产投资107.7亿元，增长23.5%；实现社会消费品零售总额73亿元，增长14.5%；城乡居民储蓄存款余额102.9亿元，增长21.4%；城镇居民人均可支配收入17313元，农民人均纯收入6825元，分别增长9.6%和17.4%。

人口89.5万人，常驻人口75.2万人，农业人口近80万人。

4,城市规划和发展方向。

为“南拓西跨，东控北抑”。县城优先发展区：位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路两侧用地，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经济流向、交通区位条件优越，适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近期拓展的热点地区。

南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心地区，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。

西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。

东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，规划布置城市市场流通和物流储运的功能。东南部用地位于城市主导风向上侧，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市东南部用地划定为生态维护用地。

北抑：北环路以北地区。因背离城市主要经济及交通流向；发展用地与现状城区被北环路分隔，联系不便，故划定为限制建设的地区。规划定为限制建设的地区，重点发展生态农业、林业和观光旅游业。本次规划确定西华县城区布局结构为“集中紧凑式”，形成“两轴、双心、三园、五区”的规划结构。

两轴：以箕城路、西周路为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。

双心：指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、文化、体育中心。

三园：指城西科技工业园、城西北加工工业园和城东北物流储运园。工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施。

五区：指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）。规划结合居住区规划，在各片区中心分别设置居住区级的公共服务中心，为居民提供日常生活服务。

楼盘情况：

房地产分析报告篇十六

近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下：

（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。

（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。

（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。

（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。

（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。

1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。

总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县gdp的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策。

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。

2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。

影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析。

综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑„一都三县‟，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均gdp在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均gdp在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均gdp在800美元左右，而我县人均gdp已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。

（1）新增城镇人口住房需求。

根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：

p1=w1·n+w2·r·f·n。

式中：p1：新增人口住房需求总量。

w1：新增人口中非农人口增量。

n：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）。

w2：新增人口中暂住人口增量。

r：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）。

f：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量：

2004年新增人口住房需求总量：

p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）。

2005年新增人口住房需求总量：

p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）。

2006年新增人口住房需求总量：

p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）。

（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求。

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。

（3）投资对商品房的需求。

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

房地产分析报告篇十七

一、行业定义及其分类。

医疗器械行业的上游行业为电子、化工、金属材料和生物医学材料等行业，下游衔接保险业、服务业、医药流通业及医疗卫生事业等行业。医疗器械行业的发展受上游产业发展的`制约，同时，由于受产品、服务渠道等的影响，医疗器械行业的发展状况和市场需求受下游产业发展状况和市场需求的影响。

医疗器械产业链的流程图如下所示：

医疗器械是指直接或者间接用于人体的仪器、设备、器具、体外诊断试剂及校准物、材料以及其他类似或者相关的物品，包括所需要的计算机软件。医疗器械的效用主要通过物理等方式获得，其使用目的主要包括疾病的诊断、预防、监护、治疗或者缓解；损伤的诊断、监护、治疗、缓解或者功能补偿；生理结构或者生理过程的检验、替代、调节或者支持；生命的支持或者维持；妊娠控制；通过对来自人体的样本进行检查，为医疗或者诊断目的提供信息。

医疗器械分类如下：

房地产分析报告篇十八

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一环境因素。

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二个人因素。

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间。

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

品牌忠诚度：由于出身农村的消费者居多，品牌对他们而言没多大的吸引力。只要设计的合他们的感觉，他们就不会考虑太多。

房地产分析报告篇十九

房地产：经济下台阶，政策露山水(国泰君安3.30)逻辑：中央对房地产政策调控的基调已经定为“双向调控”。住建部副部长齐骥指出：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。我们认为，部分城市房地产调控政策边际好转为大概率事件。地方政府此前的部分调控政策有望在2014年4月陆续到期，齐部长指出“双向调控”要求一线城市限购政策不退出，但对库存量较大的城市，并未突出强调限购不退出，这或许意味着存在部分城市限购淡化的可能，我们认为此类城市基本面越差，其政策面边际好转的概率和程度就越大，地产板块的估值修复行情就越可能愈演愈烈。

目前地产股估值水平仍处于历史地位，再加上房地产再融资开闸，优先股试点等政策红利的释放，我们认为上市公司经营积极性有望大幅提高。

选股思路：

1）看图说话：看好京津冀区域和海西平潭，两个区域均具有高度的政治意义，未来政策红利或不断兑现。京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”（华夏幸福、荣盛发展），受益公司有首开股份、华业地产、廊坊发展等。海西平潭：推荐中福实业。

2）优先股受益：推荐万科a、保利地产、招商地产、金地集团。

3）国企改革：“国企改革七小虎”，推荐：中洲控股、中华企业、华发股份、深振业、北京城建；受益公司：天津松江、电子城。