最新地产广告策划方案(通用14篇)

方案是一种解决问题或实现目标的具体步骤和方法。在制定方案之前，我们可以参考一些类似案例或者请教一些经验丰富的人士。以下是一些制定方案时常见的难题和挑战，希望大家能够认真思考和解决。

地产广告策划方案篇一

做市。制造和销售热点。

建立动力。多种媒体联手，掀起立体广告攻势。

广泛、全方位、高密度传播销售信息，激发购买欲望。

扩大天元公园的知名度、知名度和声誉。

提升企业形象。

一年内销售额达到80%以上。

为喜鹏，趣味活泼，主城区的儿童、儿童、青少年。

喜鹏及周边地区的年轻人。

喜欢现代娱乐公园，喜欢旅游、观光，郊外绿园环境休闲度假收入较好的主城区居民。

喜欢在自然环境中赏花、品茶、养鱼、养鸟。

喜欢周末公园休闲的西彭中老年人，大众文化表演和节庆花园活动。

西彭及周边地区的居民有怀旧情结，渴望回归自然。喜欢一点农业劳动经验的主城区居民。

愿意住在西彭及主城区居民。

绿色园林消费水平高。

3）广告区。

位于重庆及其周边地区。

广告主题：

（1）每天生活在水果世界。

创意：

选择连栋花果洞孙悟空的场景。使用flash动画展示孙悟空在那里的无忧无虑，然后跳到xx天元公园的图片。相比之下，这就像回到了那个时代。最后，你每天都在xx天元区的水果世界。

（2）家是假期的开始。

创造力：

上了车，但不会太久。

他们来到一个看起来像天堂的果园，那里有新奇独特的建筑。看到这一点，孕妇脱口而出：“我知道了，我知道了。”；丈夫，我想在那里生活一辈子；没问题，孕妇；你真的能吗；当然，因为我很久以前在这里给你买了一套房子，你一定对“孕妇”很满意；哇，你太棒了！！！我可以每天去度假。丈夫：“我可以每天去度假。”当你回家的时候，这是你假期的开始“你想每天休假吗？去xx天公园就行了。

第一阶段：试销阶段（三个月）。

行为模式——新闻运营、广告。

时间：20xx年2月1日。

新闻运营就是利用新闻媒体为我们宣传。近年来，明智的房地产开发商采用了这种方法。新闻的力量远远不受广告的影响，通过少花钱多做，很容易形成口碑，吸引广泛关注。

创造动力。重庆本地的目标市场受到广告的猛烈轰炸，各种媒体联手，采取多种促销手段，形成立体广告攻势。为了一举炸毁市场，让观众和消费群体了解房产的基本情况，塑造开发商良好的公众形象。

在第一阶段的宣传中，40%的目标客户了解xx天园，印象深刻。

以内部认购为第一步，以优惠价格和条件进行首轮销售，销量达到10%。

吸引目标客户的注意力，并引导20%的目标客户采取购买行动。

及时总结经验教训，补充、调整和完善二期销售计划。

第二阶段：销售扩张阶段（三个月）。

行为模式——新闻、广告和营销。

利用第一阶段广告的剩余力量，继续普及，继续广泛积极立体推广，巩固现有成果，吸引更多目标受众的注意力，将潜在客户转变为现成的买家。

第一阶段的承诺已经实现。我们应该珍惜现有的市场声誉，在花园式主题下煽风点火，鼓励和引导更多的人购买xx天公园。

此时，前来看房和参观销售办事处的人数相应增加。此时，广告最符合其利益，抓住机遇扩大市场份额。销售服务必须跟上。

持续吸引目标受众，关注率已达到40%左右，构成必要的口碑。

共同推动销售，引导30%的目标客户采取购买行为，继续产生边际效应。

第三阶段：强势销售阶段（四个月）。

行为模式——新闻、广告和营销。

充分利用新闻的巨大作用，将广告行为转变为新闻行为，让记者和报纸新闻页面服务于销售，充分利用评论等新闻技巧，独家采访报道和特写镜头。

一些客户谈论xx别墅区的好处，增加可信度。

市场信誉已初步建立，老客户将吸引新客户。让天元公园成为一个流行的社会话题。

增加广告投资，报纸和电视在强度、广度和深度方面做得足够多。

加强管理和服务，把现场服务的软性工作变成硬性工作，把握岗位效应。

调动一切新闻手段和载体进行深度宣传。

合力吸引目标客户，引导30%的目标客户购买。

第四阶段：整合阶段（三个月）。

行为模式——营销和广告。

消化剩余房地产，基本完成销售计划。

检查前三次广告活动，以弥补和改进不足。

一种长期的、深入的广告行为。

加强物业管理，始终如一做好服务，树立居民主角的理念。

注意岗位效益与市场消费心理的一致性。

完善各项法律程序和文件，规范、科学、严谨地保障客户权益。

地产广告策划方案篇二

2、浪漫满屋，幸福七夕。

每年农历七月初七这一天是我国汉族的传统节日七夕节。因为此日活动的主要参与者是少女，而节日活动的内容又是以乞巧为主，故而人们称这天为“乞巧节”或“少女节”、“女儿节”。七夕节是我国传统节日中浪漫色彩的一个节日，也是过去姑娘们最为重视的日子。

人们传说在七夕的夜晚，抬头可以看到牛郎织女的银河相会，或在瓜果架下可偷听到两人在天上相会时的。脉脉情话。女孩们在这个充满浪漫气息的晚上，对着天空的朗朗明月，摆上时令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能赋予她们聪慧的心灵和灵巧的双手，让自己的针织女工技法娴熟，更乞求爱情婚姻的姻缘巧配。

1、营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同。

2、真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度。

3、提升x地产的知名度，营造良好的企业形象。

4、与东莞美容机构合作，让新老客户享受浪漫的同时，体验健康美丽。

1、七夕佳节，节日购房大优惠。

2、搭建鲜花拱门，搭配粉色地毯，地毯上撒满玫瑰花瓣，地毯两侧有落地鲜花，让前来参与活动的新老顾客感受“鹊桥幽会”的浪漫氛围。

3、与东莞美容机构-伊丽莎白美容机构合作，为到场的讲授美丽健康的秘诀。

4、活动签到时，每位女性朋友将获得一束美丽的玫瑰花，及由伊丽莎白美容机构提供的美容体验券一张。

5、现场好礼送不停，凡参与活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有机会抽取大奖。

6、现场精彩互动小游戏，为现场情侣、夫妻提供一次爱的体验，见证爱的默契。

7、小提琴暖场，营造温馨浪漫氛围。

活动时间：20xx年8月23日。

活动地点：x地产售楼部。

邀约人数：100人左右。

邀约对象：(情侣、夫妻)老客户、潜在客户、伊丽莎白vip客户等。

活动形式：健康美丽养生座谈会+现场互动+节日优惠促销。

签到：

1、来宾签到，赠送鲜花，领取资料2、走鹊桥，合影留念。

亮点1：走鹊桥，营造温咖啡馨浪漫的氛围。

亮点2：小提琴暖场，用音乐渲染气氛，增添节日元素茶水点心供应。

2、水吧提供足够数额的茶水点心，包括奶茶、咖啡、蒸馏水、汽水、曲奇饼等。

主持人开场白：

2、小提琴表演，拉奏优美、温馨、扣人心弦的曲子，渲染氛围第一轮抽奖。

3、抽取三等奖，调动客户的积极性，为健康美丽讲座奠定感情基础健康美丽座谈会。

4、有伊丽莎白美容机构讲师主讲，跟到场的来宾，尤其是女性讲授健康美丽的秘诀。

互动游戏：

1、心有灵犀大比拼互动游戏。

2、肢体模仿秀。

抽奖：

1、分一、二、三等奖，各项奖品待定。

2、第一轮抽出三等奖，最后一轮抽奖同时抽取一等奖、二等奖。

xx。

地产广告策划方案篇三

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。

（二）简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。

(三可作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案创意再好也无任何价值，不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

（四)创意新颖原则：要求策划的"点子"(创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

封面：

策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的。

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

初步房地产业，缺乏实际操作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况。

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，"知己知彼方能百战百胜"，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析。

区域竞争性楼盘分析；

楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；

项目包装太差，提不起目标客户群体的.购买兴趣；

楼盘价格定位不当；

目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；

促销方式不佳，客户不了解楼盘；

广告投入太少，难以启动市场；

销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；

售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

（四）营销目标。

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为xx天。

（五）营销战略。

1、营销宗旨。

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。

以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略。

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。

1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

5)价格策略：这里强调几个普通性原则；

销售当时的市场环境；

周边楼盘的质量及销售状况；

楼盘自身的客观条件；

销售战略及销售进度安排；

发展商的成本及营销目标；

以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

（1）、原则。

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。

强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。

强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

（2）、广告目标。

建立并树立项目品牌形象。

明确提出将项目包装成何种效果。

有力促进楼盘销售。

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

（4）、广告风格。

自始至终将楼盘推广语、logo等贯穿楼盘销售推广过程中；

重点突出项目的各项优势；

注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；

强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

（5）、卖点整合。

项目适合炒作的概念。

楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

（6）实施步骤可按以下方式进行：

策划期内前期推出产品形象广告。

各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。节假日、重大活动前推出促销广告。

把握时机进行公关活动，接触消费者。

积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、操作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

地产广告策划方案篇四

二__市同类住宅调查统计。

三消费者分析。

第二节“__”项目分析。

一项目优势分析。

二项目劣势分析。

三竞争对手分析。

四项目价格策略分析。

五核心价值分析。

第三节推广策略界定。

一目标消费群体界定。

二卖点界定。

一广告宣传目的。

二总体策略。

三广告主题。

四要树立的形象。

五分期广告的整合策略。

第五节营销活动推荐。

一营销渠道及人员促销建设。

二营销公关活动推荐。

第六节媒体策略。

一媒体目标。

二目标受众。

三媒介策略。

四媒介分析及选取。

第七节方案说明。

前言。

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“__”带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“__”项目的资源问题与机会，以到达或超出“__”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。

一、__市房地产市产基本状况。

1、_x_属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。这意味着x_的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入x_。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从20__年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。x_市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到20__年为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20__年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，20__年以来批准预售和销售的总面积为24904。47平方米，住房销售均价由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米，升幅达21。6%。

2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等;南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等;北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：a、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。b、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。c、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。

二、__市同类住宅调查统计。

“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将__市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念。

拥有很高的品牌效应;。

其周边环境好;。

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好;。

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村：

小区面积大;。

邻近湘江;。

周边环境好;。

2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美。

属于自然水生态屋村、绿化面积广：

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。

属未来商业地带。

周边交通发展趋势大。

房屋设计理念突出。

银座大厦：

近临中心广场，一医院;。

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区;。

周边自然环境不是很好;。

但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。

庆云山庄：

核心竞争力：离尘不离城。

品牌知名度高;。

周边环境绿色条件好;。

拥有98亩的绿色自然地带;。

其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。

湘江四季花园：

核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家。

交通便利。

环境幽雅。

小区为12层左右的带电小高层，设计时尚。

为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔。

价格定在1800左右。

三消费者分析。

根据《__房地产市场调查报告》及《__市鸿宇房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：

5、消费者对物业管理的要求。

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节“__”项目分析。

一、项目优势分析。

1环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静，拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是__现有楼盘中绝无仅有的。

2地段：位于__市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。

3价格：由于地价较底，节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有比较优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。

4物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，贴合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为__的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是__市民关心的大要素，更是目标消费者着重思考的主题。

5小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。

7偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。

二、项目劣势分析。

1交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是思考买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线。

2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。

3物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。

4房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。

三。竞争对手分析。

根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手，状况如下：

庆云山庄。

优势：

(1)地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近__繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。

(2)属于__市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多)，加上芦淞区的“本地人士”，这一区域的楼盘对这部分消费者有很大的吸引力，同时由于临近__县，也有利于吸引__县收入高的消费者购房。

(3)价格低。以758元——1088元每平方米的价格售房，相对__地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。

(4)交通便利。有专门的公交路线，并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。

劣势：

(1)小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购买欲望。

(2)小区内配套服务设施不足，不能满足众多用户需求。

(3)低价位商品房，档次不高，不能吸引经济潜力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。

湘江四季花园。

优势：1)项目资金雄厚，有资金可做必要的周转，以应付市场变化。

2)整体项目规划在__尚属首例。相比其它竞争项目，无论在住宅档次、小区设计、投资资金等，都处于明显优势。

3)__市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。

4)本地市场楼盘众多，但大盘太少，具有文化底蕴的大盘更少，真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。

劣势：

1)品牌号召力：__房地产市场经过几年的竞争，优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作，已积累了相当的经验，已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受潜力：由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

四项目价格策略分析。

1楼盘定位能够是“__文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。

2高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。

3确定“高开”的基础价格时，除思考南区数大楼盘的售价，亦应思考楼盘定位价。根据湘江四季花园的1800元/平方米，庆云山庄的800-900元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本小区1300元/平方米的基础价格基本合理。

五核心价值分析。

1“__”核心定位是“都市文化艺术之都”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。“__”是__市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。

2“劳动者光荣”，有钱是一种价值，是一种潜力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，“__”正是这样的载体。

4“家在身旁”，劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁，“__”毗临的电脑城，手机大市场，家具城，水果批发大市场，众多服装批发市场的人气家园。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。

第三节推广策略界定。

一，目标消费群界定。

从“__”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定“__”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层。

2年龄：年龄大约在35到55岁，

3家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。

4对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，文化程度相对较底，但喜欢附庸风雅，期望透过外在条件来追求文化品位。

二，卖点界定。

1项目本身的生活理念：

(1)家在身旁，与工作地临近。

(2)自然入室，独一无二天然山地树林绿地。

(3)社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。

(4)保安设施齐备，安全起居。

2“文化艺术”的设计理念。

(1)艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区。

(2)谈艺术不要出门，会所定期艺术展览。

(3)品位包围生活，文化名人与我们同在。

--第四节广告策略。

一广告宣传目的。

2。树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别;。

3。把“__”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘;。

4。促进楼盘销售，为其成为“__十佳楼盘”带给动力。

二总体策略。

4、要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。

三要树立的形象。

1、艺术、文化、有品位、能体现成就感;。

2、不仅仅是家，更是休身养性、渡假，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重。

3、精品物业，安全第一楼盘。

四分期广告的整合策略。

引导试销期：广告原则是-------给信息。

既透过活动与立体广告媒介网告知广大市民，个性是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“__”正在建设，即将推出。按“小城有大事”的标准来炒作。转移公众对期他楼盘的注意力。构成对“__”的期盼心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。

公开发售期：广告原则------------给感觉。

以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。透过公关及促销活动，使公众对项目构成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。

公开发售中期：广告原则---------给实体。

透过对“__”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，构成物超所值的感觉。

五广告主题及口号。

广告主题：自然、艺术、享受。

理由：

(1)自然：既代表了现代人的追求潮流，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“__”的草地，数木是天然的，还贴合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有超越时髦，舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。

(2)艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受，正是艺术给了业主的优越感、满足感。

(3)享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受，正是因为成功，才能拥有享受，这能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。

广告口号：“__”都市艺术家园。

理由：

(1)“都市艺术家园”既是对“__”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。

(2)“都市艺术家园”具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作，与“__”的形象定位十分契合。

(3)广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。

(4)“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。

广告创意原则：创意原则务必充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫，不落俗套，以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境，高品质的物业管理)。

第五节营销活动推荐。

一营销渠道及人员促销建设。

1，营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，透过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。

2，人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识务必是前卫的、开放的、务实的，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们务必能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指务必熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务务必准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。

二营销公关活动推荐。

一、“__”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动。

1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注。借典礼邀请政界名人，目标消费群领军人物，著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民个性是目标消费者的深度相关性，扩大客户量，提高购买率。

2、活动资料。

(1)典礼，发布会。(2)艺术家做秀。(3)设立征名征文点，发放意见卡。(4)“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。

3、活动实施：时光：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。

二、系列艺术展览活动。

1，策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家，明星的关系，以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础，为迅速收盘做好前奏。

2，活动安排：a，大型艺术雕塑落户小区仪式;b，书画艺术家的展览;c，文人墨客的讲座研讨互动会;d，明星才艺表演会。

3，活动参与人员：每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士，各路相关媒体记者，目标消费群代表，后期活动时的业主代表，各发展商，地产经纪人士。

三、赠房活动。

1，策划用意：制造爆炸新闻事件，以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士，策动新闻，便于楼盘的软文炒作，以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。

2，活动实施：在公开发售后热售前进行，著名人士拟请__市的院士某人，__市市长，__籍的国内著名人士，湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高，后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。

第六节媒体策略。

一、媒体目标。

1，在公众心目中树立楼盘的品牌形象;。

2，提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;。

3，力求“__”销售顺利，并能引起销售高潮;。

4，使小区构成良好的口碑效应。

二、目标受众。

小区附近的芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，西单车库出口广告位，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。

年龄：35——55岁左右。

主要特质：注重生活品质，有文化品位(或期望有高的文化品位);。

有必须的经济基础，但是又比较讲究物有所值;。

事业有成，期望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情;。

工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。

媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。

2，阅读以《__日报》、《__晚报》和《潇湘晨报》为主;。

3，收听广播以在坐车(打的)时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时光，被动收听。

三、媒介策略。

1，销售准备期。

所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。

2，引导试销期。

(1)以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;

(3)针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告。

3，公开强销期。

(3)适当使用户外媒体，以持续宣传的持久性;。

(4)定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。

4，销售冲刺期。

(2)媒体新闻炒作，作销售辅助。

四、媒体分析及选取。

1、平面媒体。

(1)《潇湘晨报》，《__日报》《__晚报》是__影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。推荐作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《__日报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。

(2)《湖南日报》《三湘都市报》《__日报》的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。推荐作为此次宣传的软性新闻的媒体。

2、电视媒体。

湖南经视，__电视台新闻综合频道，它们在__地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。推荐赞助湖南经视某一专题栏目，在__电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时光应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。

3、户外媒体。

户外媒体在__的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。推荐从动工到封盘在施工外围树立3d效果图，开盘前一个月在中心广场，金三角大市场，北区主干道，南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选取28路，1路，2路。另外，在开盘当天，推荐使用“气艇”这种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。

4、广播媒体。

__交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故推荐作为长期、高容量信息投放方式。

5、楼书，dm手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。

这些广告载体对细节要求高。推荐信息资料要准确道位。

第五、广告预算及分配。

(1)广告总额应是总销售额的5%左右。“__”的建筑面积为s平米，均价为r元，广告预算为s_r_5%。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。

(2)媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外10%，广播5%，车体5%。

(3)表现制作类为计划广告投人总额6%。

(4)sp活动及公关计划广告投人总额为30%。

(5)礼品制作为计划广告投人总额4%。

第七节方案说明。

1，在进行促销、公关活动时媒体投放务必相互照应，以确保每次活动都能到达相关目的，人员协调务必准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。

2，至于交通及道路建设问题，开发商务必说服政府，与政府合作，由政府出面，开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题，同时务必申请开通专线公交。

3，小区外居安环境及市容环境建设，开发商必须要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。

4，价格是一种随市场变化的东西，“高开低走”只是一种预见性想法，价格就应视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的状况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以务必全面建设暗线销售通路。

二、附(广告脚本)。

1、电视广告文字脚本示例。

广告主题：家在身旁，突出“__”距目标消费群工作地之近。

画面1：两老板从某市场下班回家配音：无。

画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声。

画面3：公交车开过来，车拥挤不堪配音：嘈杂声。

画面4：两人中一人要不顾一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快。

公交，另一人优雅的看着，微笑。

(特写)。

画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声，

画面6：没有上车的人出此刻“__”

小区门口，美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音。

儿子在迎接他。

画面7：虚化画面，打出“__-配音：美丽的声音读出文字。

家在身旁”

2，广播广告文字脚本示例。

广告主题：“__”是艺术之都。

一阵流畅的钢琴声。

一个女孩：“哎，听说著名钢琴家__要来__演出耶!”

一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看!”

两个人同时叹息。

开门声，一个男人的声音：“两个怎样了，不开心吗?走，我带你们去看钢琴演奏会!”

两个人同时问：“你有票?”

男人笑着说：“当然啦，我刚买了“__”的房子，演奏会就在__举行，我是在家享受艺术啊!

标准广告语：“__”都市的艺术家园!

3，报纸(户外)广告示例。

广告主题：体现“__”的天然古木之多和环境的优雅恬静。

画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力;。

外加小区名，发展商名，及电话号码!

广告语：__，没有“开封”的自然之绿!

地产广告策划方案篇五

房地产业在国民经济发展中处于先导地位,已经成为我国国民经济的支柱产业。下面是有20xx房地产广告。

欢迎参阅。

一、前言。

莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。

莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。

莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。

莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。

二、市场分析。

1)市场背景。

莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。

果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。

在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。

现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。

重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。

2)产品分析。

莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。

优势：

一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——。

它立在莱恩田园区的大门口或中心。

它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。

中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。

上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。

还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。

果树命名为“仙醉百果树”，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。

这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。

它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格;。

在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色)，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。

劣势：

对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。

3)竞争对手分析。

东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。

东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。

三、广告战略。

1)广告目标。

造市。制造销售热点。

造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。

扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量达到80%以上。

好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;。

对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;。

喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;。

喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;。

喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;。

具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;。

乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;。

3)广告地区。

在重庆这个城市及周边地区。

4)广告创意。

广告主题：

(1)每天活在水果的世界里。

创意。

选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的开始。

创意。

一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”

老公：“行，马上带你上。”

上了车，不过多久就到了。

他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子?!”

老公：“没问题。”孕妇：“真的可以吗?”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。

5)广告实施阶段。

第一期：试销阶段(三个月)。

行为方式----------新闻运作、广告、

时间----------20xx年2月1日。

新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。

让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造发展商的良好公众形象。

在首期宣传中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。

以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。

吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。

及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。

第二期：扩销阶段(三个月)。

行为方式-----------新闻、广告、营销。

乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。

一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。

此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。

继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。

合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。

第三期：强销阶段(四个月)。

行为方式-------------新闻、广告、营销。

充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。

部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。

市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘莱恩田园区’传为美谈，变成公众的社会话题。

广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。

加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。

调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深入宣传。

合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。

第四期：巩固阶段(三个月)。

行为方式-------------营销、广告。

消化剩余楼盘，基本完成销售计划。

对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。

细水长流，渗透式的广告行为。

加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。

注意后效益和市场消费心理贯性。

完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。

前言。

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

第一节市场分析。

一、娄底市房地产市产基本状况。

(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战。

一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金,有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。

三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

二、娄底市同类产品调查统计。

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：

1、涟钢开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。

明源大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念。

其周边自然环境好;。

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;。

其定位为社会高薪阶层。

2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

城西农贸综合市场：

核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、城区地带。

环球商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米。

住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

国贸商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

三消费者分析。

根据《娄底房地产市场。

调查报告。

》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：

4、消费者对物业管理的要求。

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节“站前广场”项目分析。

一、项目优势分析。

1环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

3发展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

二、项目劣势分析。

1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受能力：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

三.竞争对手分析。

第三节推广策略界定。

一，目标消费群界定。

从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。

2年龄：年龄大约在35到55岁，

3家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。

一、社区市场诉求定位。

东南亚风情社区。

开启花都人居新时代。

新花都、新人居。

区位优势：新区商居中心地段，名校(云山中学)、名园(马鞍山)、广场毗邻，周边成熟配套。

个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。

二、活动策划要旨。

五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。

云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。

让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。

以书画文化艺术为活动形式(谓之形)，以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现(谓之体)，以促进楼盘美誉传播和销售为目的(谓之用)。

活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节(简称：首届“云珠花园”书画艺术节)。

三、主题广告语。

云珠花园“描绘花都写意人居”

四、活动框架。

1、时间：20xx年5月1日至7日。

2、活动地点：云珠花园现场及售楼部。

3、活动内容。

(1)、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日。

(2)、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日。

(3)、花都区书法画家现场表演-----------3日。

(4)、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日。

(5)、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠------4日至7日。

4、活动组织。

协办：(组织学生参与)区青少年宫。

区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等。

策划承办：祥业广告公司(整个活动具体组织、布置、协调)。

媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》。

5、促销配合。

1)参观样板房、派发宣传资料。

2)优惠购房折扣。

3)购房赠送书画作品。

4)义卖书画作品捐赠青少年宫。

6、经费预算。

1)、活动组织、策划、资料：--------------------5800元。

3)、礼品及纪念品、奖品------------------20xx0元。

4)、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元。

总费用：63800元。

五、我公司策划承办优势。

1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台!

祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地。

2、我们的自办媒体：

《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。

3、我们对房地产客户的工作方式。

在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。

4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2p专题报道及若干宣传版面。

5、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有影响力人物参与，保障活动档次及传播效果。

地产广告策划方案篇六

3.琴台颖园——景观多人一点，生活迈高一线。

4.水榭香堤——潺潺岁月，恋恋生活。

5.南国风华天城——思想者的风暴;比住花园更美好的家在哪里?

6.澎湖高级公寓——尊崇生活，完美呈现。

7.丽岛花园——装饰城市的风景。

8.银河湾——一个放飞心情的港湾。

9.世纪广场——世纪广场改变办公时代;5a智能纯写字楼，执掌中南资本核心。

10.青青美庐——庭院浓荫街坊情。

11.青青美庐(商铺)——一铺养三代，在武汉最具升值潜力的新城门户栽种摇钱树。

12.徐东销品茂——全新生活全新体验;消费和娱乐真正“一站式”

13.泰和中央公寓——黄金沌口小户型楼王百变全能投资有理。

14.狮城名居——高知社区高雅人群高尚生活。

15.名都花园——鸟语花香纯水岸。

16.学雅芳邻——书香地，文化家。

17.南国明珠——都市人的心灵居所。

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地产广告策划方案篇七

1、房地产品牌宣传市场分析：

伴随人们对媒介广告宣传的认知程度的提高，传统的广告宣传方式已不能引起人们的关注，广告效果与商家投资力度难以成正比，这种情况一直困扰商家。精准投放，创意投放，经典投放广告逐渐被商家接受。威海先锋广告有限公司20xx年磨一剑，整合现代传播媒介，投巨资打造现代传媒新视界，大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现“天地一体，动静结合”的震撼传媒效果，特别适合现代房地产的品牌推广。真正起到“四两拨千斤”的最佳广告宣传效果。

2、广告媒介平台介绍：

2.1公司现拥有自主产权的高速立柱广告位，位于威海进入烟威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的广告设计效果，成为商家品牌宣传的绝版地段。

(配全景高速立柱广告图片)。

2.2位于金地商厦(新华书店7楼)的巨幅三面翻广告。广告位位置显赫，视野开阔，位于威海经济与商业中心，是企业进行品牌推广的首选。

(配全景三面翻广告画面)。

2.3：位于威海百货大楼的大型led电子屏，是先锋广告有限公司又一经典广告传媒平台。户外超高清全影大型led多媒体显示屏，色彩均匀、亮丽;立体感强;可任意播放图片文字;高清视频影像及各种影视动画;拥有120平方超大型视听效果。广告位视野开阔，醒目壮观，覆盖面广;led显示屏是目前世界上最先进户外视频设备。可视距离达到1000米。该led电子屏位于市政府、区政府、振华商厦、国美、苏宁电器、家家悦总店、大世界等大型商厦中心，是威海中心贸易区与政治经济活动中心;文化路、世昌大道、青岛路、海滨路交汇于此，每日10万人的车流与人流，成为企业产品推广、企业品牌发布、形象宣传的必争之地，首选媒体，开创了户外广告传媒的新视界，真正4两拨千斤的大品牌载体。

(配百货大楼led全景像画面)。

2.4公司投资购置的大型移动led电子屏，实现了户外广告动静结合的完美整合。该移动电子屏是各种庆典活动、广告定点投放、新闻发布、产品促销的最佳载体。同时公司也成为视觉设计传播、展览展示制作、各种媒介整合传播，全程营销策划整合解决方案的最佳提供者。(配移动电子屏高清影像画面与广告策划影像)。

3.1根据房地产业特点，要取得理想宣传效果，必须有好的整体策划推广营销模式。威海先锋广告有限公司凭借10几年雄厚的品牌策划推广能力，全方位立体宣传推介，达到客户的最佳满意度。

3.2大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现“天地一体，动静结合”，形成强大的视觉冲击，加上震撼人心的创意效果，达到人们对房产品牌的认可，从而激发其购买欲。

3.3高速立柱与三面翻广告，以宣传楼盘品牌为主，比如：唐人海湾公馆，繁华之中颐养天年。简单的广告语，富有深意，人们不论行驶在高速路上，还是繁华的都市，冲击人们眼球的就是“唐人海湾公馆”，人们对这一品牌的认可，自然勾起对这一品牌的了解欲。

3.4在投放高速立柱与三面翻广告的同时，在威海百货大楼led电子屏推出“唐人海湾公馆高清宣传片”，人们从动感的画面与动听的音乐中，真正体验现代传媒所带来的音乐视听，人们对品牌的认可逐步加深。

(配位置地理图)。

3.4巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏位于新威路、和平路、宝泉路交汇点，每天10万人次的车流人流，两种广告媒体的动静优势互补，使宣传品牌以强大的冲击视觉效果，在人们心中形成共鸣。

{配三面翻广告与led电子显示屏图片}。

4、富有创意的活动策划锦上添花：

在以上广告形式集中宣传一到两个月以后，在吸引住一大部分受众群体后，及时推出富有创意的促销活动，活动必须具有创新性、奇特性、针对性、磁力性，达到锦上添花。活动策划以后，利用百货大楼led电子显示屏与移动led电子显示屏，同时滚动播放。移动led显示屏定时间、定地点、定人群播放，定点循环播放与移动循环推介两种形式广告宣传，真正达到活动宣传效果，实现理想客户签单率。(配移动led显示屏)。

以上为广告投放预设方案，具体在客户审核完以后定稿。

一、前言。

莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。

莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。

莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。

莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。

二、市场分析。

1)市场背景。

莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。

果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。

新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。

重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。

2)产品分析。

莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。

优势：

一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——。

它立在莱恩田园区的大门口或中心。

它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。

中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。

上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。

还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。

果树命名为“仙醉百果树”，由着名书法家题字，由着名文人写。

一篇赋，立石碑刻于树旁。

这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。

它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格;在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色)，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。

劣势：

对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。

3)竞争对手分析。

东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。

东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。

1)广告目标。

造市。制造销售热点。

造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量达到80%以上。

2)广告对象。

好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;。

对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;。

喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;。

具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;。

乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;。

3)广告地区。

在重庆这个城市及周边地区。

4)广告创意。

广告主题：

(1)每天活在水果的世界里。

创意。

选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的开始。

创意。

一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”

老公：“行，马上带你上。”

上了车，不过多久就到了。

他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子?!”

老公：“没问题。”孕妇：“真的可以吗?”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。

5)广告实施阶段。

第一期：试销阶段(三个月)。

行为方式----------新闻运作、广告、

时间----------20xx年2月1日。

新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。

大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一起上，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市场。

让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造发展商的良好公众形象。

在首期宣传中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。

以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。

吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。第二期：扩销阶段(三个月)。

行为方式-----------新闻、广告、营销。

乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。

一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。

此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，

不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。

继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成一定之口碑。合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。

第三期：强销阶段(四个月)。

行为方式-------------新闻、广告、营销。

充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。

部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘莱恩田园区’传为美谈，变成公众的社会话题。

广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。

调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深入宣传。合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。

第四期：巩固阶段(三个月)。

行为方式-------------营销、广告。

消化剩余楼盘，基本完成销售计划。

对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。细水长流，渗透式的广告行为。

加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。注意后效益和市场消费心理贯性。

完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。

四、广告媒体策略。

1)主体媒体。

报纸。

策略：

第三，四期采用小版面;长线渗透。

《东方日报》重庆。

《苹果日报》重庆。

2)辅主媒体。

电视。

制作目的：塑造品牌形象。

市场目的：造市，促销。

播出媒体：重庆电视台(15秒广告片)。

重庆文体频道(20秒广告片)。

重庆生活频道(15秒广告片)。

五、广告预算分配。

媒体预算比例。

t.v.4500011.7%。

n.p.(报纸)50000055.7%。

印刷10000020.4%。

cf(广告影片)5500012.0%。

总计700000100.0%。

各销售季比例。

新上市5000000015.0%。

第一期特卖10000000030.0%。

空档消化期2000000010.0%。

第二期特卖30051000045.0%。

总计470510000100.0%。

六、广告效果预测。

由于莱恩房地产公司的田园区选在繁忙都市人都向往的环境清幽，绿意盎然、山清水秀，远离都市尘嚣的优雅山区以及莱恩公司设计新颖独特，独具现代与古典相结合的房屋设计加上莱恩公司全面的设计宣传定能满足都市人享受世外桃园般的生活而产生热销，给莱恩公司大额的利润收入提高公司知名度，让公司在激烈的房地产市场竞争中站稳了脚根。

第一节市场分析。

一、娄底市房地产市产基本状况。

(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战。

一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金,有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。

三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

二、娄底市同类产品调查统计。

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：

1、涟钢开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。

明源大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念。

其周边自然环境好;。

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;。

其定位为社会高薪阶层。

2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

城西农贸综合市场：

核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、城区地带。

环球商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米。

住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

国贸商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

三消费者分析。

根据《娄底房地产市场。

调查报告。

》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：

4、消费者对物业管理的要求。

物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节“站前广场”项目分析。

一、项目优势分析。

1环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

3发展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

二、项目劣势分析。

1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受能力：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

三.竞争对手分析。

第三节推广策略界定。

一，目标消费群界定。

从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。

2年龄：年龄大约在35到55岁，

3家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

地产广告策划方案篇八

买卖点精要：

记忆点+利益点：

关口居住，全市工作——金泓·xx城。

深圳西岸第一城——金泓·xx城。

西岸世界第一城——金泓·xx城。

中心生活方式——金泓·xx城。

深圳西岸岸标——金泓·xx城。

支持点+利益点：

xx城门——交汇深南、宝安大道两条，新安地铁一站——交通中心。

xx城区——宝安南山两区，扼守深圳东西两岸门户——地理中心。

xx城“市”——宝城新区，镇守海滨城商业圈东门，商场、商业街——商业中心。

xx城内——生态环境、生态设施、大型会所、休闲花园，外接购物公园——休闲中心。

xx城外——公立学校——教育中心。

xx城内外——篮球场、网球场设施，外接宝安体育馆——体育运动中心。

xx城一期——18栋高楼，一次性推出。

xx城全期——52万平方米人文新城。

xx城园林设计——加拿大奥雅园境师事务所。

xx城策划代理——世联地产顾问（深圳）有限公司。

沟通点+利益点：

前期：出钱赚名声。应用“首战必胜”理论，提高认筹率和封筹率。

体育沟通——u18亚洲女子篮球锦标赛等冠名活动。

音乐沟通——钢琴天才、女子十二乐坊等活动组织。

名人沟通——政要、学者、作家、影视家、体育、音乐、模特等活动组织。

中期：服务赚收入。

装修装饰沟通——满堂红、名雕等活动组织。

建材样板沟通——金六福门、灯饰品等活动组织。

后期：整合赚升值。应用“地房双生态环境理论”，以房外环境成型、封顶、现楼、入伙率、沟通活动等为筹码，提高房产价值。

问题：

大环境问题：

公交问题：在深南大道上建立一个金泓xx城站。

地产广告策划方案篇九

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“xx”带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”项目的资源问题与机会，以到达或超出“xx”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。

1、xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着xx的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从20xx年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到20xx年为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米，住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅达21.6%。

2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：

a、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。

b、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。c、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。

“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念。

拥有很高的品牌效应。

其周边环境好。

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好。

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村。

小区面积大。

邻近湘江。

周边环境好。

2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美。

属于自然水生态屋村、绿化面积广。

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。

属未来商业地带。

周边交通发展趋势大。

房屋设计理念突出。

银座大厦：

近临中心广场，一医院。

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区。

周边自然环境不是很好。

地产广告策划方案篇十

伴随人们对媒介广告宣传的认知程度的提高，传统的广告宣传方式已不能引起人们的关注，广告效果与商家投资力度难以成正比，这种状况一向困扰商家。精准投放，创意投放，经典投放广告逐渐被商家理解。威海先锋广告有限公司磨一剑，整合现代传播媒介，投巨资打造现代传媒新视界，大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现“天地一体，动静结合”的震撼传媒效果，个性适合现代房地产的品牌推广。真正起到“四两拨千斤”的最佳广告宣传效果。沈大高速路广告好处重大。

2、广告媒介平台介绍：

2。1公司现拥有自主产权的高速立柱广告位，位于威海进入烟威高速的咽喉要道，公益广告，震撼、醒目、超前的广告设计效果，成为商家品牌宣传的绝版地段。

(配全景高速立柱广告图片)。

2。2位于金地商厦(新华书店7楼)的巨幅三面翻广告。广告位位置显赫，视野开阔，位于威海经济与商业中心，是企业进行品牌推广的首选。

(配全景三面翻广告画面)。

2。3：位于威海百货大楼的大型led电子屏，是先锋广告有限公司又一经典广告传媒平台。户外超高清全影大型led多媒体显示屏，色彩均匀、亮丽;立体感强;可任意播放图片文字;高清视频影像及各种影视动画;拥有120平方超大型视听效果。广告位视野开阔，醒目壮观，覆盖面广;led显示屏是目前世界上最先进户外视频设备。可视距离到达1000米。该led电子屏位于市政府、区政府、振华商厦、国美、苏宁电器、家家悦总店、大世界等大型商厦中心，是威海中心贸易区与政治经济活动中心;文化路、世昌大道、青岛路、海滨路交汇于此，每日10万人的车流与人流，成为企业产品推广、企业品牌发布、形象宣传的必争之地，首选媒体，开创了户外广告传媒的新视界，真正4两拨千斤的大品牌载体。

(配百货大楼led全景像画面)。

2。4公司投资购置的大型移动led电子屏，实现了户外广告动静结合的完美整合。该移动电子屏是各种庆典活动、广告定点投放、新闻发布、产品促销的最佳载体。同时公司也成为视觉设计传播、展览展示制作、各种媒介整合传播，全程营销策划整合解决方案的最佳带给者。(配移动电子屏高清影像画面与广告策划影像)。京沈高速路广告影响深远。

3。1根据房地产业特点，要取得理想宣传效果，务必有好的整体策划推广营销模式。威海先锋广告有限公司凭借10几年雄厚的品牌策划推广潜力，全方位立体宣传推介，到达客户的最佳满意度。

3。2大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现“天地一体，动静结合”，构成强大的视觉冲击，加上震撼人心的创意效果，到达人们对房产品牌的认可，从而激发其购买欲。

3。3高速立柱与三面翻广告，以宣传楼盘品牌为主，比如：唐人海湾公馆，繁华之中颐养天年。简单的广告语，富有深意，人们不论行驶在高速路上，还是繁华的都市，冲击人们眼球的就是“唐人海湾公馆”，人们对这一品牌的认可，自然勾起对这一品牌的了解欲。

3。4在投放高速立柱与三面翻广告的同时，在威海百货大楼led电子屏推出“唐人海湾公馆高清宣传片”，人们从动感的画面与动听的音乐中，真正体验现代传媒所带来的音乐视听，人们对品牌的认可逐步加深。(配位置地理图)。

3。4巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏位于新威路、和平路、品牌房地产广告策划方案宝泉路交汇点，每一天10万人次的车流人流，两种广告媒体的动静优势互补，使宣传品牌以强大的冲击视觉效果，在人们心中构成共鸣。湖北主干道广告应用广泛。

{配三面翻广告与led电子显示屏图片}。

4、富有创意的活动策划锦上添花：

长沙宣传片制作在以上广告形式集中宣传一到两个月以后，在吸引住一大部分受众群体后，及时推出富有创意的促销活动，活动务必具有创新性、奇特性、针对性、磁力性，到达锦上添花。活动策划以后，利用百货大楼led电子显示屏与移动led电子显示屏，同时滚动播放。移动led显示屏定时光、定地点、定人群播放，定点循环播放与移动循环推介两种形式广告宣传，真正到达活动宣传效果，实现理想客户签单率。(配移动led显示屏)。

地产广告策划方案篇十一

造市。制造销售热点。

造势。多种媒体一齐上，掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。

扩大‘__田园区’的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量到达80%以上。

好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;。

对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;。

喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;。

喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;。

喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;。

具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;。

乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;。

3)广告地区。

在重庆这个城市及周边地区。

广告主题：

(1)每一天活在水果的世界里。

创意。

选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到__田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，__田园区你也每一天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的开始。

创意。

一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”

老公：“行，立刻带你上。”

上了车，但是多久就到了。[由整理]他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且那里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在那里住一辈子?!”

老公：“没问题。”孕妇：“真的能够吗?”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你必须会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能够渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每一天都能渡假吗?就到__田园区。

第一期：试销阶段(三个月)。

行为方式----------新闻运作、广告、

时间----------20__年2月1日。

新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易构成口碑，引起广泛注意。

让受众和消费群了解物业的基本状况，同时塑造发展商的良好公众形象。

在首期宣传中，让40%的目标客户明白__田园区，并在心目中留下深刻印象。

以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量到达10%。

吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。

及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。

第二期：扩销阶段(三个月)。

行为方式-----------新闻、广告、营销。

乘第一期广告之余威，持续其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。

一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买__田园区。

此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务必须要跟上去。

继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并构成必须之口碑。

合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。

第三期：强销阶段(四个月)。

行为方式-------------新闻、广告、营销。

充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。

部分客户进行现身说法，谈__别墅区的好处，增加可信性。

市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘__田园区’传为美谈，变成公众的社会话题。

广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。

加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。

调动新闻的一切能够调动的手法和载体，进行深入宣传。

合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。

第四期：巩固阶段(三个月)。

行为方式-------------营销、广告。

消化剩余楼盘，基本完成销售计划。

对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改善。

细水长流，渗透式的广告行为。

加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。

注意后效益和市场消费心理贯性。

完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。

地产广告策划方案篇十二

二xx市同类住宅调查统计。

三消费者分析。

第二节“xx”项目分析。

一项目优势分析。

二项目劣势分析。

三竞争对手分析。

四项目价格策略分析。

五核心价值分析。

第三节推广策略界定。

一目标消费群体界定。

二卖点界定。

一广告宣传目的。

二总体策略。

三广告主题。

四要树立的形象。

五分期广告的整合策略。

第五节营销活动推荐。

一营销渠道及人员促销建设。

二营销公关活动推荐。

第六节媒体策略。

一媒体目标。

二目标受众。

三媒介策略。

四媒介分析及选取。

第七节方案说明。

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“xx”带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”项目的资源问题与机会，以到达或超出“xx”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。

一、xx市房地产市产基本状况。

1、xx市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。这意味着xx的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。20当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，年以来批准预售和销售的总面积为24904。47平方米，住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米，升幅达21。6%。

2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等;南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等;北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：a、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。b、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。c、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。

二、xx市同类住宅调查统计。

“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将xx市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念。

拥有很高的品牌效应;。

其周边环境好;。

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好;。

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村：

小区面积大;。

邻近湘江;。

周边环境好;。

2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美。

属于自然水生态屋村、绿化面积广：

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。

属未来商业地带。

周边交通发展趋势大。

房屋设计理念突出。

银座大厦：

近临中心广场，一医院;。

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区;。

周边自然环境不是很好;。

但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。

庆云山庄：

核心竞争力：离尘不离城。

品牌知名度高;。

周边环境绿色条件好;。

拥有98亩的绿色自然地带;。

其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。

湘江四季花园：

核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家。

交通便利。

环境幽雅。

小区为12层左右的带电小高层，设计时尚。

为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔。

价格定在1800左右。

三消费者分析。

根据《xx房地产市场调查报告》及《xx市鸿宇房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：

5、消费者对物业管理的要求。

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节“xx”项目分析。

一、项目优势分析。

1环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静，拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是xx现有楼盘中绝无仅有的。

2地段：位于xx市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。

3价格：由于地价较底，节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有比较优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。

4物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，贴合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为xx的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是xx市民关心的大要素，更是目标消费者着重思考的主题。

5小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。

7偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。

二、项目劣势分析。

1交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是思考买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线。

2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。

3物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。

4房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。

三。竞争对手分析。

根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手，状况如下：

庆云山庄。

优势：

(1)地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近xx繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。

(2)属于xx市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多)，加上芦淞区的“本地人士”，这一区域的楼盘对这部分消费者有很大的吸引力，同时由于临近xx县，也有利于吸引xx县收入高的消费者购房。

(3)价格低。以758元——1088元每平方米的价格售房，相对xx地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。

(4)交通便利。有专门的公交路线，并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。

劣势：

(1)小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购买欲望。

(2)小区内配套服务设施不足，不能满足众多用户需求。

(3)低价位商品房，档次不高，不能吸引经济潜力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。

湘江四季花园。

优势：1)项目资金雄厚，有资金可做必要的周转，以应付市场变化。

2)整体项目规划在xx尚属首例。相比其它竞争项目，无论在住宅档次、小区设计、投资资金等，都处于明显优势。

3)xx市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。

4)本地市场楼盘众多，但大盘太少，具有文化底蕴的大盘更少，真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。

劣势：

1)品牌号召力：xx房地产市场经过几年的竞争，优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作，已积累了相当的经验，已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受潜力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

四项目价格策略分析。

1楼盘定位能够是“xx文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。

2高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。

3确定“高开”的基础价格时，除思考南区数大楼盘的售价，亦应思考楼盘定位价。根据湘江四季花园的1800元/平方米，庆云山庄的800-900元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本小区1300元/平方米的基础价格基本合理。

五核心价值分析。

1“xx”核心定位是“都市文化艺术之都”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。“xx”是xx市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。

2“劳动者光荣”，有钱是一种价值，是一种潜力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，“xx”正是这样的载体。

4“家在身旁”，劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁，“xx”毗临的电脑城，手机大市场，家具城，水果批发大市场，众多服装批发市场的人气家园。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。

第三节推广策略界定。

一，目标消费群界定。

从“xx”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定“xx”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层。

2年龄：年龄大约在35到55岁，

3家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。

4对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，文化程度相对较底，但喜欢附庸风雅，期望透过外在条件来追求文化品位。

二，卖点界定。

1项目本身的生活理念：

(1)家在身旁，与工作地临近。

(2)自然入室，独一无二天然山地树林绿地。

(3)社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。

(4)保安设施齐备，安全起居。

2“文化艺术”的设计理念。

(1)艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区。

(2)谈艺术不要出门，会所定期艺术展览。

(3)品位包围生活，文化名人与我们同在。

--第四节广告策略。

一广告宣传目的。

2。树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别;。

3。把“xx”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘;。

4。促进楼盘销售，为其成为“xx十佳楼盘”带给动力。

二总体策略。

4、要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。

三要树立的形象。

1、艺术、文化、有品位、能体现成就感;。

2、不仅仅是家，更是休身养性、渡假，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重。

3、精品物业，安全第一楼盘。

四分期广告的整合策略。

引导试销期：广告原则是-------给信息。

既透过活动与立体广告媒介网告知广大市民，个性是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“xx”正在建设，即将推出。按“小城有大事”的标准来炒作。转移公众对期他楼盘的注意力。构成对“xx”的期盼心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。

公开发售期：广告原则------------给感觉。

以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。透过公关及促销活动，使公众对项目构成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。

公开发售中期：广告原则---------给实体。

透过对“xx”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，构成物超所值的感觉。

五广告主题及口号。

广告主题：自然、艺术、享受。

理由：

(1)自然：既代表了现代人的追求潮流，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“xx”的草地，数木是天然的，还贴合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有超越时髦，舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。

(2)艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受，正是艺术给了业主的优越感、满足感。

(3)享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受，正是因为成功，才能拥有享受，这能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。

广告口号：“xx”都市艺术家园。

理由：

(1)“都市艺术家园”既是对“xx”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。

(2)“都市艺术家园”具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作，与“xx”的形象定位十分契合。

(3)广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。

(4)“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。

广告创意原则：创意原则务必充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫，不落俗套，以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境，高品质的物业管理)。

第五节营销活动推荐。

一营销渠道及人员促销建设。

1，营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，透过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。

2，人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识务必是前卫的、开放的、务实的，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们务必能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指务必熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务务必准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。

二营销公关活动推荐。

一、“xx”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动。

1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注。借典礼邀请政界名人，目标消费群领军人物，著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民个性是目标消费者的深度相关性，扩大客户量，提高购买率。

2、活动资料。

(1)典礼，发布会。(2)艺术家做秀。(3)设立征名征文点，发放意见卡。(4)“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。

3、活动实施：时光：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。

二、系列艺术展览活动。

1，策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家，明星的关系，以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础，为迅速收盘做好前奏。

2，活动安排：a，大型艺术雕塑落户小区仪式;b，书画艺术家的展览;c，文人墨客的讲座研讨互动会;d，明星才艺表演会。

3，活动参与人员：每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士，各路相关媒体记者，目标消费群代表，后期活动时的业主代表，各发展商，地产经纪人士。

三、赠房活动。

1，策划用意：制造爆炸新闻事件，以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士，策动新闻，便于楼盘的软文炒作，以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。

2，活动实施：在公开发售后热售前进行，著名人士拟请xx市的院士某人，xx市市长，xx籍的国内著名人士，湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高，后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。

第六节媒体策略。

一、媒体目标。

1，在公众心目中树立楼盘的品牌形象;。

2，提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;。

3，力求“xx”销售顺利，并能引起销售高潮;。

4，使小区构成良好的口碑效应。

二、目标受众。

小区附近的芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，西单车库出口广告位，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。

年龄：35——55岁左右。

主要特质：注重生活品质，有文化品位(或期望有高的文化品位);。

有必须的经济基础，但是又比较讲究物有所值;。

事业有成，期望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情;。

工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。

媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。

2，阅读以《xx日报》、《xx晚报》和《潇湘晨报》为主;。

3，收听广播以在坐车(打的)时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时光，被动收听。

三、媒介策略。

1，销售准备期。

所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。

2，引导试销期。

(1)以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;

(3)针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告。

3，公开强销期。

(3)适当使用户外媒体，以持续宣传的持久性;。

(4)定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。

4，销售冲刺期。

(2)媒体新闻炒作，作销售辅助。

四、媒体分析及选取。

1、平面媒体。

(1)《潇湘晨报》，《xx日报》《xx晚报》是xx影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。推荐作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《xx日报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。

(2)《湖南日报》《三湘都市报》《xx日报》的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。推荐作为此次宣传的软性新闻的媒体。

2、电视媒体。

湖南经视，xx电视台新闻综合频道，它们在xx地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。推荐赞助湖南经视某一专题栏目，在xx电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时光应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。

3、户外媒体。

户外媒体在xx的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。推荐从动工到封盘在施工外围树立3d效果图，开盘前一个月在中心广场，金三角大市场，北区主干道，南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选取28路，1路，2路。另外，在开盘当天，推荐使用“气艇”这种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。

4、广播媒体。

xx交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故推荐作为长期、高容量信息投放方式。

5、楼书，dm手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。

这些广告载体对细节要求高。推荐信息资料要准确道位。

第五、广告预算及分配。

(1)广告总额应是总销售额的5%左右。“xx”的建筑面积为s平米，均价为r元，广告预算为s*r*5%。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。

(2)媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外10%，广播5%，车体5%。

(3)表现制作类为计划广告投人总额6%。

(4)sp活动及公关计划广告投人总额为30%。

(5)礼品制作为计划广告投人总额4%。

第七节方案说明。

1，在进行促销、公关活动时媒体投放务必相互照应，以确保每次活动都能到达相关目的，人员协调务必准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。

2，至于交通及道路建设问题，开发商务必说服政府，与政府合作，由政府出面，开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题，同时务必申请开通专线公交。

3，小区外居安环境及市容环境建设，开发商必须要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。

4，价格是一种随市场变化的东西，“高开低走”只是一种预见性想法，价格就应视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的状况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以务必全面建设暗线销售通路。

二、附(广告脚本)。

1、电视广告文字脚本示例。

广告主题：家在身旁，突出“xx”距目标消费群工作地之近。

画面1：两老板从某市场下班回家配音：无。

画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声。

画面3：公交车开过来，车拥挤不堪配音：嘈杂声。

画面4：两人中一人要不顾一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快。

公交，另一人优雅的看着，微笑。

(特写)。

画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声，

画面6：没有上车的人出此刻“xx”

小区门口，美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音。

儿子在迎接他。

画面7：虚化画面，打出“xx-配音：美丽的声音读出文字。

家在身旁”

2，广播广告文字脚本示例。

广告主题：“xx”是艺术之都。

一阵流畅的钢琴声。

一个女孩：“哎，听说著名钢琴家xx要来xx演出耶!”

一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看!”

两个人同时叹息。

开门声，一个男人的声音：“两个怎样了，不开心吗?走，我带你们去看钢琴演奏会!”

两个人同时问：“你有票?”

男人笑着说：“当然啦，我刚买了“xx”的房子，演奏会就在xx举行，我是在家享受艺术啊!

标准广告语：“xx”都市的艺术家园!

3，报纸(户外)广告示例。

广告主题：体现“xx”的天然古木之多和环境的优雅恬静。

画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力;。

外加小区名，发展商名，及电话号码!

广告语：xx，没有“开封”的自然之绿!

地产广告策划方案篇十三

伴随人们对媒介广告宣传的认知程度的提高，传统的广告宣传方式已不能引起人们的关注，广告效果与商家投资力度难以成正比，这种情况一直困扰商家。精准投放，创意投放，经典投放广告逐渐被商家接受。威海先锋广告有限公司20xx年磨一剑，整合现代传播媒介，投巨资打造现代传媒新视界，大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现"天地一体，动静结合"的震撼传媒效果，特别适合现代房地产的品牌推广。真正起到"四两拨千斤"的最佳广告宣传效果。

2.1公司现拥有自主产权的高速立柱广告位，位于威海进入烟威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的广告设计效果，成为商家品牌宣传的绝版地段。

(配全景高速立柱广告图片)。

2.2位于金地商厦(新华书店7楼)的巨幅三面翻广告。广告位位置显赫，视野开阔，位于威海经济与商业中心，是企业进行品牌推广的首选。

(配全景三面翻广告画面)。

2.3：位于威海百货大楼的大型led电子屏，是先锋广告有限公司又一经典广告传媒平台。户外超高清全影大型led多媒体显示屏，色彩均匀、亮丽;立体感强;可任意播放图片文字;高清视频影像及各种影视动画;拥有120平方超大型视听效果。广告位视野开阔，醒目壮观，覆盖面广;led显示屏是目前世界上最先进户外视频设备。可视距离达到1000米。该led电子屏位于市政府、区政府、振华商厦、国美、苏宁电器、家家悦总店、大世界等大型商厦中心，是威海中心贸易区与政治经济活动中心;文化路、世昌大道、青岛路、海滨路交汇于此，每日10万人的车流与人流，成为企业产品推广、企业品牌发布、形象宣传的必争之地，首选媒体，开创了户外广告传媒的新视界，真正4两拨千斤的大品牌载体。

(配百货大楼led全景像画面)。

2.4公司投资购置的大型移动led电子屏，实现了户外广告动静结合的完美整合。该移动电子屏是各种庆典活动、广告定点投放、新闻发布、产品促销的最佳载体。同时公司也成为视觉设计传播、展览展示制作、各种媒介整合传播，全程营销策划整合解决方案的最佳提供者。(配移动电子屏高清影像画面与广告策划影像)。

3.1根据房地产业特点，要取得理想宣传效果，必须有好的整体策划推广营销模式。威海先锋广告有限公司凭借10几年雄厚的品牌策划推广能力，全方位立体宣传推介，达到客户的最佳满意度。

3.2大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏、移动led电子显示屏，实现"天地一体，动静结合"，形成强大的视觉冲击，加上震撼人心的创意效果，达到人们对房产品牌的认可，从而激发其购买欲。

3.3高速立柱与三面翻广告，以宣传楼盘品牌为主，比如：唐人海湾公馆，繁华之中颐养天年。简单的广告语，富有深意，人们不论行驶在高速路上，还是繁华的都市，冲击人们眼球的就是"唐人海湾公馆"，人们对这一品牌的认可，自然勾起对这一品牌的了解欲。

3.4在投放高速立柱与三面翻广告的同时，在威海百货大楼led电子屏推出"唐人海湾公馆高清宣传片"，人们从动感的画面与动听的音乐中，真正体验现代传媒所带来的音乐视听，人们对品牌的认可逐步加深。

(配位置地理图)。

3.4巨幅三翻广告、超大型led电子显示屏位于新威路、和平路、宝泉路交汇点，每天10万人次的车流人流，两种广告媒体的动静优势互补，使宣传品牌以强大的冲击视觉效果，在人们心中形成共鸣。

{配三面翻广告与led电子显示屏图片}。

在以上广告形式集中宣传一到两个月以后，在吸引住一大部分受众群体后，及时推出富有创意的促销活动，活动必须具有创新性、奇特性、针对性、磁力性，达到锦上添花。活动策划以后，利用百货大楼led电子显示屏与移动led电子显示屏，同时滚动播放。移动led显示屏定时间、定地点、定人群播放，定点循环播放与移动循环推介两种形式广告宣传，真正达到活动宣传效果，实现理想客户签单率。(配移动led显示屏)。

以上为广告投放预设方案，具体在客户审核完以后定稿。

地产广告策划方案篇十四

康师傅方便面电视广告1.康师傅方便面市场概况随着人们生活节奏的不断加快，人们的饮食生活也被深深打上了时代的烙印。因为方便面给大家提供了很大的便利，所以成为了很多人生活中不可缺少的食物组成部分。提起方便面，很多人立刻就会想到康师傅这个品牌，康师傅方便面在中国几乎是家喻户晓的。“康师傅”塑造了一个可爱的动画人物图样，以讲究健康美味的美食专家的形象在中国市场建造了“康师傅”食品王国。大学生是方便面的重要消费群体，我通过对产品市场的综合调查分析，以巩固康师傅方便面在大学生中原有的品牌形象为主要目的，做了一整套广告策划。

2、产品分析。

康师傅红烧牛肉面而从视觉上看，整体包装上较为和谐，图像给人以口味浓香喷喷的感觉，目标人群充分的购买欲与食欲。不仅体现了顶新集团一贯以来对于中国消费者心态与口味充分把握，也看成康师傅从包装上通过各种方式将将“方便面”与“红烧牛肉面”挂钩的又一回应。除了康师傅红烧牛肉面精良的品质、香浓的汤料，碗装面和袋装面一应俱全，更重要的是它有一个“康师傅”的名字。‘康’意为我们要为消费者提供健康营养的食品。‘师傅’在华人中有亲切、责任感、专业成就的印象，这个名字有亲和力。

3、消费者分析。

大学生生活一般都离不开方便面，而大学生一般又会在什么情况下选择方便面呢？

根据我们的调查得知，归纳出以下几类大学生会选择吃方便面：

叼。很多大学生在家娇生惯养，口味独特，喜欢吃零食，也包括少数民族学生，吃不惯学校食堂提供的快餐，会选择方便面。在众多品牌及口味的方便面中，康师傅红烧牛肉面最最能满足大多数学生的口味需求。

穷。大学生是典型的消费群体，经济水平偏低，相比较食堂提供的快餐或是其。

他各种味道的方便面，康师傅红烧牛肉面更实惠。

懒。懒得去食堂吃放，整天宅在宿舍上网看电影玩游戏的学生。

忙。许多忙于学习，忙于工作的同学，生活节奏快。有时错过了吃饭时间，会选择方便快捷的方便面。

易于受周遭环境影响的人。这类人对于吃什么，表示无所谓的态度，但是可能会受到周围同学的影响，选择方便面。

形单只影。不喜欢单独去食堂吃饭的人，会选择方便面。

真的很喜欢吃方便面的人。

说到方便面的口味，大家肯定立即想到的是“红烧牛肉面”。自从方便面行业在口味上创造出红烧牛肉的口味，经过多年的培育，它已经成为方便面中的一个重要品类。

1、广告形式：此次广告宣传方式采用电视广告形式。

2、核心策略：通过情感诉求将核心价值与消费者的情感连接，表现尽量融入消费者的生活中，让他们感同身受，增加他们的认同感。

3.创意点：利用我们日常生活中不太可能的画面与康师傅方便面的完美融合，让消费者在情感上找到心理安慰，使他们明白平日里不可能发生的事在康师傅方便面的作用下能够做到，从而提升康师傅品牌在消费者心中的品牌形象。进而激发他们的购买欲望。

4.系列核心价值：陪伴。

5.传播概念：懂你的不只是你身旁的人，陪伴你的不只是你的亲人朋友。无论你有多忙，康师傅都在你身旁。

6、具体表现：

（1）学习篇。

场景一：下课铃声想起，镜头拉近到一个学生都已散尽的教室里。

场景二：一个学生在埋头苦读，手上握着一支笔在纸上沙沙写着什么东西场景三：脚步声想起，镜头拉到教室门口，一个戴着眼镜的老师手里端着一桶冒着热气的桶装康师傅方便面徐徐向学生走来。

场景四：老师走到学生面前，拍拍他的背，并把面送到他手中，老师口中说道：饿了吧，吃完它，然后写完这些东西就早点回去吧。

场景五：那个学生眼里噙着泪水在吃着面。

场景六：出现康师傅品牌和广告语，懂你的不仅仅是老师，陪伴你的不仅仅是老师，无论你学习多忙，康师傅都在你身旁。

（2）工作篇。

场景一：镜头首先移到钟的位置，时间为18：30。

场景二：在一个职员都已散去的办公室里有一个女雇员在埋头工作，全然没有注意到已经下班了。

场景三：镜头拉远，一个西装革履，老板模样的中年男子向女雇员走来，手里端着一个冒着热气的桶装康师傅方便面。

场景四：老板走到雇员跟前，拍拍她的背说道：已经下班了，吃了它，忙完就回去吧。

场景五：女雇员感激的把面吃完。

场景六：出现康师傅品牌和广告语，懂你的不仅仅是老板，陪伴你的不仅仅是老板，无论你工作多忙，康师傅都在你身旁。

(3)生活片。

场景一：在漆黑的夜晚，镜头缓缓地向亮着一盏小灯的窗子里推进，有一个年轻男子坐在电脑旁，敲击着键盘。

场景二：镜头转向房门口，有一个小女孩迈着蹒跚的步伐向男子走来，手里端着一个冒着热气的桶装康师傅方便面。

场景三：“爸爸，饿了吧，吃了它，工作完早点休息吧！”小女孩一边把面端向男子一边说道。

场景四：男子把小女孩抱起来，让她坐在他膝盖上，然后端起面，拿起了筷子。

场景五：出现康师傅品牌和广告语，懂你的不仅仅是女儿，陪伴你的不仅仅是女儿，无论你工作多忙，康师傅都在你身旁。