住宅物业论文范文范本(精选9篇)

在日常生活中，我们经常需要处理一些琐碎的事情。如何保护环境并实现可持续发展呢？以下是一些往期总结的范文，供大家参考和借鉴。

住宅物业论文范文范本篇一

优质的公共经济管理,对体现社会公平、改善民生、维护公民权益能够发挥积极有效的促进作用。社会健康成熟发展的显着特征在于,不仅可以实现公共需求的优化提升,还可以做好产品与服务的合理分配。新时期,公共经济发展中全覆盖、优质共享、民生改善的实践目标逐步被重视,以政府组织为核心,全面提供优质公共产品、优化公共服务已经成为核心任务。

发展公共经济可有效满足民生需求,其内涵以及范畴伴随社会发展建设水平的全面提升,持续拓宽,由传统生存需求,逐步丰富至劳动保障、卫生服务、教育管理等综合需求层面,令改善民生逐步变为当前保护民众利益,实现社会文明和谐发展的根本。政府开展公共经济管理阶段中,需要承担优质服务、提供产品、统筹财政支出等重要职能,契合民生需要。因此应由从多层面入手,制定科学有效的服务管理策略,方能真正改善民生,满足大众需求,构建和谐社会,实现持续发展。

二、公共经济管理对民生的影响。

(一)公共产品服务可全面满足民生需求。

改革开放进程的持续深入,令民众不再仅仅满足于生存水平的提升,更注重教育、福利待遇等方面的核心需求。而公共经济管理中提供的公共产品服务则较难跟上需求的扩充步伐速率。基于教育、保障服务与医疗事业呈现的外部产品特征,虽然部分内容可以通过私人经济实现,但最为核心有效的供应方仍旧为政府机构。因此,只有政府全面服务社会,优化公共产品管理,方能真正满足大众需求,改善民生。

(二)公共经济职能可推进公平发展。

改善民生,并非是部分人群受益,而应是大群体、甚至是整体群众的受益,是全社会生活水平的'优化提升,即体现良好的公平性。为此只有借助政府力量,做好市场资源的优化协调,方能实现优化民生。

(三)公共支出能优化市场调节。

公共产品的全面供应,需要政府机构提供合理的补助管理模式。由效率以及公平的角度来讲,较为契合的是,政府组织可通过间接生产,扮演好掌舵人的角色,借助市场秩序的有效管控协调,采用有效的支出预算管理规划,对经济实现刺激影响,进而营造公平有序的公共产品管理供应环境,吸引多方参与实践活动,进而通过良好的公共支出模式,实现市场的优化调节。

(四)健全公共财政制度,实现法治化公共经济管理。

为优化改善民生,公共财政制度应予以全面完善。当前显着的民生问题在于供应有限,因此应优化调节财政支出体系结构,有效缩减非公共性投入支出,使服务投资向着公共服务的模式发展,并将重点制定为公共教育服务、社会与医疗保障服务,扩充公共投入至民生范畴领域之中,全面给予公共产品服务以有效的支持,方能优化改善民生,实现以人为本的科学发展。为完善制度保障,应持续丰富公共事务,合理应对逐步复杂多元的公共问题。政府机构也应持续优化公共经济的实践管理效率,合理应用法律工具,实现公共经济的制度化和规范化。同时完善法规体系,组织开展规范的公共经济实践活动,将法律体系引入其中,做好公共经济实践与权责职能的明确规范,令公共经济真正的依法、守法,实现预期目标,在制度层面上全面保障民生利益。

三、强化公共经济管理,优化改善民生。

为全面改善民生,保障公民利益,公共经济管理还应明确同改善民生的核心联系,并基于改善民生的核心诉求实现优化调节。政府机构应合理转变工作职能,健全公共服务模式,优化公共服务管理。政府应承担起必要的满足民众公共需求的核心职能,将公共资源有效的倾斜至社会管理和公共服务层面,进而推进社会事业的全面、持续优化与民生的良好改善。

同时,还应提升公共政策的合理公平性,实现科学决策,引入民主化管理,完善群众积极参与制定并监督决策的科学管理制度。应通过全面调研、综合评估、合理决策、有效执行、优化监督管理,通过政策保障推进社会各类资源的合理公平应用与分配。

财权向中央集成、事权下放的管理模式,将令保障事业、服务管理以及公共产品服务较多得由地方政府部门担负。基于其财政能力的限定,以及融资渠道的有限,会对公共事务产生不良影响,降低公共产品服务的整体质量与可靠性。为此,应有效提升民生工程的实效性,通过有效划分、明确权责,做好中央和地方的公共经济良好协调、优质社会管理,承担必要的权责,方能提升公共经济管理水平。再者,为维护大众合法权益,应注重群众诉求表达,拓展政务公开。应在进行公共利益管理以及事务决策制定阶段中,广泛征求民众意见,创建有效的公众表达诉求、传达信息的良好制度,发挥媒体桥梁作用,丰富舆论渠道。民生决策管理中,应真正令大众全面参与,通过开放研讨,明确各方利益需要,全面改善民生,实现科学发展。

四、结语。

总之,强化公共经济管理非常重要。我们只有明确公共经济发展同改善民生的客观关系,研究民生经济的重要影响作用,方能真正地体现民意,服务大众,提升公共经济核心水平,实现共赢发展。

住宅物业论文范文范本篇二

摘要：社区文化建设在物业管理中起着举足轻重的作用。在对社区文化基本概念界定的基础上，进而指出物业管理工作和社区文化建设的相互作用，探讨了社区文化建设的不足和面临的机遇和挑战，指出开展社区文化活动必须有资金支持和场地等。

随着社会的发展，社区文化开始走进人们的生活，社区文化是物业管理行业的重要特征，是创造良好人文环境和提高居民生活品位的重要手段，是实施物业管理工作的润滑剂。社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化、精神文化四个方面。人们已经普遍接受了“买房买环境，买房买享受”的观念，而这种生活方式恰恰最直接地体现于社区文化之中。健康向上的社区文化直接反映了小区的生命力，关系到物业的保值、增值，因此，社区文化建设在构建和谐社区中起着相当大的作用。

住宅小区本身具有兼容性和凝聚性的特点，各种环境设备设施的设立和业主之间的接触为社区文化建设提供一个良好环境。深圳万厦居业——一个在全国物管行业中被反复传颂和效仿的著名品牌，为了更好地发展社区文化，深圳万厦居业从各方面筹集资金，增加文体设施和场地。目前，社区及周边学校的体育设施配套不断完善，已建成游泳场1个、健身广场1个、篮球场6个、网球场2个、羽毛球馆5个。此外，在梅林一村开通社区网站，设立24小时服务热线。这些无疑为社区文化建设的发展奠定了良好基础[1]。

无论什么样风格的建筑只是个外壳，社区文化才是灵魂。通过社区文化的建设，可以增强业主对居住区的认同感和归属感。住宅小区有限的生活空间加强了业主之间的相互依存关系。邻里关系、小区内的安全秩序，都容易成为业主共同关注的话题，容易形成社区的认同感。开展丰富多彩的社区文化活动不仅可以减少业主的烦躁、焦虑心理，也为净化人们心灵找到了切入点[2]。物业管理应以优质服务、文明家庭、文明楼栋评选等一系列社区活动为契机，努力把社区建设成为管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的社会生活共同体。

物业管理公司要想提高管理水平，社区文化建设是不可或缺的。物业管理企业是社区文化建设的组织者、引导者、推动者，可以进一步完善服务项目，如提供老人保健咨询、儿童教育帮助、家庭生活服务等多种活动，让小区内业主觉得有依靠、有温暖、有归属感。在此基础之上，引导大家开展一些有益的社区活动便具有号召力。可以通过循序渐进的文化建设，发挥文化的导向功能、约束功能、激励功能，最终实现物业管理企业的社会效益、经济效益和环境效益。

二、开展社区文化所面临的市场机遇与挑战。

社区文化作为当代人类文明的重要标志，各级领导应转变观念，充分认识到开展社区文化的重要作用。为了改善人民的生活，提高人民的幸福指数，不能单纯依靠国家提供各种福利，在很大程度上要从社区做起，即由最基层的社会公众参与，提出自己的需要并切实加以解决。而社区文化建设的目的就是满足人们的精神需要，使社区业主在长期的文化熏陶中培养高尚的.道德情操，陶冶美化人们的心灵，自觉抵制不健康文化，不断提升社区业主的文化品位，引导人们追求真、善、美。

但在文化封闭的一些地区，很多业主没有接触社区文化。业主之间意识冷漠，有的小区业主平时沟通不够，信任基础不够，使人们在交往时顾虑重重。连开展“认识我的邻居”活动都比较困难，患上人际关系淡薄这一“现代都市症”。这一病症像一堵无形的围墙阻挡了社区成员间的沟通与融洽，给精神文明建设带来消极影响。针对住宅小区社区文化所面临的挑战，物业管理公司更应该重视企业文化发展，增强企业的凝聚力、亲和力，为社区文化的形成和发展创造各种条件。

对社区文化建设的重要性认识不足，定位不准。不少物业管理公司把社区文化建设简单地等同于住宅小区内的休闲和健身娱乐，认为无非是组织业主说说唱唱、跳跳蹦蹦，社区文化建设流于形式，简单化。通常重视环境的美化、硬件设施的达标，而轻视人文环境的营造。在对物业管理工作的检查、指导、考核中，社区文化建设始终没有成为关注的主要内容。这些制约了社区文化建设的发展，甚至取得成果也难以巩固，必然影响着社区文化迈向成熟。

社区文化硬件设施不完善也影响社区文化活动开展。

在现代社会，由于消费者购房心理发生变化，消费者对大自然的渴望日益强烈，开发商在小区环境的规划和设计中，景观非常漂亮，用雕塑、假山、水池、喷泉、亭台装扮小区，使小区景色优美、清幽宜人，但是却没有小区会所。即使小区会所建成后，由于缺乏资金，不能更新、添置设备，文化活动和培训活动不能正常开展。住宅小区无法在节假日向业主提供文体活动。

社区文化活动的覆盖面不够广泛，社区成员参与度不高。表现在参与的主要力量是老人、儿童、以及部分下岗、失业人员，他们多属于社会的“弱势群体”。并且其中一部分是以“旁观者”的角色来参与社区文化活动的，并没有意识到自己就是社区文化建设的主体。而社区中的“强势群体”——中青年参与却不多，造成社区文化活动参与群体的单一化，开展社区文化活动的功能没有完全体现。大多物业管理公司都遇到过此类难题，甚至小区业委会经过几年的酝酿由于精干业主不愿意参与而成立不起来。

另外，开展社区活动经费不足，资源难以整合。物业管理公司是保本微利型行业，大多保证正常运转已较为困难，很难有充足的资金举办社区文化活动。市、区政府社区文化建设的投入基本没有，在政策上也缺乏支持力度，开展社区活动的经费主要靠物业管理公司自身解决问题，没有经费社区文化活动就得不到保障。

首先要提高认识水平，对社区文化建设的重要作用有深刻认识。住宅小区作为城市的基层细胞，社区文化建设的好不好直接关系到一座城市的文明和稳定发展。可以通过宣传教育，使广大业主认识到自己既是社区文化建设的主体，又是社区文化建设的受益者，积极参与社区文化建设也是自己的一份责任。加强社会文化建设有利于增强业主成员的社区意识，激励大家共建美好家园的积极性和创造性;有利于形成良好的业主成员间的文明交往方式，培育融洽的人际关系。其次，大力加强社区文化的“硬件”建设。设施和活动应两应俱全，不能一则以喜，一则以忧[3]。首先要求规划好业主会所，作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所;还可以在住宅小区内成立书画中心、戏曲角等区内各种活动基地，使业主休闲娱乐有去处，锻炼学习有场所，业余生活更充实。开发商和规划设计部门应将业主会所的场地设施纳入规划，物业管理企业在前期介入阶段要从业主角度提出合理化建议，这样社区活动开展的场所就有了切实的保障。

社区文化活动的开展还需要一定的资金支持。物业管理公司每年从物业管理费中提取一定比例用于社区文化建设，还可以寻求企事业单位和个人赞助。可以把在住宅小区举办的社区活动与企业赞助相结合，这样既给社区文化建设提供了活动经费，又给企业做了广告，提高了企业的知名度和美誉度，实现社区与企业互利双赢。也可以业主需求为导向，物业管理公司举办社区学校或各类培训班等形式(如少儿艺术口才班、书画学习班、老年电脑辅导班等等)，收取一定的培训费，以补偿物业管理经费的不足，维系社区文化的可持续性发展。小区业主委员会、各物业公司之间可以进行协商，以“功能互补，服务共享”为原则，制订社区文化设施资源整合方案[4]。距离较近的几家社区共享文化设施使用权，如各小区健身房、网球场、篮球场、游泳池、图书室、儿童活动中心等，使文化设施最大限度地发挥作用，使不同小区的业主可以实现资源共享。

最后开展社区文化要雅俗共赏，既要有超前意识，还要有短期规划。社区文化活动的内容既有格调较高的高雅艺术，又有适合于一般业主的通俗文化。随着我国人口结构老龄化速度的加快，老年人占总人口比重越来越大，因此各个物业小区在文化建设过程中更应针对老年人开展一些活动。组织住宅小区社区文化活动也应该尽量照顾不同文化层次、不同爱好业主的文化需求。目前，社区文化活动的形式多样、内容丰富。通俗的活动如家庭卡拉ok比赛、双升比赛、烹饪技巧交流活动等，高雅的活动如举办交响音乐会、春游、少儿书画展、保健知识讲座等。不同年龄层次的业主可以分享到社区文化活动的无穷乐趣，并能从中得到教育、交流和提高。社区文化的特点是以文“化”人，从人的成长来看，社区文化的潜移默化作用对人的素质和整体人格的影响是最大、最持久的。随着知识经济时代的到来，特别引导物业管理专业在校大学生积极参与到社区文化建设中来，让他们在社会实践中得到锻炼，增长才干，取得锻炼人、培养人的双重效果。

五、结论。

物业管理小区和社区文化建设是相辅相成的关系，社区文化建设发展至今，有其自身的特点，物业管理的充分发展为其建设的内容和进程提供了强大的原动力，社区文化建设的不断发展也提高了物业对内的凝聚力和对外的领导力。

参考文献：

[1]高占祥主编.论社区文化[m].北京：文化艺术出版社，1994:89.

[2]段洪义,袁永胜.探索物业管理为社区建设服务的新道路[j].中国物业管理,(2):38.

[3]洪文霞,卢培猛.智能管理系统在住宅小区的应用[j].住宅科技，(4):125.

[4]龚贻洲.论社区文化及其建设[j].华中师范大学学报(哲学社会科学版)，(3):20.

住宅物业论文范文范本篇三

随着百姓物质条件的逐渐丰富，消费能力的日渐增强，以及市场经济带来的工作、生活的巨大压力，使其对住房的要求已由“有房住”、“住得下”发展到“住得好”，住宅小区不仅要环境优美、舒适、方便、安全，更要承担起社区精神文明建设的责任和功能，为业主提供一个和谐、文明、奋进的精神家园。而这就需要房地产开发企业、物业服务企业、业主自身及社区基层管理组织等，以文化为媒介在住宅小区管理的不同阶段播种文明之花，建设和谐社区。

一、规划设计，文化为先导。

物业的规划设计在整个房地产项目开发系统工程中举足轻重。如果把一个项目比作一辆“坦克”的话，那么，其对市场的“摧毁力”完全取决于规划设计的质量。但建筑不只是钢筋、混凝土、玻璃体，更有着人文与情感，是文化传承的载体，是语言的道具箱，在欣赏视觉效果的同时，更令人感动的是其深远的文脉背景、内涵。只有拥有人文与情感的建筑，才是有生命的建筑。古人云：“感人心者，莫先乎情。”房地产企业在进行物业外部环境(造型、配套、设施、楼名等)设计时，应注重物业的文化品位与文化含量，突出物业的附加价值与鲜明个性，使社区不仅成为建筑文化和景观文化的展示地，同时也是社区文化发展的舞台。

二、物业服务，文化是灵魂。

物业文化设计与定位的秉承。作为物业的.售后服务组织，物业企业一旦从房地产企业手中接管了物业，便不可能再按自己的文化设计去重新改变辖区的硬件环境，只能去秉承其原本设计的文化品味，为此，在其规划设计阶段物业企业就应尽早介入，积极揣摩房地产企业对社区的文化定位，以发展的眼光并结合自己的服务经验，向房地产企业提出科学合理的设计建议，以利于日后社区文化的顺利开展。

物业管理中文化的整合与传播。物业管理中的文化涉及物业企业文化、服务文化和社会公众文化。

物业企业文化建设的必要性。物业管理行业有八字箴言，叫做“物的管理、人的服务”。首先，物业管理的实质是服务，对其质量的管理除制定标准化规范外，更多地强调对员工个人素养的培养和训练;其次，物业服务传递的是形象，如果不通过企业文化建设对员工进行引导和熏陶，业主难以接受。

物业企业文化建设的原则。第一，“以人为本”原则。“以人为本”是物业管理企业文化建设的首要原则和根本原则，有双层含义，其一是指在经营理念中突出以业主(或使用人)为本，业主至上,在物业服务过程中，向业主提供人性的满足，即对人的尊严、价值、个性、身份、地位、审美、情感、时尚等需求的满足，使服务呈现人性化、个性化、层次化、传统化、流行化等;其二是指突出以员工为本，为员工营造公平、公正、透明的竞争环境，不断激发员工的积极性和创造性。第二，突出团队精神的原则。以此激发员工的归属感和责任感，促使每一员工、每一部门、每一管理区域协调一致。

物业企业文化建设的内容。物业企业文化是指物业企业全体员工在长期的创业和发展过程中培育形成并共同遵守的最高目标、价值标准、基本信念和行为规范，可划分为精神层、物质层和制度层。

物业企业文化的三个层密切相关：其中物质层是物业企业文化的外在表现和载体，也是制度层和精神层的物质基础;制度层则约束和规范着物质层及精神层的建设，没有严格的规章制度，物业企业文化建设便无从谈起，精神层是形成物质层和制度层的思想基础，也是物业企业文化的核心和灵魂。

2、服务文化建设。

所谓服务文化，是企业在长期的对客户服务过程中所形成的服务理念、职业观念等服务价值取向的总和。服务文化是以服务价值观为核心，以创造顾客满意、赢得顾客忠诚、提升企业核心竞争力为目标，以形成共同的服务价值认知和行为规范为内容的文化。物业服务对象的复杂性及物业服务工作的无形性、突变性、随机性、不可恢复性、不标准性等，决定了服务文化建设的必要性。服务文化是路标系，对企业经营活动具有导向功能;服务文化是文化场，可以形成一种文明服务氛围;服务文化是共振链，有激活组织的功能;服务文化是免疫系统，可以在一定程度上防御不利事态的发生或扩展;服务文化是一种心理契约，可以传递信任和快乐;服务文化是兴奋剂润滑剂，可以使服务硬件充满生命力与活力;服务文化是一种监督制约，对服务起着无形的巨大的监控作用。

3.社会公众文化建设。

谈到社会公众文化，即社区文化，人们就粗浅地理解为娱乐游戏。其实它是一个极富内涵的概念，它是物业开发者、经营者、政府部门和小区业主共同创造出的具有小区特色的精神财富和物质形态的结合。就外延来看，它体现在社区文化观、社区价值观、社区精神、道德规范、行为准则、社区制度等各个层面，社区文化是房地产企业、物业管理者和业主共同的追求。当今的城市家居生活，邻里关系淡薄，各自封闭，老死不相往来成为都市流行病，如何营造良好的社区生活氛围，使人们走出自己的家门，传播中国人互敬互让、互帮互爱的传统美德，并使之发扬光大，已成为社会的一个共同话题。作为物业的开发者、管理者以及政府基层组织拥有天时、地利、人和之优势，建设社区文化责无旁贷，但这只是一种过渡形式，社区文化最大的受益者应是物业的住用者，社区文化建设最终也应成为物业住用者的自觉活动。

物业企业文化与社区文化在内涵上互相影响、互相渗透、互相促进。物业企业本身负有建设社区文化的管理目标。但长期以来，在社区文化建设上，物业管理公司只偏重于小区文娱活动的组织和支持，满足于建立几个业余文艺团队。这些工作虽然也是必须的，但却是浅层次的。社区文化建设的根本目标应该是通过各种载体将公司的服务理念渗透到业主和使用人的日常生活中去，引导他们形成共同的生活方式、共同的价值观，公共意识，建立和谐、高雅的生活工作氛围。

物业企业适应业主对社区文化的需要进行社区文化建设，是对物业管理市场的积极主动反应;物业企业加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是企业的经营发展策略;社区文化实质上是物业企业文化在社区的延伸与外化，是物业企业文化在社区交往行为上的表现，是物业企业文化的载体与表现形式。物业企业应充分利用社区文化体现物业管理特色，用社区文化塑造文明社区，通过社区文化项目的建设、社区文明氛围的塑造、社区生活服务项目的展开以及社区意识的培养与精神文明建设等多种途径，来为业主营造一个“居住安心、环境舒心、生活称心、娱乐欢心”的生活家园。

现代化的物业管理需要现代化的文化建设与传播，可以说，没有文化的环境不是文明，没有文化的商品不是精品，没有文化的服务不是享受，没有文化的竞争不能取胜。只要我们坚持运用文化眼光对待住宅小区的物业管理，就会创造出充满文化氛围的环境，就会形成独特的管理风格，使物业管理具有鲜明的生命力;有了这种认识，进行文化建设与传播就有了自觉性和动力，就会为建设和谐社区、和谐社会开创新局面。

参考文献:。

[1]聂继军.打造“一鸣惊人”的品牌[j].销售与管理，，1：21～23.

[2]刘聚梅，陈步峰.中国服务文化建设[m].北京：华商出版社，，5：45～47.

住宅物业论文范文范本篇四

摘要在梳理职能管理与项目管理各自运行模式的基础上，分析二者在公共图书馆管理过程中的差异性，认为职能管理与项目管理在并行环境下会出现一些难点。结合佛山市图书馆项目管理实践，总结出难点主要表现在组织结构、资源分配、评分机制、多重角色、部门协调等方面；针对难点提出对策。

关键词公共图书馆项目管理职能管理佛山市图书馆。

在传统职能管理模式主导下，为了打破业务管理中部门因素的制约，更有效地协调和调动全馆员工的创造性和积极性，以佛山市图书馆为代表的一些国内图书馆探索项目管理模式，以完成有时间要求、目的性强的工作，收到了较好的效果。任何管理模式都有其特定的运行条件与运行环境，不同管理模式同时运行会产生一些问题。

为了更好地在传统管理模式正常运行的同时发挥项目管理模式的效用，有必要研究这两种不同管理模式之间可能产生的问题，并寻求有效机制来应对。

我国公共图书馆大都采用传统的直线职能式管理模式，也就是所谓的职能管理模式。这种管理模式是基于职能分工原理，按照岗位职责和部门设置对图书馆的日常业务工作进行管理[1].项目管理模式主要是通过构建项目团队，打破部门限制，构建项目管理部门来对图书馆项目活动进行管理。显而易见，职能管理和项目管理在管理对象、管理原理、管理手段和管理目标等方面都存在着明显的差异；两种管理模式的组织结构也存在差异。

公共图书馆作为典型的非营利性公益组织，大都按照不同业务环节设置业务部门，如典型的采编部、借阅部、参考咨询部、阅读推广部，通过馆长-部门主任-组长-员工等不同层面进行直线管理。同时，公共图书馆在馆长和业务部门中间设置职能部门，如行政办公室、业务办公室、安全保卫等部门，它们按照各自职能划分，协助馆长在全馆进行某个职能方面的管理。二者的结合即为组织管理学上典型的直线职能式管理结构[2],见图1.

项目管理则是以项目小组或项目团队形式来开展项目实施活动，项目团队或项目小组是临时性、跨部门的组织形式，其成员按照项目目的和项目要求临时在全馆各部门人员中组建而成，一旦项目完成，所有项目组成员自动返回到原有职能或业务部门。图书馆在引进项目管理模式时，基本上都采取在原有组织结构的基础上嵌入项目组织结构，即矩阵式组织结构体系，如佛山市图书馆现行的组织结构，见图2.

职能管理组织结构强调的是责任明确、各司其职、分工协作；而项目管理组织结构则是打破原有部门条块分割组建跨部门的项目团队，强调项目组成员之间的团队协作。必须指出的是，图书馆项目管理的组织结构建立在直线职能式组织结构基础之上，项目管理过程中各种资源的配置在一定程度上依赖于各个职能部门或业务部门。

所以，在进行两种管理模式的制度设计中，不能把两种管理模式摆在完全对立的状态之下，而要建立在一个共有的嵌入式结构之中，使两种管理模式相互依存，互为补充，形成合力，实现图书馆管理效能的最大化。由于这些差异的存在，在职能管理和项目管理并行状态下，如果协调不足，便容易出现运行冲突。佛山市图书馆经过五年的探索和实践，成功化解主要冲突，为公共图书馆应用项目管理模式提供了借鉴经验。

2职能管理与项目管理并行的难点。

2.1抵触变革的心理。

惯性思维和最小努力原则是人之常情。个体员工对管理变革的反应往往会在诱因和成本之间快速计算而得出。首先，开展项目不直接增加工资收益；其次，图书馆暂无生存危机，没必要自加压力，其他图书馆不开展项目管理，收入也分文不少；第三，项目管理意味着在本职工作之外增加立项、执行、结项、评比等一连串琐碎的事情；第四，项目活动如果吸引读者，会带来更多的工作压力等。图书馆战略变革在最初施行时会遇到员工的不理解或疑虑。例如，部分馆员可能会质疑图书馆引进项目管理理念是否可行、项目管理方法是否适用于图书馆的业务流程等；部分馆员可能会担心这种管理方法会影响到自己的日常工作，增加工作量和工作压力；部分馆员可能会认为变革对于改变现状的意义并不大。特别是老馆员习惯现有的工作模式和管理方式，参与项目活动的积极性可能并不是很高。因此，如何有效获取全馆范围内对项目管理的认同和信任，并积极主动地参与到项目实践中去是项目管理初期面临的主要问题。

2.2组织结构的矛盾。

“职能-项目”矩阵模式中挑战法约尔十四条管理原则中“统一指挥、统一领导”原则的就有“双重领导”问题。在图书馆的矩阵型组织结构中，项目成员不仅受项目负责人的领导，还受职能负责人的领导，项目成员需同时对两个负责人负责。当项目工作与职能工作在时间、资源等方面发生冲突时，项目成员往往难以抉择，这种多头领导无疑会增加项目成员的压力。例如，部分馆员参与的跨部门项目活动，在参与项目时首先要征求本部门负责人的同意，同时受本部门负责人和项目负责人的领导，还要兼顾自己的本职工作和项目工作，这会增加项目成员的压力，还可能会给项目负责人的人员管理造成困难。

2.3职能工作与项目工作的平衡。

图书馆项目管理的难点不是位于两端的职能和项目，而是位于中间连续过渡地带的日常运作“项目化”.典型的职能工作（如采编部门分编图书）和典型的项目任务（如新馆建设、回溯建库等）比较容易区分，但是日常运作中哪些工作内容可以打包成项目？哪些不能？如何解决职能分工的差异？例如，有些部门的本职工作非常符合项目特征，容易立项；掌握资源的部门容易参与项目；而从事持续性、重复性工作的部门面临立项难、参与项目难的两难困境。而项目立项后，则可能出现延续性的问题。在项目管理后期，会出现项目成果职能化的现象，即将原本一次性、创新性、临时性的某些项目活动固化为职能工作，变例外为体例，使图书馆的创新工作呈现出“职能-项目-职能”的循环发展趋势。那么转为本职工作的项目还要不要做？如果接着做，由项目转化而来的本职工作将越来越多，一是工作压力会不断加大，二是没有分数回报，这会挫伤员工的积极性，除非增加人手分担工作；或者放弃项目的延续，放弃长期经营出来的品牌服务。

2.4如何分配资源。

根据项目导向、效率优先的原则，年轻的能力强的员工是热门“资源”,而年龄偏大、身体欠佳、精力和能力不强的员工被选为项目成员的机会较少，从而影响其项目分，对个人绩效考核有所影响。如何平衡员工之间项目参与机会以及项目间人力资源的分配是不能不面对的问题。

2.5考评机制的争议。

在矩阵式组织结构中，图书馆对员工大都采用职能与项目相结合的考核方式，即项目与职能综合计分的方式，但是分数不直接兑现为奖金或晋升等激励。比如，佛山市图书馆个人计分由四大块构成：资历分、科研成果分、荣誉分、项目分。但是，馆员分数高低不能完全反映馆员工作实际付出的差异；部门间分数差异源于部门职能和业务性质；项目间分数差异不能完全体现项目难度、强度和时长差异；如果对项目团队人数缺乏相应的.控制，可能会出现“搭便车”现象。

2.6部门协作的问题。

项目活动往往涉及多个部门甚至整个组织，因此，项目管理更强调部门与组织间的合作与协作精神，需要保证最大限度的信息畅通。而在传统图书馆中，职能分工不同容易导致各部门形成壁垒，加上项目工作与职能工作的差异性，项目团队与职能部门在信息沟通上会存在无形的阻碍，可能会出现信息不对称、信息滞后、信息不明确等问题。

3对策。

图书馆职能管理与项目管理冲突的根本问题在于如何对常态工作与项目工作进行区分与结合，项目工作来源于常态工作，是对常态工作的升华和改进。本文结合佛山市图书馆近几年的项目管理实践，提出以下几点对策：

3.1消除疑虑，获得信任。

为有效化解员工初期的抵触心理，佛山市图书馆在项目管理初期作了以下尝试：在管理变革之初，为全馆职工提供了沟通交流的环境。一方面，通过举办座谈会、交流会、培训等形式，在“项目立馆”初期针对馆内对管理变革的态度，结合馆员提出的合理化建议，先后颁布相关文件，如《佛山市图书馆项目实施步骤》《佛山市图书馆项目答疑》，以缓解管理变革给员工带来的疑虑和不安的心理。另一方面，鼓励全馆员工开展项目。年佛山市图书馆引入项目管理理念，当年立项14个，开了个好头。在项目管理初期，为了推动馆员积极开展项目活动，佛山市图书馆在立项时并没有作过多严格的界定。通过2011年的项目管理初探，馆内员工切身体会到了项目管理手段所带来的工作成效，于是积极参与项目，至年底共立项339个，员工项目参与率100%.如今项目管理深入人心，成为佛山市图书馆工作的常态手段。

3.2优化组织结构。

引入项目管理模式后，佛山市图书馆的组织结构优化着眼于两个方面：一是减少职能部门责任交叉。实施项目管理以来，佛山市图书馆为提升组织效率，减少部门责任交叉，适时调整部门设置。2011年成立数字资源部，负责数字资源建设、管理和服务工作；年成立公共活动部，专门负责全馆活动策划、组织和统筹，将负责讲座的南风讲坛部并入公共活动部，进一步明晰了各部门职责。目前佛山市图书馆共设置部门14个，各部门职能清晰、权责到位。二是充分发挥项目管理领导小组及其常设机构的项目监管职能。2011年7月，佛山市图书馆设立业务管理部，是图书馆业务管理、协调和规划部门，兼行项目管理办公室（pmo）职能，是推进项目管理的核心部门和管理项目的常设机构。业务管理部辅助对项目全面管理和监控项目的运作，制定各项管理程序、标准、表格，管理项目文件，立项评估和结项验收，定期项目汇报，协调和解决职能部门和项目小组以及项目小组间因资源、人员等方面原因而产生的矛盾，并为项目团队和项目负责人提供及时的支持和指导。

3.3完善项目管理制度。

构建科学、公平、合理的项目管理制度是图书馆项目化进程的基本保证。完善项目管理制度须从项目活动的全过程入手。首先，构建公开透明的项目立项制度[3].佛山市图书馆成立项目管理小组，由馆领导、业务管理部、项目咨询团队、职工代表等联合把控项目立项的原则与标准，依据项目活动的具体内容并结合图书馆的整体发展战略等对所征集的项目进行划分与定级，经馆领导班子审批，最后全馆公示三天，无异议则立项。其次，在项目活动开展过程中，制定科学合理的项目进度和成本管理制度。佛山市图书馆采用项目负责制，项目负责人对项目活动全过程负全责，并定期在项目管理系统中反馈项目进度。为控制项目成本，项目负责人需填写项目经费申请表，经业务管理部、馆领导审批，然后提交财务。最后，构建严格的项目成果评估验收制度。由项目管理小组对已完结项目对比项目交付成果与项目预期成果，对项目活动成果进行评估验收，经馆领导班子审批，进行结项公示，无异议方可结项。

3.4合理配置资源。

（1）制定资源优先级别。图书馆在制定资源优先级别时，首先应保证图书馆日常业务工作及活动的正常开展；其次可按照项目的重要程度和涉及范围等来划分。项目活动具有临时性、创新性等特点，制定资源优先级别时应具有灵活性，应具体问题具体分析。

（2）多项目并行的资源配置。可结合馆内项目分级分类的制度，将并行的多项目进行组合管理。同一类型的项目活动由于结构类似、内容相近，其所需的资源可以共享，因此，可将同一等级下的同一类型或不同等级下的同一类型的项目活动进行组合管理，按实际所需合理配置资源，并科学引导同类型项目活动的资源共享[4].

（3）探索项目固化为职责后的资源配置。在项目管理的后期出现项目职能化的趋势。面对这些“多出来”的工作，图书馆首先应识别资源需求，即需明确各项目固化为职责后，这部分新增职责的资源需求，分析各职责在人力、物力、财力等各方面的资源诉求；其次分析资源约束，即分析馆内资源现状，对紧缺资源、保障性资源等进行分析，明确馆内资源配置的动态信息；最后制定资源计划，在资源需求和资源约束中寻求最佳平衡点，制定资源计划时兼顾馆内各项工作的顺利实施。

3.5优化考评方式。

在职能管理与项目管理并行的环境下，绩效考核与项目计分，只采用其中任何一种考评方式都是不公平不科学的。最好的方法是根据本馆具体情况，两种或多种考评方式并行，并赋予相应的比重，尽可能做到公平科学。同时辅以其他奖励手段，物质奖励与精神奖励相结合，以充分调动员工的工作热情。佛山市图书馆根据近几年的实践，不断探索更为合理的考评机制，主要做了以下探索：

（1）优化项目等级划分。2015年修订《佛山市图书馆项目管理标准》，在原有的a、b、c三个项目等级的基础上增加d级，适用于一些创新性强、项目工期短、难度不大的微型、小型项目。制定了在项目分类下再分级的原则，按照业务属性、内容、对象、成果形式不同，将图书馆项目分为读者活动类、学术类、业务提升类、技术研发类、其他等五个类别。这些调整既有利于激发全馆的创新意识，又有利于丰富图书馆项目的内容，激发馆员参与项目的热情与激情。

（2）变动调整项目分值。2015年佛山市图书馆项目管理新政策对原有的项目分值作出适当调整，增加d级项目的分值，将b级项目一般成员的分值从10分调整到15分，b级项目参与成员的分值由3分调整到5分。一方面调动馆员参与项目活动的积极性；另一方面全面协调、保证公平，构建团结和谐的组织氛围。

（3）调整项目计分规则。项目计分沿用按结项计分的方法，即项目结项公示后，相关人员获得相应的分数。2015年对项目计分规则进行了完善，主要集中在对跨年度重大项目采取分段计分的方法，这样的变动在一定程度上调动了员工参与大项目的积极性，使得项目计分的细则更为完善和公平。

（4）平衡不同岗位间、部门间项目。针对一些项目参与热门岗位，如宣传、后勤、电工、多媒体资料收集与整理等岗位，特制定文件严格界定其项目参与程度，避免出现某些岗位人员项目分过高。针对一些业务工作占比例较大的部门，比如采编部，在项目申报时适当放宽审核标准，以平衡部门间项目量。此外，对借调人员不能参与项目，规定在借调期间的项目分值以当年全馆结项项目平均分为基础，根据借调时间进行分值计算。

佛山市图书馆的以上探索取得了明显成效，得到员工认可。为进一步建立科学合理的考评机制，建议佛山市图书馆划分职能与项目分值权重，具体而言，可以表现为两种方案：一是三级区分。即在图书馆中根据职称（高级职称-中级职称-初级职称）分级，在考评中对项目工作和基础工作的侧重点有所区别。比如，高级职称的绩效与项目考评比重为3∶7,高级职称的馆员在知识、阅历、经验等方面都较为全面，这部分人员可能对项目活动的贡献更多，因此，其考评导向应更注重项目考核。中级职称的绩效与项目考评比重为4∶6,中级职称是图书馆业务工作的中坚力量，在考评导向中，一方面应保证绩效考评的比重，另一方面还要调动这部分人员参与项目活动的积极性。初级职称的绩效与项目考评比重为5∶5,在于保证基础人员坚持职能工作与项目工作两不误的标准。二是两级分层，即部室主任和普通员工，部室主任的绩效与项目考评比重为4∶6;普通员工的绩效与项目考评比重为5∶5.

3.6利用项目管理平台沟通协作。

项目管理全过程贯穿着各种各样的项目表单，如立项表、项目变更表、结项表、评估表，表单过于繁杂一方面会遏制组织成员参与项目活动的积极性，另一方面也不利于项目的管理，在一定程度上也阻碍了项目信息的传递[5].因此，有必要在项目信息沟通这一环节进行探索。佛山市图书馆就在这一方面作出了有益尝试，根据本馆实际，与第三方合作建立项目管理平台，并于2015年1月26日起试运行。该系统集项目申报、项目审批、项目进度管理、项目结项、项目公示、分值查询等功能于一体。馆员可自主在系统上进行项目申报、提交项目进度、管理项目成员、提交项目变更、查看项目公示、结项等各项操作。项目管理小组、馆领导班子将在系统上进行在线审批，不再使用原有的表格文档。该系统使得项目活动全过程中的沟通和协调更为高效和便捷，也有利于项目管理部门对项目活动进行系统的管理和控制，同时使项目信息公开透明，加深部门间、项目小组间的相互了解，很好地解决了信息沟通和部门协作的问题。

通过以上论述，可以看出，项目管理和职能管理在并行中虽然会出现各种各样的难点和问题，但公共图书馆内部如果能够加以协调和引导，这两种管理模式会在并行环境下不断发挥自身的优势，并进行有效互补。随着项目管理的不断深入，二者在磨合中可能会出现新的问题，但只要图书馆管理者和工作人员能够不断创新和求变，这些新问题会被一一化解，同时更多更有效的管理理念也会不断融入到公共图书馆的管理中去。

参考文献：

[3]胡芳。我国公立高校科层制管理困境研究---基于资源依赖理论的分析[d].成都：西南交通大学，.

[5]戚安邦。项目管理学[m].北京：科学出版社，:24.

住宅物业论文范文范本篇五

摘要：随着社会经济的不断发展，小区整体环境也在不断改善，小区的物业绿化逐渐受到物业管理部门的重视。本文分析了小区物业绿化系统的组成部分，接着分析了小区物业绿化管理存在的问题，在此基础上从几个方面提出了小区物业绿化管理措施。

关键词：小区物业;绿化管理;探讨。

小区绿化能够很好的净化小区的空气，改善小区的居住环境，增加空气的相对湿度，使气温降低，在一定程度上缓解了城市热岛效应。除此之外，还陶冶了小区居民的情操，有益居民身心健康。因此，小区物业绿化管理也逐渐受到重视。

一、小区物业绿化系统的组成部分。

小区物业绿化建设主要包含小区的绿地建设、恢复整顿绿地以及提高绿地的级别三个内容，其绿化系统主要包含以下几个方面：

(1)公共绿地。所谓公共绿地，又可以称作时候组团绿地，这是小区内所有的居民一起使用的绿地，比如，小区里的花园等。

(2)公共建筑绿地以及公共设施绿地。比如，停车场周围的绿地，小区商店周围的绿地。

(3)住宅旁边的绿地，道路路两侧栽培的苗木和花花草草等。

(4)垂直绿化。比如，阳台边的绿化，屋顶的绿化，墙面的绿化等等。

二、小区物业绿化管理存在的问题。

在最近几年，虽然小区物业绿化管理取得了一定的成就，但是还是存在一些问题需要解决。比如，部分小区的园林绿化规划跟设计不是特别合理，这就不能达到服务小区业主的目的，也没有美化环境的效果。还有一些小区在绿地建设方面欠妥，选的苗木不适合当地的气候，加上绿化景观比较单调，没有形成自身的特色，不能给人赏心悦目的感觉;另外一些小区在绿化养护方面的水平不是特别高，对苗木的养护不是特别到位，导致绿化成果不是特别持久;还有的小区业主配合物业进行绿化管理的意识不是特别强，需要进一步引导。

三、小区物业绿化管理措施分析。

(一)加强小区内绿化的总体规划和设计。

土地资源是十分宝贵的，在小区内可以绿化的土地面积也是十分有效的。因此，在小区绿化建设的时候，要加强整体的规划和设计，在有效的空间内创造更加丰富的园林空间。

(1)形成系统。根据具体的使用要求，在小区绿地整体规划和设计的时候，要根据重点与一般，集中跟分散，点线面结合在一起的设计规划原则，系统与周围的环境要和谐。

(2)节约用地。结合小区的地形和地貌，可以利用洼地、坡地等地形进行绿化设计。

(3)因地制宜。根据物业区域的位置和具体的土质状况，结合小区业主的文化修养以及具体的物业管理实际状况来进行选择。比如，在高低起伏的地形上，由于这样的地形相对比较复杂，则可以选择那些土壤肥沃的地段来进行绿地的创造，在比较平坦的地形上，绿地建设和分布要均匀。

(4)注意景观。通过合理的选种和配置，达到追求长期艺术效果的目的，要在不同季节和时间下都有景观。

(二)积极进行绿地建设管理。

1.选择合适的苗木。绿化施工人员在进行苗木的选择的时候，要根据小区所在地区的气候等特点，因地制宜，选择合适的树种，还要选择那些质量比较高的苗木，这样才能更好的保证苗木的成活率。大家都知道，选择的苗木的质量跟成活的水平是成正比的关系，也决定了绿化养护的成本还成效。一般来说，那些质量比较高的苗木的根系比较发达，冠根也比较适宜，苗木健壮，病虫害也比较少，还要留有一定的修剪空间，对于那些不符合标准的苗木一律剔除在外，不能以次充好。

2.有效处理种植土壤。绿化建设在进行施工的时候，要认真研究小区的地貌状况，工作人员要对土壤进行理化性质的分析，确保土壤符合苗木的移植要求，要选择肥沃、透气的土壤，酸碱度要平衡，对于那些不合格的土层进行清除。比如，在常绿乔木的土壤选择上，比较理想的土壤应该是ph值左右，质地适中。可以选择带蓬栽植的方案，这样能够提高苗木的成活率，而且栽植的苗木生长状态比较好。

3.植物配置。在小区物业绿化过程中，要重视植物的配置，要取得“绿”的效果，还要给小区的人们带来美的感受。在接近建筑物的地方，可以采用整齐、对称的规则来进行绿化布置，离建筑物比较远的地方，可以采用活泼和优美的方式布置。要注重灌木跟乔木之间的搭配，还有常绿苗木跟落叶苗木之间的搭配，快速生长树木与缓慢生长树木之间的搭配。除此之外，还要关注树木种植的密度是不是得当，树木跟建筑的距离是不是得当等等。

(三)认真做好绿化养护管理。

1.提供适宜的水分。在苗木生长过程中，适宜的水分是非常重要的。所以，对于那些刚栽植的苗木来说，工作人员要进行相应的灌溉工作，还要注意排水。要坚持“一次浇透和定期浇水结合”的原则，要把跟部位浇透，还要浇灌枝条和页面，在刚开始浇水的时候不要操之过急，树穴外缘用细土培成“酒酿潭”，浇水水量要足，并培土封堰。浇水的时间选择在清晨或者在傍晚都比较适宜。要保持苗木的生长状态良好，最好进行定期的灌溉，让土壤保持湿润状态。可以选择一些苗木，在土球外侧大约50厘米的地方进行钻孔，这样可以方便查看这个植株在根部是不是缺水，更好的对浇灌次数进行调整。

2.土壤施肥、除草。施肥是为了更好的保持苗木的生长，从而发挥苗木的景观效益，达到小区绿化的作用。但是，一般来说，为了保持小区整体环境的整洁，当树叶飘落下来之后一般都有清洁工打扫干净，不容易使落叶与土壤之间形成自然循环。而且，有的地方的土壤还比较贫瘠，这都需要工作人员进行定期向绿地施肥，从而改良土壤，保持土壤的生产能力，还能为苗木补充生长的营养。此外，要对对移栽的苗木进行中耕作业，可以让土壤的表层更好的维持松动的状态，这样能更好的起到透气和保温等功效，对苗木的生长有利。除草可以防止一些杂草来抢夺苗木的水分和养分，而且还能降低发病率，消除潜伏的病虫害，保持小区的整洁。

3.控制病虫害。病虫害会对苗木的生长产生危害，一旦出现了病虫害，苗木的生长就会出现一种不良的状态，使整个小区绿化的质量降低，还影响了观赏的效果。因此，在后期的养护工作中，要运用合理的措施来对病虫害的发病率进行控制，保护环境，保证苗木的快速生长。此外，刚移栽的苗木还要防止自然灾害，工作人员要利用有效措施对当地的天气进行预测，从而制定相应的灾害防护对策。

(四)绿化管理部门与业主齐抓共管。

在小区物业绿化管理方面，除了物业管理部门起到的主导作用，还离不开整个小区业主的理解和支持。作为物业管理部门，要制定相应的绿化养护的规章制度，加强绿化养护人员的培训力度，结合具体的岗位制定相应的考核标准，实施规范化管理。除此之外，要加大宣传力度，提高小区居民的绿化意识，为积极配合小区绿化管理工作打下坚实的基础。还要向业主公布关于小区绿化管理方面的相关规定，对于那些违反规定的行为给于相应的处罚，从而更好的维护小区绿化成果。

住宅物业论文范文范本篇六

10月28日，发生在宁波一处民宅的一场火灾令人痛心疾首。28日上午，宁波海曙文苑风荷小区内，一处民宅突发大火，一名母亲和儿子被防盗窗困在了火场。由于小区消防道路被私家车甚至小型货车占道，导致消防登高车无法驶入，只能停靠小区门口，消防员仅依靠消防梯为失火民宅破除防盗窗。半个多小时后，两人被消防员救出，送医后经抢救无效死亡。面对这场民宅火灾，消防队员极力救援，最终母子仍错失生机，令人痛心疾首，难以释怀。

在市场化的现代经济体系中，物业市场在中国孕育并发展，物业管理成为与社会主义市场经济体制相适应的一种新型房屋管理体制，其所涉及的范围之大影响到每个家庭。现如今论及城市小区公共事务治理与物业企业的管理服务是离不开的。作为一种面对社区的基础性公共管理体制，其在发展过程中必然或多或少出现矛盾和问题，譬如物业管理的性质、管理权限的依据、管理事务的边界等。这些问题不加以明确，小区物业公司管理困境将无法得到改善。

2物业管理体制的运行现状。

现代物业管理制度与建筑物区分所有有着密切关系，它是区分所有权产生以来人们为追求物业利用和管理优化、有序的结果。共有公共设施的存在使得业主对于这种“非竞争性”的公共产品负担着维护的义务，而如果缺少专业化、社会化的物业管理，业主难以建立起井然有序的共同的物业利用秩序。物业管理企业在这种情况下应运而生。在本质上，小区业主是物业管理的权利主体，而物业管理企业是业主的授权下进行物业管理的具体实施，代表业主的意志行使管理职能。在物业管理内容方面，国务院颁布的《物业管理条例》重点规范了住宅小区的物业管理活动。然而，物业管理在自身发展和处理小区事务的过程中也显露出了不少矛盾。小区物业管理的制度基础并不牢固，经常陷入业主与物业公司长期对抗困境。由于管理权限的模糊、管理方式的不科学，加之部分业主对公共资源的抢占行为，导致小区公共资源的利用秩序被破坏。目前，物业管理已逐渐市场化，政府更多采取一种不干涉的态度，交由市场机制对业主和物业管理公司的纠纷进行自我解决。业主方面并不对物业管理公司的管理和服务时常认同，也并不承认物业管理公司的公共管理权，认为其只是单纯的代管理者，无权对业主在公共领域的行为过多干涉。正如业主们肆意将私家车停放于小区主干道和消防通道，认为这是其享有物权的合理权利，因此对小区物业的车辆停放规定或劝阻视而不见。部分业主占用公共空间的行为长期得不到规范和制约，造成了恶性蔓延，加大了物业治理的难度。

目前，政府对基层社区的管控和治理已逐渐发展为社区自治的模式。但是，我国在推动社区自治的发展进程中，社会自我治理力量并未形成有效行动机制，权利义务关系和管理权限并不明确。城市住宅小区这个系统内部的居民有着普遍的权利感，有时将自身权利无限放大，无视其与物业管理公司的管理契约，肆意侵害小区公共物业资源。这种权力介入机制的缺乏、物业管理权的虚化，是导致小区公共秩序混乱的重要原因。

(一)公共产品理论。

美国著名经济学家保罗·萨缪尔森在其著作《公共支出的纯粹理论》中，给公共产品做了经典定义：“公共物品是指具有非竞争性和非排他性的物品。”明确提出“公共产品必须是由集体中所有成员均等消费的商品，如果集体中的任何一个成员可以得到一个单位，那么该集团中的每一个成员也必须可以得到一个单位。每一个成员对商品的消费不会造成其他成员消费的减少。”根据萨缪尔森的理论，社会产品可以分为纯公共产品、准公共产品和私人产品。在日常的现实生活中，准公共产品的范畴很广，包括道路、教育、医疗、物业管理等等。依照公共产品理论，我国的物业管理具有准公共产品的属性。物业管理的事务面对公众，对受其管理的所有业主而言，都是非竞争、非排他的。然而，这种排他也不完全，业主可以依其意志更换物业，物业也可以将其管理或服务的事项分类交由其他专门公司进行代管。因此，物业管理的准公共产品性质表明，物业管理在市场化运行中需要有公权力主体的监管、政策法规的制约，以实现其资源和合理配置和有效运作。

(二)公务法人理论。

在法国行政法理论中，公务法人是在以地域为基础的国家和地方团体以外的另一种行政主体，它以实施公务为目的，可以是国家行政组织，也可以是具有独立法律人格的社会组织。我国法律并未引入公务法人制度，但我国存在的多数“法律、法规授权组织”存在许多类似之处。随着行政事务的增多，行政民主化、灵活化、多样化成为一种势不可挡的必然趋势。越来越多的社会服务仅靠政府是绝对提供不了的，于是在某些新出现的公共服务当中，越来越多地将复杂的行政事务以地域或事务为标准分配于社会的其它组织。公务学说适应了行政活动的范围和形式不断拓宽的特点，行政机关的活动超出了传统意义上行使权力的行为。德国和日本的行政法理论认为，除了公法人可以成为公务法人之外，一些私益法人也可成为公务法人，只要私法人具有独立法律人格、享有权利并能够独立承担责任。实质上，物业管理应是政府公共性服务职能的重要内容。虽然从管理性来分析，物业管理企业还是一个私法人，是有独立法律地位的企业法人，按企业的管理方式开展经营管理活动。因此，物业管理具有管理性与公共性。在市场化经济发展的今天，物业管理公司在一定领域内承担着公共事务的管理职能，其活动应当在遵循相关法律法规之下，在政府主管部门的监督指导下行使一定的公共管理权限，实施物业管理活动。

公共治理在现代行政中强调政府与社会共同管理，形成合作网络。公共治理是“为实现与增进公共利益，政府部门和非政府部门等众公共行动主体彼此合作，在互相依存的.环境中分享公共权力，共同管理公共事务的过程”。公共治理实质上是一种合作管理，是公共权力部门整合全社会力量，管理公共事务、解决公共问题、提供公共服务，实现公共利益的过程。“从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影”。物业管理是在政府引导与监督之下，作为政府之外的第二部门对小区资源合理优化配置和管理，这要求物业管理应当处理好政府、企业与社会之间的关系，实现社会共治。

4物业管理改革创新的构想与建议。

(一)加快物业管理领域立法的修缮。

我国《物业管理条例》自修订后至今已有8年之多，但是各地具有针对性、地方性特色的法规体系仍未建立起来。如今，我国房地产市场发展较快，不完善甚至滞后的法律法规体系在规范业主和物业管理企业之间的关系、处理矛盾和纠纷时显露出了无力感。例如小区内出现的车辆对公共小区道路的侵占，业主肯定物业管理公司对外来车辆的停放规制行为，但当自己的车辆占道时却以自己是小区业主而拒不承认自己的侵占行为，并无视物业公司对自己车辆占道的管理。这样一来，小区物业公司便陷入了对业主行为无法有效管理的窘境，那么，本文开头的真实案例的发生也就不足为奇了。近年来，广东虽然制定了《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等法规政策对物业服务企业、小区业主的违规行为、处罚内容等做了规定，但在实际的物业管理活动中由于实施不足、缺乏有效监管，违规行为举证难、处理难、争议大，出现的纠纷和问题仍未能及时解决。

在今天看来，公务理论对我国诸多社会领域的管理问题仍具有极大的启发意义。根据我国建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》，物业管理企业应是具有独立法人资格的。物业管理公司与其他具有经营性的企业并不完全相同，其日常活动是在一定领域中行使公共管理行为，具有公共性和管理性。作为具有公共属性的私法人，物业管理公司与小区业主发生提供公共服务和管理的关系，以物管公司的名义行使其权限范围内的各种活动，并承担相应的法律责任。因此，物业管理公司实际上承担了基层社区管理者的相当职能，对一定领域内的物和人进行公共管理。然而，由于其公共管理权并未在法律上得到确认，因此其实际管理经常受阻。明确物业管理公司公共管理权，使其合法管理行为能获得业主及小区外来人员的认可并得到遵守，小区公共秩序才能得到更好的维护。

(三)政府充当规则引导者与监督者角色。

随着市场经济的发展和政府职能调整，政府在较大程度上放松了对社会的管控，对社会关系的治理关注相对较少，尚未建立一套行之有效的社会调节程序。虽然物业管理公司在小区管理中是最直接管理者，但政府作为规则引导者和监督者的角色必不可少。小区物业公司行使公共管理权的过程中，往往会出现行动机制未有效建立、行动力量不足、物业处理权力有限的真空地带等问题，需要政府的适当干预和引导。这种干预和引导并非对小区事务的直接控制，而是对复杂事物进行补位式的主动介入。

住宅物业论文范文范本篇七

社会经济飞速发展引发的城市人口激增、上地资源短缺等问题,以及社会成员之间愈渐复杂紧密的联系,推动现代社会的居住模式发生了不可逆转的改变,即原先分散在独立住宅的社会成员,转而住进了“数户合一楼”、“数楼合一地”的建筑之中,社会群体对同一土地、建筑物以及配套设施设备等资源的共享成为必然.因此,同一土地、建筑物及其附属物之上原本单一的权利不得不分割出多个单元权利,并由多个成员个体分别享有.这便构成了建筑物区分所有权,以及住宅小区业主区分所有权产生的现实基础.

《物权法》虽确认了“业主的建筑物区分所有权”,业主区分所有权利保护有所改观,但有关业主区分所有权利的司法实践仍存疑义,业主直面“业主的建筑物区分所有权”仍感到困惑,法律条文设计与民众法律意识发生裂痕,业主区分所有权利并未得到期待中的落实.本文尝试以“住宅小区业主区分所有权”行使的法律规范和法律保护为切入点及核心,从民法学的视角,对其进行审视,并作一较为深刻的探讨与研究.自上世纪八十年代,我国深圳市成立了第一家物业服务公司至今,我国物业管理已走过二十多个年头,但我国物业管理仍未形成良性、完善的运作机制.现实生活中,物业管理关系混乱,物业服务公司不能经济有效地实现物业管理的目的,因物业管理产生的纠纷层出不穷.因此,本文通过分析物业管理的法理基础,即“业主的区分所有权”,以及我国物业管理目前存在的种种弊端,旨在探求消解业主区分所有权行使与物业管理服务之间的矛盾,为营造健康、和谐、良性的居住环境提供法治的保障.

本文共分为五章,其内容概要如下：

第一章建筑物区分所有权通论.本章首先从建筑物所有权区分的理论入手,从建筑物区分所有权的历史沿革、建筑物区分所有权的概念选择与立法模式、我国的建筑物所有权理论和立法例分析入手,明确建筑物区分所有权的性质和类型,阐明建筑物区分所有权制度产生的一般理论.

第二章住宅小区业主区分所有权的内容.首先对“住宅小区”、“业主”、“建筑区划与公共服务设施”等相关概念的界定,进而论述“业主区分所有权”由业主房屋专有权、业主共有权和业主成员权三部分构成,其中业主共有权包括共有部分持份权和住宅区共有权两部分,扩大了基于住宅区业主的法律关系的调整范围和建筑物区分所有权的权利主体范围与权利客体范围,更利于建构一个体系完备、形式理性的现代住宅所有权制度.

第三章物业管理.物业管理立法兴起于19世纪,在20世纪获得了重大的发展.立法发展的主要动因是两次世界大战导致的住房危机和随后的建筑物重建、新建及建筑区分所有法律观念的发展.2003年9月1日xxx正式颁布实施的《物业管理条例》为物业管理中业主权利的法律保护实现了统一立法.但我国目前并没有形成具有特色的物业管理立法模式,还需要对域外的物业管理法律立法模式加以借鉴和参考.本章对国内及域外的物业管理制度进行了梳理和总结,对物业管理法律制度进行了理论分析,并具体阐述了住宅小区的物业管理服务的方式、内容、规约和费用.

第四章物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突.经济的发展和社会的需要使物业管理公司的出现成为必然,但随之而来的是小区业主与物业管理公司之间关于物业服务瑕疵方面产生的矛盾,由此引发了对建筑物区分所有权以及以建筑物区分所有权为基础的业主自治问题和物业服务合同的性质及特征等问题的思考.本篇章分析了此种冲突的特点和原因,列举了前期物业服务造成的冲突、物业服务企业违反合同义务造成的冲突、业主违反义务造成的冲突三种典型冲突类型,分析了各种冲突产生的原因、域外的考察与借鉴、目前我国的立法现状和对策建议.基于对双方当事人权利义务关系划分的讨论,对物业服务纠纷的立法、司法现状进行分析并针对此类现实问题提出了反思.笔者通过定性分析研究方法中归纳、演绎、概括的思维方法,依照从微观到宏观,从个别问题到整体把握的结构功能范式的研究逻辑,为此类冲突解决机制的建立提供了建设性意见.

第五章完善住宅小区业主区分所有权制度的建议.随着建筑物区分所有权的确立,那么,对区分所有建筑物的管理进行立法就成了其逻辑必然,这也是法律对社会变迁的一种应有反应.从提升物业服务立法层次和效力,并确立物业服务管理法模式和物业服务合同的名名称十分重要.另外,要建立物业管理监督制度,完善业主的救济制度,例如通过肯定业主的抗辩权,实施递进式的举证责任等方式完善单个业主救济途径实施递进式的举证责任等.本章主要从完善我国物业管理法律体系、建立物业管理监督制度、构建业主区分所有权的救济体系三个角度提出设想和建议,以期更好地解决物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突、弥补我国物业管理法律制度的不足,进而完善住宅小区业主区分所有权制度.

住宅物业论文范文范本篇八

建筑设计工程一般可以划分成谈判工作阶段、方案设计工作阶段、施工图设计工作阶段和交付后服务工作阶段，是先进科技转化为现实生产力的重要桥梁，在国民经济发展中起着重要的作用。我国现有的设计单位大多数都成立于二十世纪的五、六十年代，很长的一段时间内设计院都属于政府直接掌控的事业型单位，而没有形成一个系统的市场型行业运营机制。

改革开放以后，1979年建筑设计行业开始了全面的改革，十几年过去，设计市场已经初步形成，设计单位与开发业主之间形成了稳定的供需关系。为了配合政府的改革，6部委办于联合确定了设计单位转变机制的目标、措施、任务以及政府应当给出的扶持政策，之后发布了71号文件、发布了102号文件，都在很大程度上推动了设计行业的改革进程。

1.1总体而言，我国目前建筑设计行业的现状可概括如下：

（1）由于我国人口和现行的推动经济高速发展的政策等因素影响，我国建筑设计企业的数量之大前所未见，并且业务种类偏向于多样化。

（2）虽然从业人数众多，建筑设计企业数量也相当惊人，但是从业者的职业水准普遍偏低，特别表现在注册职业人员的严重匮乏上。

（3）整个建筑设计行业的设计市场和承接工程量在不停的扩大中。

（4）横向的比较来看，我国建筑设计行业与我国勘察行业之间还存在着比较明显的发展落差，勘察行业无论是营业额还是利润率上都领先于建筑设计行业。这也说明了我国建筑设计行业还存在着不小的发展空间和提升的可能。

（5）建筑设计行业营业收入主要包括两个方面：工程承包收入和建筑设计收入，我国目前设计收入在总收入中的比例是远远低于工程承包收入，说明设计没有得到应有的重视。

（6）我国建筑设计行业企业都没有取得综合甲级资质。

1.2设计行业现存问题。

虽然我国建筑设计院的发展有目共睹，但是深究起来，我国建筑设计院现行的管理体制和组织结构还是深受计划经济的影响，很多建筑设计企业都没有应用好设计项目管理，没能完全的进入到现代化企业管理的制度范畴内。具体说来，存在的问题如下：

（1）体制不灵活。

设计院现行的体制是从计划经济时代遗留的产物，其最重要的特征是高度集中统一。主要表现是：一是设计院的组织机构要按政府机构对应的形式来设置，无法完全适应市场的需求；二是设计院的经营一般是按照党政机关的管理方式，由上级组织考察任命，经营者的积极性没有得到最大限度的保证；三是设计院职工的积极性也难以得到充分调动。

（2）主体定位不明确。

我国目前的经济体制是市场经济体制，市场经济体制的特点是需要市场经济的参与方尽可能的灵活和独立，面对各种问题时都可以自主的做出决策。而我国的建筑设计院是市场经济的参与主体，其定位却不明确：一是我国建筑设计院的独立性不够；二是我国建筑设计院在我国社会运行机制中仍然扮演政府相关部门的角色；三是我国建筑设计院的内部组织结构很僵化，难以适应市场经济体制的需要。

（3）企业运营的自主性不够。

我国建筑设计院虽然已经慢慢在走向正规，但是建筑设计院在运营过程中所掌握的权力并没有得到根本的保证。具体表现在：一是设计院运营过程中很大一部分决策权都被掌握在相关部门手中；二是我国建筑设计院在我国社会运行机制中仍然扮演政府相关部门的角色；三是我国建筑设计院残留运行机制还相当明显，没能做到完全转变成现代企业。

（4）责权不对等。

政府和企业由于执行主体不同，职能不同，其责任与权利自然也应该是不同的，但目前存在的问题便有政府和企业的责任和权利严重不对等。其主要表现如下：一是国家对设计院企业资产保持所有权，但是设计院只有经营权；二是政府永远是资产经营固定收益者，但是设计院却是风险承担者；三是企业资产经营的重要决策权由国家持有，但是造成的损失实际却由设计院和企业员工来承担；四是设计院的经营者和管理者的任免由政府来决定，而不是由市场来决定。责任和权利的不对称，已经成为设计院发展的严重阻碍。

2.1相关定义。

哈罗德科兹纳在《项目管理-计划、进度和控制的系统方法》中提出项目管理的总体定义：项目管理是为一个相对短期的目标去计划、组织、指导和控制公司的资源。进一步来说，项目管理就是利用系统的管理方法将职能人员安排到特定的项目中去。

由此，结合项目管理和设计的定义，笔者对建筑设计项目管理的定义可以表述如下：建筑设计项目管理指的是以建筑设计项目为对象的一种系统的管理方法，其通过寻找能够胜任的项目经理、工程师、设计师、概预算人员等来建立一个临时的专业设计团队对建筑设计项目实施高效率的计划、组织、协调与控制，从而来实现建筑设计项目全周期的整合，设计所需资源合理调配和设计项目目标的协调与优化。

2.2设计项目管理通有的固有属性：

（1）目标的指标性。设计项目的标的具有确定的各项指标，这些指标共同描述了一个项目最终产品。指标可能是从设计项目的耗费时间、资金和项目范围等方面来具体限定的。

（2）过程的复杂性。随着建筑市场的发展和蜕变，建筑设计的内容也越来越多元化、建筑设计的程序也越来越复杂。

（3）外界力量和资源的借助。建筑设计项目在实施过程中不仅仅需要研究该项目的实际情况，还需要借助其他外界力量和资源来更好的进行建筑设计。

（4）项目的一次性。根据工程项目管理的知识，每个项目都具有一次性，而不具备重复性，建筑设计项目作为项目的一种表现形式，自然也具备该种性质。

（5）限时性。项目与重复性工作不一样，一般都会有自己的开始时间和结束时间，在此我们更多的是强调项目的结束时间，即设计图纸的交付时间。

（6）甲乙双方的确定性。建筑工程在正式初步设计之前，甲乙双方都是已经确定了的，双方各取所需，在建筑设计项目进程中扮演着不同的角色。

3.合理组织建筑设计院的设计项目管理团队。

项目管理发展至当今，现代设计项目管理能否取得成功的一个重要支撑点就是项目管理团队的建立。现代设计项目管理团队组织的建立过程虽然跟传统意义上的组织架构的建立有异曲同工之处，但也会因为时代的特点和具体项目的特征而导致现实意义中的设计项目项目管理团队的建立与传统意义上的组织架构的建立不尽相同。单论两者之间的不同之处，传统意义上的组织架构的建立较现代设计项目管理团队组织的建立而言可能有组织的稳固性更强，项目的总负责人的作用也不会显得那么重要。总而言之，设计项目管理团队的组织架构形式很大程度上决定了项目的成败。

项目式组织架构的建立机理在于，不同的组织团队之间区分的界限是不同的项目，每个项目团队负责的项目都有人力、物力和资金等各种资源来支撑以便其贯彻实现。项目经理，亦即项目的负责人，是衔接设计院高级管理层和具体设计项目团队组织的重要角色。各个不同的项目团队之间不存在任何隶属关系。

建筑设计是很多人都要参与的一个集体性活动，也是一个需要很多专业人士参加的创作型过程，其特点是复杂且综合要求很高。所有如此一个复杂且综合要求高的活动在具体开展过程中，若没有一个中流砥柱式的中坚人物来组织所有的参与方和相关者团结一致工作，项目的最终目的（按时、保质和在预算范围里完成项目）是很难达到的。在这种条件下，设计项目经理负责制是一个明智的选择。设计项目经理在整体设计过程中体现的素质和处理问题的能力直接决定了整个设计项目管理团队在此过程中的工作质量，该过程质量又直接决定了建筑设计作品的质量和该作品能否被认可。设计项目经理的责任和作用由此可见一斑。

正如同设计项目组织架构的选择一样，设计团队的创建也并没有一个程序化的方式，而是具体问题具体对待，什么样的项目条件，就要创建什么样的项目团队：

（1）合理的管理层次与管理幅度原则。管理层次是指管理过程中管理层的多少，而管理幅度是指在一个管理层中上一级直接管控下级的个数。对于同等规模的项目团队来说，管理层次和管理幅度是反比例关系的。在管理过程中选择合理的管理层次和管路幅度是一个需要慎重考虑的问题。

（2）责权对等原则。对于一个项目团队来说，不论是项目经理、专业负责人还是普通设计者，其所承担的责任和其享受的权力必须是一一对应的。

（3）才位相当原则。才指的是项目团队的成员在项目团队的运行过程中能够为团队做出贡献的能力大小，位指的是团队成员在项目团队中所处的职位高低，这两者是必须相当的。

（4）统一指挥原则。该条原则主要是针对于设计项目团队的成员而言的，意指设计项目团队的成员在项目团队的运行过程中要避免多头领导的情况出现。

4.项目管理在建筑设计院质量管理中的应用。

我国系统的进行项目管理的`时限并不是特别长，项目管理水平在国际上也并没有处于一个领先的地位。但是在这么多年的项目管理实践中，业内对项目的质量管理原则还是有了一定深度的认识，也总结出了一定的规律，目前业内普遍接受并推广的项目质量管理原则可以大致概括如下：

（1）以顾客为核心；

（2）领导的作用；

（3）全员参与；

（4）过程方法；

（5）管理的系统方法；

（6）持续改进；

（7）以事实为决策基础；

（8）与供应商保持互利的关系。

此八条原则的重要性和权威性不言而喻，这些原则在现行的项目质量管理框架中都是极具参考价值的，但是随着时代的变迁和项目管理科学的发展，我们期待更符合实情原则的提出。

质量保证需要做的是在项目出现质量问题之前提前做出的预防工作，运用的是项目管理工作中的主动控制原理，分为内部和外部。项目内部质量保证是项目团队向自身提供的质量保证，而项目外部质量保证是从质量的角度对外的承诺。设计评审、验证和确认是笔者认为在建筑设计院推行设计项目管理过程中有效的质量保证手段。

项目的质量保证是“疾病的预防”，但是在建设过程中保证完全不出现质量问题是不可能达到的目标，所以我们需要质量控制来起到补充作用。质量控制是指在项目启动后运行的过程中对质量进行全面的监控，找出出现的质量问题并采取措施来处理出现的质量问题，这样才能保证项目的质量得到持续的改进。项目的质量控制从某种意义上是类似于疾病的治疗，其存在是为了弥补质量保证中没有得到彻底解决的缺憾，追求质量的完美。

5.项目管理在建筑设计院成本管理中的应用。

成本管理是指企业生产经营过程中项目计划编制、成本估算、预算和控制等一系列科学管理行为的总称。这些过程和活动的目的是为了保证项目的实际成本不超过项目的预算成本。也可以理解为，项目成本管理是为了确保完成目标，在计划所批准的预算内，对项目的成本运营相关事宜的管理过程。

成本管理是一个精细化的管理过程，本文笔者认为，作为一个管理者若能培养下文介绍的两种科学意识，在我们进行成本管理时是非常有帮助的：

（1）项目全寿命周期成本管理。

项目全寿命周期成本管理的管理意识就是我们要有一个系统化的意识，要把整个成本管理的过程看成是一个密不可分的过程，其中各个阶段的成本管理都是对其他阶段有着相当影响作用的。

（2）项目的全面成本管理。

所谓全面管理，是从成本管理的内容这个角度来说的，从成本管理的字面来看管理的内容应该是成本，但是建筑设计时一个精细化和复杂化的过程，只从成本的角度来进行管理是难以达到成本管理的效果的，我们在进行管理的过程中必须要扩大管理的范围，全面管理的内容不仅包括成本，还要包括项目的资源、风险等因素。y先生提出来的。

建筑设计项目成本控制指的是在制定了设计项目成本估算和成本预算的前提下，通过成本基准计划的安排，为确保项目实际推进过程中的成本不超过预算成本而做出的一系列努力和控制行为这样一个举动，其具体的程序如下：

（1）建筑设计项目的实施过程中时刻关注成本的分项发生和累计成本。

（2）分析实际检测到的客观情况与建筑设计项目预算成本是否存在偏差。

（3）在项目的实施过程中一般都会遇到不同原因导致的设计变更，而设计变更一般在计划中没有一个确定的单项，所以当设计变更发生的时候，需要适时的对成本基准计划作出修改或者变更。

（4）当检测到偏差发生的时候，要第一时间组织讨论该偏差是否可控，若可控采取什么措施来控制，若不可控又该如何处理。

我们对建筑设计项目进行项目管理的过程是包括很多环节的管理，在其中的管理切忌因为成本管理的需求而弱化甚至忽视其他环节的管理从而对整个设计项目的后果产生不利的影响。

参考文献：

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[9]李自新.关于设计院体制创新的思考.建筑设计管理，.4：26～31.

住宅物业论文范文范本篇九

公有老旧小区最初是基于当时的社会发展水平建设的，小区建设缺乏长远的规划。随着城市的发展，公有老旧小区由于建设年代久远，工程质量、房屋结构、使用功能上都存在着这样或那样的问题。小区内不仅基础设施的配套建设不完善，而且养护也不得当，到如今已经处于落后的局面，有的时候更像文明城市建设的疮疤。在公有老旧小区里上下水管网老化严重，漏水、冒水现象严重；供暖系统不完善，供暖不及时，温度不达标问题经常出现；机动车位严重缺乏，导致许多居民占用行人通道来停车，这种情况引发小区多重安全问题，给小区居民出行带来极大不便，特别是对老人、小孩的安全造成了严重威胁。并且公有老旧小区的绿化少、休闲区域更少，各类违章搭建多，环境脏乱差。不止小区内部环境差，也影响到周边环境，由于小区长期缺乏管理，一些商贩便在区内及周边随意摆摊设点，时间长了就会自动成为一个露天的自由市场，导致其周边的流动人口增大、人员更复杂，这给原本就缺乏安保的公有老旧小区带来了更多的安全隐患。还有噪音污染大、自私改建、占用小区绿地等现象，都导致居民生活水平大打折扣，导致许多居民搬离老旧小区。他们之中很多人将原有住房以出租、或私下出售的形式转给他人，由于房租或房价低廉，所以接手这些老旧住宅的`人经常是经济能力一般的人员，因此，使小区管理性收费愈加困难；而房屋主人不在，部分租客主人意识差，甚至许多人员对小区管理概念模糊，不愿意缴纳小区物业管理费用，因此，用于小区物业管理与维护的费用已经严重入不敷出，己经难以为继，更使得小区不能得到及时养护。这种恶性循环导致公有老旧小区的物业管理越来越难于实施与进行。

公有老旧小区之所以出现上述问题究其根本是一个“公”字。我国公有住房的产权来源形式多样，既有国有房产，即归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产，又有城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。产权形式的多样化使公有住宅小区的管理形式也多样化了起来，有的实行直属公房管理，有的实行委托管理，还有自行管理或社区管理等等。这种共存现象必然会导致管理上出现诸多矛盾。一些社区管理委员会并没有真正的管理制度，缺乏相应的管理人才、管理知识，有的甚至会以赢利为目的，不惜以破坏小区内部环境、设施为代价，为一些无证经营的小商贩提供便宜的经营场所。由于房屋的公有性质，导致国家居民和物业在义务、责任、收益等方面的问题不明确，从而使得居民缴费的积极性不高，管理者费用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老旧观念也是导致许多小区管理制度没有有效实施的直接原因。老旧小区的居民多半对现有的居住环境也已经习惯，并不想做出改变，对于生活简朴的他们更不愿对非实物进行消费。而另一部分公有老旧小区的居民往往是低收入人群，所以很难让他们再为改善环境，维护安全等买单，甚至出现抵触情绪和逆反情绪，给小区管理工作带来更大的阻力。

1.3物业管理是市场化、专业化的管理。

作为城市的重要组成部分，公有老旧住宅小区在突飞猛进的城市发展中，只有解决自身问题，改头换面重新焕发生机，才能使公有老旧小区跟上城市发展的脚步。否则即使再洁净的地面，只要有一团污渍，都不会令人觉得赏心悦目。如何在投资经费有限的情况下，修缮、保养公有老旧住宅小区，延长其使用寿命，同时改善居民的居住环境，使城市得到全方位发展，推进现代化城市的进程是加快城市发展进程的问题关键。在诸多条件限制下，推倒重建不如修缮、修缮不如保养，改善公有老旧住宅小区管理既可以提高居民生活质量，还能推动城市发展。由此可见，改善公有老旧住宅小区物业管理具有十分重大的意义。