洛阳房地产评估报告范文通用(优质12篇)

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洛阳房地产评估报告范文通用篇一

四、估价时间:二0xx年四月十五日(趋于拆迁日)。

五、估价依据。

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》。

2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;。

3.评估委托书:。

4估价评估人员勘察了解的情况;。

5.房屋所有权证(新北全字00311100号);。

6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则:本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法:根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果。

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为:。

人民币小写:206247元。

大写:贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元。

九、评估价格有效期。

本报告评估时效为半年，自二0xx年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围。

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件。

1.估价假设条件。

我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设:。

(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;。

(2)该物业可以在公开市场上自由转让;。

(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;。

(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件。

洛阳房地产评估报告范文通用篇二

估价假设和限制条件。

附件。

xx大职院：

特此。

函告。

法人代表：

二〇xx年四月二十六日。

估价的假设和限制条件。

一、估价的假设条件。

1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。

2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。

二、本估价报告使用的限制条件。

1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。

5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。

6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。

本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》。

洛阳房地产评估报告范文通用篇三

二、估价机构：湖北兴业房地产估价有限公司。

资格证号：鄂建房估证字第34号。

法定代表人：余文俊。

评估资质等级：贰级。

地址：武汉市东西湖区田园大道南。

联系人:余文俊。

联系电话:13986267365。

三、估价目的。

因司法鉴定需要，评估估价对象市场价值，为武汉市江汉区人民法院审理案件提供参考依据。

四、估价对象。

(一)估价对象范围。

根据委托方提供的《武汉市房屋产权登记信息查询单》(编号：00-201404-0180)复印件记载，产权人已办理了《房屋所有权证》，估价对象为冯文喜位于武汉市经济技术开发区15r地块佳和馨居10栋5单元6层1室层住宅，证载面积：156.96㎡，分摊土地使用权面积不详。

(二)估价对象基本状况。

1.房屋权属登记状况。

据此，我们设定估价对象已办理有房产证。

2.土地权属登记状况。

因委托方未提供《国有土地使用证》，土地性质无法明确，本次估价假设估价对象占用范围内的分摊土地使用权为国有出让用地使用权为前提条件，若与实际性质不同，本估价报告需作调整。

3.建筑物现场查勘情况。

据估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市经济技术开发区15r地块佳和馨居10栋5单元6层1室，钢混结构，属于高层建筑。

估价对象房屋东邻东兴路、南临神龙路、西邻神龙路、北临车城西路。据估价人员现场查勘，估价对象是由是由钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，平屋面等构成的钢混结构房屋，条形瓷砖外墙，层高3.0米左右。地基基础：无超过允许范围的不均匀沉降，承重构件：钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，平屋面无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。

至估价时点，估价对象房屋处于空臵状态，为毛坯房。

(三)土地基本状况。

1.宗地四至。

据估价人员现场查勘，待估对象所在宗地位于佳和馨居，估价对象房屋东邻东兴路、南临神龙路、西邻神龙路、北临车城西路。

2.宗地形状。

估价对象占用范围内的土地属于分摊的土地，据估价人员现场查勘，估价对象所属宗地形状较规则。

3.宗地面积。

委托方未提供估价对象占用范围内的《国有土地使用证》，土地分摊面积不明。

洛阳房地产评估报告范文通用篇四

地址：xx市xx旗xx大职院教学楼。

联系电话：15126160269。

二、估价方。

资质等级：叁级。

详细地址：xx旗估价咨询公司。

三、估价对象。

1、估价对象基本情况。

估价对象位于xx市xx旗xx大职院教学楼，地处xx大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为教学，砖混结构，房屋约于20xx年建盖完成。土地使用权类型为划拨，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。

2、估价对象产权状况。

根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为xx大职院，无共有权人。

四、估价目的。

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点。

20xx年4月25日。

六、价值定义。

此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。

七、估价依据。

(1)《中华人民共和国土地管理法》;。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;。

(3)《中华人民共和国担保法》;。

(4)《城市房地产抵押管理办法》;。

(5)《xx自治区建设工程材料及设备价格信息》2010年10月、11月;。

(6)《xx自治区建设工程重置价计价规则》;。

(7)《xx自治区施工台班费用计价办法》;。

(8)《工程建设定额基本理论与实务》;。

(9)2006年《xx自治区安装工程消耗量定额》;。

(10)2006年《xx自治区建设工程措施项目计价办法》;。

(15)《xx自治区建筑装饰工程消耗量定额》(2006年上下册);。

(16)《xx自治区建筑工程消耗量定额》(2006年上下册);。

(17)估价对象现场查看记录;。

(18)委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料;。

(19)本估价机构掌握的房地产市场相关资料;。

(20)委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书;。

八、估价原则。

本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。

1、独立、客观、公正原则。

要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

2、合法原则。

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、最高最佳使用原则。

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

4、替代原则。

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

5、估价时点原则。

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法。

估价对象为教学用房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估;估价对象作为教学，无法采用收益法评估;但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。

十、估价结果。

十二、估价作业日期

20xx年4月25日至20xx年4月26日。

十三、估价报告应用有效期。

本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。

十四、房地产变现能力分析。

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。

2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。

3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。

4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。

5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=(转让额-原建购价款)×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。

6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。

(一)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。

(二)对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

(三)估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。

(四)若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。

(五)定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产市场价值进行再评估。

洛阳房地产评估报告范文通用篇五

20xx年四月八日到20xx年四月十五日。

20xx年四月十五日（趋于拆迁日）。

1、中华人民共和国《城市房地产管理法》。

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、评估委托书：

4估价评估人员勘察了解的情况；

5、房屋所有权证（新北全字00311100号）；

6、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

人民币小写：206247元。

大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元。

本报告评估时效为半年，自20xx年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

1、估价假设条件。

我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

（1）有自愿销售的卖主和自愿购买的买主；

（2）该物业可以在公开市场上自由转让；

（3）有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

（4）不考虑特殊买家的额外出价。

2、限制条件。

（1）对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

（2）本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

（3）未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

1、本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

本报告评估的标的.物为一座位于新乡市胜利路xx号的房地产，房屋所有权属于xxx，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证（新房权证字xxxxx号），评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2、位置座落及环境状况。

评估标的物座落于新乡市胜利路xx号（xx号与xx交叉口），该房屋南临xxx、北临xx商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段（按原划分区域标准）该建筑后面（即东侧）为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

3、建筑物基本状况描述。

评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭（含顶层临时）经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8、35米，临街前墙为6、45米，建筑总面积（产权证）为78、90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

1、专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

洛阳房地产评估报告范文通用篇六

地勘单位:云南省设计院勘察分院。

设计单位:云南省设计院。

施工单位:重庆建工集团股份有限公司。

监理单位:昆明建设咨询监理有限公司。

一、工程概况。

红云红河烟草(集团)有限责任公司会泽卷烟厂就地技术改造项目3#挡土墙是根据设计图纸的场地面积要求，需在东南方向建设重力挡土墙，以防止目前场地开挖后，形成一面4—9米高差的裸露土坡和悬空旧围墙，3#挡土墙长达130米，墙身采用m7.5级浆砌毛石，挡土墙墙顶采用m10水泥砂浆抹平，厚度20mm，墙面采用m10水泥砂浆勾缝，沿墙高和墙长每2—3米布置泄水孔，泄水孔孔径100mm，按梅花形布置。

二、施工程序及施工工程情况。

审监理人员并认真自查,对进场材料(产品)的外观、规格、尺寸、质量证明书产品合格证及进场数量进行审查和核对,并现场见证取样送检,经试验室再检合格后方允许用于拟定部位。

施工中每道施工工序完成后,我单位都按照相关要求报请验收,经监理方会同相关各方共同验收合格后,方能进入下道工序施。

三、评估依据。

1、3#挡土墙施工合同和国标图集04j008。

2、工程设计施工图、设计说明。

3、地质勘察报告。

5、《建设工程施工规范》gb50319-。

四、施工质量情况。

1、定位放线。

基坑开挖前，用石灰粉放撒出基坑的开挖边线，并在临近位置打入水平桩，在水平桩上标记出开挖深度。

2、分段分层开挖基坑。

3#挡土墙基坑开挖采用机械开挖，采取沿等高线自上而下、分层、分段、依次进行。挡土墙的基坑开挖按各段挡土墙高度不同分为五段进行开挖，开挖至设计标高后，我单位按照要求请相关各单位进行基坑验收。

3、挡土墙砌筑。

挡土墙基础及墙身采用mu30毛石、m7.5水泥砂浆砌筑，毛石。

质地坚实无风化剥落和裂纹，表面无泥垢、水锈等杂质，满足设计要求;砂浆等级和强度符合设计要求，且有砂浆配合比设计实验报告，砌组的形式上下错缝，内外搭砌，丁砌石交错设置，灰缝厚度，砂浆饱满，都符合设计要求和规范规定。墙身pvc管泄水孔符合设计要求，挡土墙表面用mu10水泥砂浆勾缝，勾缝粘结牢固、密实、整齐。

4、伸缩缝。

按设计图纸要求，每10米布置了一道沉降缝，宽30mm，缝内填置软木板，外表用沥青麻筋填充。

5、土方回填。

回填前我方先行清除建筑垃圾等杂质。填料为原土回填，按照设计要求分层夯实。

五、资料核查记录。

1、各种试验资料。

1)砂浆、砼配合比通知单1份。

2)地基工程验槽记录5份。

3)砂浆试块试验报告4份。

2、隐蔽工程验收记录:。

1)各检验批质量验收记录15份。

2)取样、送样记录4份。

六、综合评定。

本工程按规范要求质量评定,所有工程质量均达到合格,资料同步齐全。我施工单位综合评定该工程为合格工程。

重庆建工会泽项目部。

20xx年5月28日。

洛阳房地产评估报告范文通用篇七

根据委托方提供的《委托估价函》，本次评估目的是为待估宗地拟进行公开交易提供国有土地使用权成本价格参考。仅供委托方利用土地使用权招拍挂时使用，不得用于与本估价目的不符的其他抵押、合作、投资、改制、其他转让等目的。

洛阳房地产评估报告范文通用篇八

长春光华资产评估有限责任公司与委托方签订的`资产评估业务约定书。

(二)评估法律法规依据。

1、《资产评估操作规范意见》(试行)(中国资产评估中评协[]03号);。

3、《关于印发的通知》(财评字[]91号);。

6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[]18号);。

7、《中华人民共和国土地管理法》;。

8、《中华人民共和国城市房地产管理法》;。

9、《房地产估价规范》;。

10、《城镇土地估价规程》;。

11、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;。

12、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局年11月。

13、有关部门制定的法律、法规、标准。

(三)评估准则依据。

1、《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》;。

2、《资产评估准则—房地产》;。

(四)评估产权依据。

1、个人住房借款合同;。

2、房权证;。

3、其他产权证明文件等。

(五)评估取价依据。

1、商品住宅成本公示表;。

2、抚州市物价指数变动表;。

3、抚州市房地产市场开发平均利润率表;。

4、抚州市内部装修价格表。

洛阳房地产评估报告范文通用篇九

二o一o年三月十日。

综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

六、估价结果。

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：

第二部分评估的过程。

待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其3月10日的'市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

1、进行交易情况修正。

经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正。

3、进行区域因素修正。

采用打分法，可参照下表的有关数据判断。

根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

则

b地以被评估对象d为标准，具体打分情况如下：

c地以被评估对象d为标准，具体打分情况如下。

于是可以得到：

4、进行个别因素修正。

(1)关于面积因素的修正:。

对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比a、b交易实例价格低6%，估宗地的价格会比c交易实例价格高3%。经过计算得到面积修正系数为：，交易实例a的面积修正系数=0.94交易实例b的面积修正系数=0.94交易实例c的面积修正系数=1.03(2)关于容积率因素的修正:。

经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率增加0.1，地价增加2%。则：

交易实例a的容积率修正系数=100/140=0.714交易实例b的容积率修正系数=100/275.2=0.363交易实例c的容积率修正系数=100/104=0.962个别因素修正系数计算如下：

5.计算比准价格。

a=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/亩)b=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/亩)c=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/亩)。

6.采用算术平均法求得评估结果。

由于b实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地d的评估结果为：

待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2=505.175(万元/亩)。

待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元。

第三部分土地估价结果一、估价依据。

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：

土地价值总额：24862.69万元单位地价：505.175(万元/亩)。

洛阳房地产评估报告范文通用篇十

xx市纺织工业集团公司：

本所接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照科学的资产评估方法，对为本次股权转让而涉及的xx经济特区xx房地产开发公司的整体资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序,对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查，对委估资产和负债的7月9日所表现的市场价格作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介。

(一)资产占有方概况：

资产占有单位企业名称:xx经济特区xx房地产开发公司(以下简称xx公司)。

住所:xx市xxxx工业区华厦。

法人代表:xxx。

成立日期:1992年10月14日

注册资本:万元人民币。

经营范围:主营：房产经营。

兼营：建筑材料、化工产品、针织品、纺织品。

xx公司经珠海市人民政府办公室珠府办复[1992]338号文批准成立，为珠海市市属国有企业(工商注册登记为集体企业)，取得珠海市工商局颁发的企业法人营业执照4404001003147号。

(二)资产评估委托方：xx市纺织工业集团公司。

二、评估目的。

本次资产评估是为了满足委托方股权转让需要，为其所对应的行为提供价值参考。

三、评估对象及范围。

(一)评估对象：xx公司的整体资产。

(二)具体资产、负债范围：

具体资产只一项，为位于珠海市香洲前山北、梅华西路北侧11292.00平方米的土地使用权;负债为零。

纳入评估范围的资产及负债是与委托评估确定的范围一致的。

四、评估基准日。

本项目资产评估基准日是207月9日。

评估基准日的选取是应委托方要求确定的.。

本次评估所采用的价格标准是评估基准日时有效的价格标准。

五、评估原则。

本次资产评估遵循独立、客观、科学的工作原则;遵循产权利益主体变动原则;遵循资产持续经营、替代和公开市场等操作性原则;遵循谨慎原则。

六、评估依据。

(一)行为依据。

1、委托方与我所共同签订的《资产评估业务约定书》。

(二)法规依据。

1、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令);。

2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号);。

3、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会“中评协[]03号)。

4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财政部财评字[]91号)。

5、《企业财务通则》(财政部令第4号);。

6、《企业会计准则》(财政部令第5号);。

7、有关部门制定的法律、法规、标准。

(三)产权依据。

1、《建设用地批准书》;。

2、《建设用地规划许可证》。

(四)取价依据。

1、《珠海市工程造价信息》、房地产市场信息;。

2、评估人员现场勘查、核实资料;。

3、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料;。

4、有关询价资料。

七、评估方法。

本次求取企业整体资产价值，评估师选取单项加和法进行评估。因企业资产只有一项，且无负债，企业整体资产价值即为无形资产—土地使用权的价值。具体评估方法为：对于土地使用权采用假设开发法及成本逼近法进行评估。

八、评估过程。

洛阳房地产评估报告范文通用篇十一

根据国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下的实操性原则：

1、合法原则。

估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。

2、最高最佳使用原则。

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适度均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为住宅，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。

3、替代性原则。

根据经济学原理，在同一个市场内相同的商品价格基本上趋于一致。这一原则统一适用于房地产市场，本次评估中运用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观依据，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。

4、估价时点原则。

由于房地产市场价格是不断变化的，因此在不同的估价时点，同一项房地产一般有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况界定，均以其在估价时点上的状况为准。

洛阳房地产评估报告范文通用篇十二

投行三班评估小组。

三、评估对象。

概况(包括实例房产)。

1、房产位置。

2、房产现状。

根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，

建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下:。

建筑物详细列表。

房产名称。

光华阳光水城。

华宇西城丽景。

俊峰龙凤云洲。

性质。

商品房。

商品房。

商品房。

户型。

一室一卫。

两室一厅一卫。

两室两厅两卫。

租金。

850元/月。

1100元/月。

1200元/月。

交通条件。

209杨家坪--井口(中级车)、210菜园坝--白公馆(中级车)、2xx朝天门--双碑、265朝天门--双碑(中级车)、227沙坪坝--井口半边街、221土湾--双碑嘉陵厂、237西南医院--井口、467磁器口--大坪九坑子、501朝天门--北碚、708沙坪坝--井口、821烈士墓--龙溪镇电子校、805重庆大学--嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口--南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓--渝北区一碗水(中级车)。

与沙区最繁华的商业中心--三峡广场相距不过3分钟车程。

公交车228267881821808209途经。

周边环境。

阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。

邻近沙坪坝公园和歌乐山。

小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。主体为一个20000平方米的.超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。

地理位置。

沙坪坝区杨公桥附近。

杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址)。

该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区。

商业区繁华程度。

邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程)。

购物:国美电器立洋百货王府井百货。

餐饮:两江双椒鸡两江风情火锅君之薇和喜火锅。

基础设施。

教育条件:重庆大学西南政法大学重师，医院:西南医院爱德华医院重大a区校医院。

银行:招商银行农业银行工商银行。

评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)。

四、评估目的。

五、估价时点。

20xx年1月1日。

六、价值定义。

本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20xx年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。

七、评估依据。

1、有关法律、法规、政策文件和技术规程。

(1)《中华人民共和国土地管理法》;。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;。

(3)《房地产估价规范》;。

(4)《城镇土地估价规程》。

2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。

八、评估原则。

1、合法原则。

房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。

2、替代原则。

具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。

3、最高最佳使用原则。

房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。

4、评估时点原则。

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。

九、评估方法。

房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。

运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。

十、区域因素修正。

区域因素比较表。

区域因素。

实例一。

实例二。

评估对象。

性质。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

交易情况。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

交通条件。

较好(100/101)。

较好(100/101)。

较好(100/101)。

周边环境。

相同(100/100)。

较差(100/99)。

较好(100/101)。

基础设施。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

商业区繁华程度。

相同(100/100)。

较差(100/99)。

较好(100/101)。

合计。

100/101。

100/99。

100/103。

十一、个别因素修正。

个别因素比较表。

个别因素。

实例一。

实例二。

评估对象。

新旧程度。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

相同(100/100)。

装修程度。

普通(100/99)。

精装(100/102)。

精装(100/102)。

楼层。

10(100/98)。

xx(100/102)。

18(100/102)。

配套设施(家电)。

简单(100/99)。

标准(100/101)。

齐全(100/102)。

其他个别因素。

只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)。

可合租，室内条件较好(100/101)。

可合租，室内条件豪华(100/102)。

合计。

100/94。

100/106。

100/108。

十二、评估结果。

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:。

大写:人民币壹仟零捌拾壹圆整。

评估结果汇总表。

评估对象。

俊峰龙凤云洲。

1081元/月。

姓名签字。

十四、评估作业日期

2xx年4月28日。

始20xx年1月1日止。

本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自20xx年1月1日至20xx年1月1日。