2023年地产网站制作思路(优秀9篇)

总结是一种思维的整理和归纳过程，可以帮助我们更好地理清思路和提炼核心要点。真正的力量源于内心的坚持和勇气，我们应该相信自己的潜力和能力。现在，让我们一起来看看下面这些精选的总结范文吧！

地产网站制作思路篇一

2021是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。

一、学习方面。

学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。

来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面。

刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。

在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、专业知识和技巧。

在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。

当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败。

从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。

看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。

在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。

有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。

有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。

所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

五、展望未来。

2021这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。

俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。

所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。

六、总结与计划。

一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：

(一)依据20销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点类客户群。

(二)针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。

(三)为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。

(四)自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。

(六)加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

(七)制订学习计划。

做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。

工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

(八)为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。

今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的房地产销售经理，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!

时间过得真快，转眼紧张繁忙的2021年已经过去，新的挑战又要在眼前出现。沉思回想这一年，作为部门负责，在公司领导的正确引导下与各同仁合作中，努力的工作，一年来取得了一些成绩，现将总结如下：

一、全年完成销售业绩统计分析：

(一)业绩统计。

1、第一时创写字楼与底商截至十二月份完成销售面积n平米，完成销售n万元，完成租赁面积n平米，租赁收益n万元，剩余面积;仅三套底商现状出售出租中。

2、xx别墅截止十二月份完成销售n套，剩余n套。

3、逸园小区尾房销售n套，剩余两套。

4、那日xx美食街开盘至今截至十二月份，除预留两套外，剩余全部完成租赁目标。

(二)业绩分析;从上面的销售业绩上看，这半年工作侧重于租赁，销售做的不理想。个人认为客观上影响销售的一些负面因素也存在。

1、国家宏观政策使购房客户群体产生变更，从7月份开始客户访问量急剧减少。

2、项目没有进行专业的策划;。

3、xx别墅项目本身在本地区的高价位因素。

4、项目广告投入空白，客户访问量少;。

5、售楼中心(对外窗口)的建设空白;。

6、xx项目销售许可证办理滞后，造成部分客户流失。

7、样板间建设滞后错过本年度销售时间，等因素。

二、人为因素：

销售团队人员自身素质都不高，专业性很弱，在工作中一些做法也有很大的问题，主要表现在：销售工作最基本的沟通不够深入。销售员与客户沟通的过程中，不能把我们公司产品的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图;对客户提出的某项建议或要求，不能做出或做到迅速的反应。在传达产品信息时不知道客户对我们的产品有几分了解或多大接受程度，诸多客户反映价格高不能承受是个明显的例子。

三、市场分析：

xx别墅项目为例，现xx市别墅项与我公司别墅项目，从功能上比较，我公司项目存在一定的劣势，诸如门前没有小花园，没有私家独立车库，户型布局差等，但在价格上属偏高的价位，在年末两个月销售过程中，牵涉问题最多是产品的价格。

四、销售团队的精简化：

随着公司各地区项目不断开发，有必要对销售队伍进行优劣淘汰，进行人才储备，专业性强，素质高的销售员从销售成本方面稍加考虑，我认为在影响销售的基础上可再进行招聘，我们的队伍需要有效整合。

五、总结建议：

从以上总结分析除硬件的建设。销售部建议配备数据员，与各个部门衔接，以及各种重要数据和合同的管理，其次销售目标销售计划也需要大批数据的支撑，就相当于打靶需要有望远镜帮助看靶心一样。每次放枪，都应当检讨成果，以便于不断调剂而尽量达到目标正确度。

目前销售部的销售数据管理依靠纸、笔来统计或简单文档，没有实现一律电子化专人统一管理。销售部与财务部门因工作饱和等因素不能及时每天一一对接。诸如销控，欠款追缴，合同管理，各类许可证证件的管理等，与财务分工不明确不能划清责任，我认为配备销售秘书也可将客户资源以及公司各类重要数据及时进行统一电子化专人管理，这不仅能极大提高各部门工作效率，也可作为公司数据员为公司储备管理各类重要数据和资料，便于今后各项目各类资料数据，各部门能资源共享。

六、年初工作计划：

在年初的工作计划中下面的几项工作作为主要的工作来做：

1、建立一支熟悉地产行业，而相对稳定的销售团队。

人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在年初的工作中建立一支具有杀伤力的团队，因作为一项主要的工作来抓。

2、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。

完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

3、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。

培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，帮助销售人员在业务能力提高上达到一个新的档次。

4、销售目标：

今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，以每月，每周的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩，我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司专业团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的团队和有一个好的工作模式是工作的关键。

以上是我年终总结与年初工作计划。如有不成熟或不妥处敬请各位领导及同仁指正。

两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在万科的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。回首过去一年的一步步的脚印，我作为销售经理的总结有以下几点：

一、“坚持到底就是胜利”

坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。

往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。

二、学会聆听，把握时机。

我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。

三、对工作保持长久的热情和积极性。

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入易居公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到最好，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

四、保持良好的心态。

每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃!

龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。

人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。

本年度是我公司快速发展的一年，也是我学习、管理的销售工作取得重大进展的一年。在公司领导英明指导下，在兄弟部门大力配合支持下，紧紧围绕销售工作，我带领销售部全体员工，奋力拼搏，开拓进取，真抓实干，勤勤恳恳做事，兢兢业业工作，较好完成了各项工作。现将2021年以来的工作总结如下：

一、加强学习，领会精神，提高执行力。

随着公司业务的急剧发展，公司完成建筑面积由5万平方米增加到20万平米，这对我和所有销售团队成员都是一个巨大考验。为此，我组织团队成员，认真学习每次会议的精神和公司下发的文件，深刻领会公司领导的指示与意图，提高执行力。

通过深入学习，使销售团队统一了思想认识：公司的经营管理是公司快速、健康、可持续发展的生命线，是公司取得良好经济效益的根本保证，“不以规律，不成方圆”，没有严格的管理制度和科学的经营思路，就不会有公司的正常运转;销售工作是公司经营管理的重要组成部分，是实现公司资金良性周转的重要一环，实现效益，树立公司品牌的重要途经。

成功的销售，可以不仅能够为公司创造良好的经济效益，而且有利于提高公司的知名度和美誉度，带动企业业务的发展，实现资金的快速回笼，推动公司良性运转。

因此，我注意引导部门员工树立责任意识、危机意识、品牌意识和大局观念、效益观念，坚决贯彻执行公司各项指示精神和要求。

二、尽职尽责，率先垂范，努力做好销售本职工作。

今年，我带头努力，处处以身作则，较好地开展了各项工作。我坚持经常深入一线，冒着高温天气，督察广告投放情况;奔波忙碌，与销售代理公司沟通，与外部相关部门协调，帮助销售公司制定销售方案，全面监督市场运作情况。

在我的带领下，团队成员工作积极，较好开展了各项销售活动。经过精心筹备，1月23日，xx销售部正式启用，三维动画、沙盘模型、现场解说多位一体向市民传达项目信息，使人们了解了xx的全貌;2月1日，xx项目正式开工，项目由虚拟的想象向未来可摸可看的真实迈出重要一步;4月25日，精心组织的项目品鉴会﹠客户联谊会成立仪式举办，帮助现实客户和潜力客户多方解读xx之于城北的重要性以及产品的优越性。

经过大量艰苦的工作，从一月底销售部开张到目前，除去销售员回访时已购买人员，目前积累客源1000余组，这些客源有如此高的粘度，说明客户对于项目的位置已经规划有较高的认同感，为一期房源的顺利开盘做好了良好铺垫。

加大内部外部沟通与协调，积极为销售部门营造良好的发展空间是销售经理的重要职责，工作中我特别注意了与其他部门沟通与协作。

我积极与工程部沟通信息，及时了解楼盘施工进度与相关情况，适时安排广告宣传工作;全力配合财务部工作，及时沟通财务信息，随时向业主追要购房款项，确保账目明细;认真与物业公司协作，向业主宣传物业管理的要求与特色，引导业务遵从物业管理规定。

同时我带领员工加强了与业主的交流，售前积极进行上门拜访活动，引领业主深入楼盘现场考察，现场宣传;售中多次带领业主奔走于银行、房管局等部门之间，竭力为业主的购房排忧解难;售后，及时进行电话回访，了解业主的要求与意见，引导业主多介绍新的客户。

此外，多次深入城管局与其领导交流，申请大型屋外广告牌，争取其支持;与银行信贷部门、按揭中介、房产交易中心等相关部门建立了长期合作合作关系，既为他们提供业务支持，也寻求他们的帮助，使售楼过程畅行无阻，快速便捷。

三、强化管理，注重团结，带好销售团队。

工作中，我能够摆正自己的位置，站在中层干部的角度和促进公司发展的大局看待问题，坚决贯彻执行领导的意图，经常教育员工“有条件要上，没有条件创造条件也要上”，引导员工端正态度，做到“只为成功找理由，不为失败找借口”，并且经常组织员工学习领导指示与公司文件，确保提高执行力;我还经常深入代理公司检查监督，及时传达上级指示精神，发现问题及时提醒，帮助其制定销售计划，改进销售思路，辅助其健康发展。

同时，在公司领导的帮助下，结合销售部实际，我进一步健全了部门管理制度，制定了规章制度，明确了部门员工的岗位责任，完善了责任制度和激励机制，落实奖罚政策，强化了对部门成员的管理，调动了员工的积极性和主动性。

同时，我坚持以人为本，尊重员工的意见，采纳合理化建议;关心员工的生活，关注青年员工的成长，无论个人生活还是工作，都为他们提供力所能及的帮助，极力营造团结一致、相互帮助、相互协作、携手共进的氛围，充分发挥团队合力开展工作，打造爱岗敬业、朝气蓬勃的销售团队。

四、正视不足，改进工作，超越自我。

一年来，虽然取得了一定的成绩，但公司领导要求相比还有一定差距，主要表现在：

二是计划不够细致，工作中往往注重大事的计划，忽略日常小事的计划，一定程度上影响了效率。对这些问题，我将在今后的工作中认真加以解决，改进工作，超越自我。

五、总结经验，明确今后的工作思路与措施。

1.拼搏奋进，明年力争完成以下目标。

一期一批及二批销售均达到90%以上为目标;一期一批共213套，销售面积24741㎡，预计可完成总销套数的90%，即22266.9平方米，共191套;自行车库销售金额约为629万元。回笼资金预计可达万元;、一期二批;共168套，销售面积，预计可完成总销套数的90%，即平方米，共151套;自行车库销售金额为万元。回笼资金预计可达万元。

2.合理搭配，科学制定广告计划。

户外、xx、直投、短信报纸等几种广告应该合理搭配，错开发行时间，掌握最佳宣传时机，最大限度提高宣传效果，争取以同样的广告费用投入，换取最大的经济效益。xx以北道路在开盘前10天更换内容，公布开盘信息;xx广告适当在市区投放，更多地针对老城区;短信效果明显，应在开盘前一周进行，注意与中邮广告错开时间;报纸在开盘前三天和后三天宣传，也要与中邮错开时间段，将辅助性宣传的的短信与报纸与其他主渠道宣传合理搭配。

3.完善制度，提高管理水平。

为进一步提高销售管理水平，需要完善规章制度，规范部门运作。一是制定案场管理制度，加强对案场销售以及纪律管理，逐步改变对代理公司依赖性过强的局面，学会“两条腿”走路，提升公司形象与销售业绩;二是建立健全合同管理与签约制度，实行专人管理，健全客户档案，防止意外纠纷，确保公司利益。

感谢公司给我搭建的平台，我将把这次总结作为认识自我和自我批评的一次极好契机，进一步总结经验，发扬优点，克服不足，以更加饱满的工作热情，团结并带领同志们按照上级工作要求，开拓进取，求真务实，为销售工作尽力尽为，为公司发展做出积极贡献!

不知不觉中，2021已接近尾声，加入xx房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。

销售工作总结相关。

地产网站制作思路篇二

上周末几个同学调侃说：制定了20xx年学习计划、工作计划、结婚计划、攒钱计划、旅行计划和其他计划的人，还有七天时间来实现未完成的计划。坐在旁边的我不禁深有感触。

来半年多是一段弥足珍贵的时光，虽然经常起早贪黑的，离家也比较远，初来乍到也曾睡眠不好，不过在这里我经历了参加工作以来遇到的团队，在这里认识的上司、同事、队友身上充满了闪光点，工作也是学习，能认识大家，我很感激，在这里工作不仅仅是工作，更是成长，进步，自我价值实现!成长是历练，也是财富。

进入房地产行业说起来有一年多的时间，来到公司逐渐接触到、等项目，不同的项目接触让我学到很多，成长不少，在深入、有效地参与xx项目后更加了解了这个行业。通过推广效果得到好的销售反馈时体验到莫大的成就感。但是同样也存在很多问题和不足：

(1)对项目整体把握不够到位：在具体项目的推广和策划工作中，对项目整体调性和营销方向的掌握和把控不够到位，主要体现在推广文案的调性体现和策划活动的思路梳理。

(2)对具体营销策略认识不够清晰：针对具体项目的策划活动认识不够清晰，思考不太全面，考虑不够周全。

(3)文字表现张力不够：很多时候对于项目推广要表达的内容认识很清晰，但一旦用文字表现就会出现表达不到位、力度不够、画面感不清晰等情况。这是我后期工作中需要着力提高的重要部分。

二、展望多姿多彩的20xx。

新的一年，新的出发点，我很开心可以在策略团队里，沿着我的职业规划道路继续前进。20xx年，要更清晰的认识自己，发挥优势，弥补不足：

活动都要分析活动执行的效果是否到达推广目的，怎么能更好的实现营销目的，促进项目销售，而不是活动完毕就置之不理。借助网络、微博等平台，了解其他项目策划活动及执行效果，取其精华去其糟粕，实现自我成长。

最后，预祝公司的明天更美好，猪年腾飞发展!

20xx年即将过去，转眼间又要进入新的一年--20xx年，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年。在这将近一年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，三年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生临近年终，掐指一算，我到公司已经有三年的时间。回想刚进公司的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。

三年的时间看到许多同事都进进出出，以前熟悉的面孔都换上了新的面孔，公司在不断的发展，不断的壮大，而我在这三年也是一年跟一年不一样。我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。

地产网站制作思路篇三

本文主要阐述影响水利工程建设进度的风险因素以及具体的预防和控制措施，希望能为相关人员提供理论参考，以保证水利工程建设顺利开展。

水利工程建设是利国利民的重要措施，但由于水利工程建设具有规模大、技术要求高、施工难度大、影响因素多等问题，增加了水利工程建设困难。因此，有必要加强对各种风险因素展开分析，以此保证水利工程建设进度得到有效管理，使水利工程充分发挥应有的社会效益和经济效益。

1水利工程建设进度风险分析。

1.1内部风险因素。

内部风险因素主要是由设计、监理、业主、承包商等四项内容组成。一是设计方面：具体包括工程设计错误、设计图纸交付不及时、地质勘测不充分以及技术方案缺乏可行性等;二是监理方面：监理工作职责设置不够分明、审核图纸不够重视、监督检查失误以及质量验收不够严谨等;三是业主方面：具体包括业主拖延工程款、决策机制不够完善、施工场所提供不及时、内外组织协调不配合等;四是承包商方面：施工单位现场管理不够到位、管理水平较差、缺乏足够的施工经验、施工机械和施工人员施工效率比较低等。

1.2外部风险因素。

外部风险因素具体有自然因素和社会因素组成。自然因素主要由地质条件、水文条件以及恶劣气候因素等构成;社会因素包括水利工程建设当地区的政策法规、经济条件、资源情况以及部门和民众的干扰等因素组成。

1.3项目自身因素。

考虑到一些水利工程建设具有技术复杂、施工难度大等问题，在某种程度上对工程建设进度造成一定影响。比如说在南水北调工程中，由于填土料场中的土料有较高的含水率，并且膨胀土工程量较大，种种因素均为水利工程建设进度带来了难度。

2水利工程建设进度风险的预防和控制。

2.1决策阶段风险预防和控制。

在水利工程决策时期，水利相关部门都会制定出切实可行的施工项目建议书，以保证人们的合法权益，促进国民经济的持续稳步发展。首先，在决策拟定过程中，必须实地勘测施工现场，同时大量收集相关材料，对水利工程建设规模、施工进度、整体布局、施工成本等因素做到充分掌握。其次，在水利工程建设项目建议书呈递之前，有必要科学分析工程项目的可行性，通过在现场勘测和调查，论证施工设计规划，充分评估施工技术方案是否具有可行性，以此为工程建设提供理论基础。可以说针对水利工程展开可行性分析，对于水利工程施工进度具有决定性影响，并且也是保证工程施工质量的关键所在。在水利工程项目决策阶段，有必要对以往的施工经验提高重视程度，加强借鉴，特别是相关工程的经验信息。

此外，相关人员可以通过逆向思维展开分析，比如说如果水利工程建设项目失败，具体是有哪些因素影响，之后针对某一影响因素展开具体可行的预防措施，以最大程度的降低项目施工风险。关于分析影响施工进度的风险信息，可以采取多种风险分析方法，比如说投资风险，可以对当地区法律法律做到心中有数，并且通过市场调查了解各种施工材料价格，最后结合资金投入展开科学分析。在水利工程项目决策阶段，需要充分结合风险识别，充分发挥出风险识别方法的功效，以此进行有效的识别，实现对风险的提前预防及时发现和转移风险，确保在工程施工全过程中有效监控风险。最后，列表统计工程项目的实施情况，建立健全风险监控制度和报告机制。

2.2建设阶段风险的预防和控制。

水利工程建设主要是由招投标阶段、施工阶段，以及竣工验收阶段等环节组成，能否加强对上述阶段风险的有效预防和控制，是决定水利工程进度能否有效落实的关键所在。因此，在具体工程建设过程中，必须对上述三个阶段的进度管理强化注意，确保水利工程建设顺利开展。在招投标阶段，招标单位需要保证招标程序合法公平，严禁出现滥用私权的行为。在当今时期，我国建筑行业发展非常迅猛，增加了建筑市场的竞争程度，基于此种情况考虑，存在一些建设单位，通过不合理的方式获取工程承包权，并且在工程建设中获取不法利益。此种行为导致招投标方风险的出现。在工程建设过程中，要求监理方充分体现出自身的监督职能作用，能够在施工建设过程中发挥出自身价值，强化管理和控制施工的各个环节，确保工程建设在监理的环境下全面开展。此外，针对水利工程建设承包商加强监督管理，同样至关重要。比如说监督工程分包事项，控制风险;结合施工合同的各项条款，制定切实可行的控制措施，保证施工进度，防止由于改变施工计划而出现的风险。在水利工程建设阶段，加强对各种风险的分析，采取科学有效的施工进度管理措施，一方面有利于确保工程建设顺利开展;另一方面有利于促进施工单位社会效益与经济效益的提升。

2.3加强对水利水电工程的选址和工程规模的控制。

在水利工程建设施工之前，相关人员需要实地考察施工现场周围的地质和地形，以此保证施工得以顺利开展。并且充分分析有可能会发生的地质灾害问题，避免其影响水利工程建设，造成不必要的损失。在水利工程施工中，通常情况下需要采取有效的措施，避免出现滑坡、地质结构断层情况;同时采取科学施工措施，尽可能避免在具有风险的地段进行施工。

2.4增强工程的结构设计和具体的施工过程管理。

考虑到水利工程建设很容易受到地质条件影响，所以需要结合施工周围地质因素，合理设计工程计划和工程结构。此外，在施工建设阶段，为严格管理工程建设进度，要求管理人员具有良好的风险管理意识，能够在建设阶段合理协调各方面管理工作，以保证工程建设有序开展。此外，加强对管理人员的培训，强化其风险意识，能够将风险管理落实到位。

3结语。

在水利工程建设中，进度控制属于非常重要的内容，加强对影响水利工程进度的风险因素进行管理和控制，对于工程建设进度具有重大意义。因此，必须对各种影响因素加强有效预防和控制，尽可能的将风险控制到最低，从而保证水利工程建设合理有序进行。

地产网站制作思路篇四

房地产广告相比普通产品广告有其特殊性，一般产品只是为最终出售的成品而做广告，但房地产广告却在产品的成型期、半成型期和未成型期均有其不同的目标及策略。对房地产不同的阶段采用不同的诉求策略，依据房地产品牌是随着产品的不断完善而逐步建立之原理，用层层推进的试来塑造房地产这个特殊商品的品牌形象。

阶段传播策略：

1、形象传播（未成型期）：建立品牌形象；

（一）广场告市的调查分析。

1、广告营销环境的分析。

2、广告竞争对手的分析。

3、广告目标客户群分析。

（二）广告定位。

1、市场定位：物业市场定位，消费群体定位；

2、功能定位：项目功能定位，自身功能定位；

3、形象定位：项目形象定位，目标客户群形象定位；

（三）广告创意构想及广告推广策略。

1、项目名称；

2、主广告语；

3、项目代言人和物；

4、广告的文化内涵；

5、广告推广应用核心概念；

6、广告整体策略；

7、广告阶段性策略；

（四）广告传播媒介组合策略。

1、主要媒体的介绍；

2、媒体策略应遵循原则；

3、对区域性传播媒体分析；

4、媒体组合策略；

5、媒体计划的制定、实施、监控；

6、广告成本预算及费用监控；

7、媒体计划的效果评估；

（五）促销活动策略及工具选择。

三、项目形象的包装。

（一）项目识别系统的基础系统设计。

1、标志；

2、标准字体；

3、标准色；

4、象征图形或辅助图形及吉祥物；

5、标准组合；

（二）项目识别系统的应用系统设计。

1、展示系统设计。

2、事务办公用品系统；

3、导示系统设计。

（三）户外广告。

四、项目宣传物料的实施。

（一）售楼资料的设计印刷（楼书、折页、单张、手提袋、夹报、礼品等）。

（二）营销中心展板；

（三）报纸广告；

（四）电视、电台广告；

（五）电子楼书。

房地产销售工作计划。

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

房地产营销计划的内容。

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要。

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状。

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势。

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势。

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势。

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势。

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析。

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

1.机会与挑战分析。

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

2.优势与劣势分析。

应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析。

在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

四、目标。

此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

1.财务目标。

每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

2.市场营销目标。

财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

目标的确立应符合一定的标准：

·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

·各个目标应保持内在的一致性。

·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略。

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示：

目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

服务：提供全面的物业管理。

广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

六、行动方案。

策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。

七、预计盈亏报表。

行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

八、控制。

计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

房地产销售计划书。

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）。

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）。

3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势。

4，竞争个案项目调查与分析。

5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机。

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）。

（4）购买时机、季节性。

（5）购买反应（价格、规划、地点等）。

（6）购买频度。

6，结论。

二、项目环境调研。

1，地块状况：

（1）位置。

（2）面积。

（3）地形。

（4）地貌。

（5）性质。

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）。

4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）。

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）。

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）。

7，地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）。

三、项目投资分析。

1，投资环境分析。

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策)。

（2）房地产的政策法规。

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。

2，土地建筑功能选择。

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。

4，土地延展价值分析判断（十种因素）。

5，成本敏感性分析。

（1）容积率。

（2）资金投入。

（3）边际成本利润。

6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表。

（2）股东回报率。

7，同类项目成败的市场因素分析。

四，营销策划。

（一）市场调查。

1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）。

2建筑规模与风格。

3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）。

4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）。

5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）。

6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）。

7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）。

8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

（二）、目标客户分析。

1、经济背景。

经济实力。

行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）。

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）。

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式。

（三）、价格定位。

1理论价格（达到销售目标）。

2成交价格。

3租金价格。

4价格策略。

（四）、入市时机、入市姿态。

（五）、广告策略。

2阶段性的广告主题。

3阶段性的广告创意表现。

4广告效果监控。

（六）、媒介策略。

1媒介选择。

2软性新闻主题。

3媒介组合4投放频率。

5费用估算。

（七）、推广费用。

1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）。

2印刷品（销售文件、售楼书等）。

3媒介投放。

五、概念设计。

1，小区的规划布局和空间组织。

2，小区容积率的敏感性分析。

3，小区道路系统布局（人流、车流）。

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）。

5，小区建筑风格的形式及运用示意。

6，小区建筑外立面色彩的确定及示意。

7，小区户型比例的搭配关系。

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分。

9，小区环境绿化概念原则。

10，小区环艺小品主题风格确定及示意。

六、识别系统。

（一）核心部分。

1，名称。

2，标志。

3，标准色。

4，标准字体。

（二）运用部分。

1，现场。

工地围板。

彩旗。

挂幅。

欢迎牌。

2，营销中心。

形象墙。

门楣标牌。

指示牌。

展板规范。

胸卡。

工作牌。

台面标牌。

3，工地办公室。

经理办公室。

工程部。

保安部。

财务部。

4，功能标牌。

请勿吸烟。

防火、防电危险。

配电房。

火警119。

消防通道。

监控室。

1建筑规模与风格；

3装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5物业管理（收费水平、管理内容等）；

6发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述。

三、价格定位。

1．理论价格（达到销售目标）。

2．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）。

3．租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）。

4．价格策略。

入市时机。

房地产销售计划的入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）。

2．阶段性的广告主题。

3．阶段性的广告创意表现。

4．广告效果监控。

六、媒介策略。

1．媒介组合。

2．软性新闻主题。

3．投放频率。

4．费用估算。

七、推广费用。

1．现场包装（vi设计、营销中心、示范单位、围板等）。

2．印刷品（销售文件、售楼书等）。

3．阶段性广告促销费用。

八、营销管理。

地产网站制作思路篇五

这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：

狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。

大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一。

从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。

我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。

当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。

我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。

在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。

现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。

现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

旅游地产发展欲解决的几个问题：

未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

地产网站制作思路篇六

一、矛盾中的房价困惑近年来，房价问题已经成为中国经济的热点。

房价过快增长导致了各种经济和社会问题，并在一定程度上引起普通民众的恐慌。政府不断出台各种各样的政策来抑制房价，然而收效甚微，房价走势依然不明朗。房地产市场价格成为社会各界争论的焦点。一部分学者认为房价的走势是继续上涨，另外一些学者则认为，接下来房市将会由暖转寒，房价面临下跌的可能。他们的争议主要存在于以下三个矛盾之中。

(一)不同类型需求对房价影响的矛盾房地产需求可以分为消费性需求、政策性需求和投机性需求三大类。消费性需求是房地产市场的真实需求，主要是指有真实住房需要的消费者对住宅的需求。政策性需求是指由于政府大量拆迁而不得不为拆迁户解决的住房需求。投资性需求则是由于我国私人可投资资产逐年增加，巨额资金不断汇集，一些投资客将大量资金投入房地产市场，以得到高回报为目的而引起的房地产需求。

对需求分析的侧重点不同是导致两种观点相反的原因。支持房价上涨的一方认为，房价的供求分析主要应从消费性需求和政策性需求角度出发。目前，消费性需求处于不断增加的趋势，主要表现在三个方面：第一、随着经济增长，居民生活水平日益提高，对住房的需求会不断增加，而且由于受到传统文化的影响，人们对于住房的需求在短时间内只会增加不会减少;第二、随城市化进程的不断加快，农村人口中将有很大比例进入城市，进而产生大量的住房需求;第三、由于近些年高校的不断扩张，现阶段每年有大批高校毕业生进入社会，他们成为消费性住房需求的主力军之一。三方面的共同力量导致消费性需求不断增加，推动房价不断上涨。

同时，随着拆迁力度不断加大，产生的政策性需求就会不断增加。解决政策性需求的主要手段是靠政府增加住房供给。但由于可供建造的土地面积是一定的，政府增加住房就会减少开发商得到的土地，引起地价上升，从而导致房价上升。而房价的上升，会使城镇居民因为有利可图增加建造有拆迁可能的房屋，以便得到更多的拆迁利益。这样就会促使房价进一步上涨。

而支持房价下跌的一方则认为，影响房价变动的需求因素是投机性需求。投机需求的增加是房价疯长的主要原因，它使得地产炒作现象严重，房地产市场一片混乱。但是政府可以通过相应的调整措施来控制投机性需求，比如限购政策、信贷紧缩政策等均可有效降低投机性需求，进而抑制房价上涨。

同时，房价上涨也会迫使一些投资商退出市场，在一定程度上缓解房价上升。

(二)“土地财政”背景下中央政府与地方政府的矛盾我国房价主要是由土地使用费、建安费、营销成本、税负及利润五部分组成。其中土地费和税收归政府所有。近年来，房价各组成部分的比例不断发生变化，主要表现为土地使用费不断提高，税负不断增加。相关统计表明，在房地产价格构成中，税收收入占比为30%-40%，土地使用费占20%-40%。这就意味着政府收入在房地产价格中占到50%-80%。因此政府的调控对房价的控制起到关键性作用。政府又分为中央政府与地方政府，二者在房价调控中目标、职能等都存在较大的差异。

具体来看，中央政府制定的房地产调控目标是合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求，稳定房地产市场价格，加强房地产市场风险防范，促进房地产市场持续平稳健康发展。

而地方政府的情况则比较复杂，他们更多是从自身角度出发，主要考虑房地产市场发展与当地经济发展之间的关系以及地方财政收入。地方财政收入的主要来源是税收收入，由于我国现行的是“土地财政”制度，因此，土地财政，包括土地出让金和以土地为抵押获得的银行贷款就成为地方政府的第二大收入来源。抑制房价上涨必然会降低地价、减少税收。这样一方面会减少地方政府的财政收入;另一方面，房地产市场的萧条会影响到整个地区其他产业，如建筑、建材、冶金等产业的发展，进而限制区域经济的发展。这是地方政府不愿看到的。因此，地方政府没有动力控制房价，在房价调控方面积极性不高。

一部分学者认为中央政府的监管更有力度，占主导地位，因此房地产市场将会得到严格的监管，房价会转向下跌趋势。

相反，另一些学者则认为政策的执行主要依靠地方政府，既然地方政府没有动机让房价下跌，房价将保持继续上涨。另外，在抑制房地产投机和规范房地产市场秩序方面，政府采取的主要措施包括：国家控制土地供给、税务部门增加房地产税、金融管理部门遏制开发商贷款、地方政府减少地产开发商等。这一系列措施从表面来看，确实能够在一定程度上控制投机，促进房地产市场健康发展，但是，从更深的层面来看，这些措施都会从根本上减少住房供给，导致房价进一步上升。

(三)我国人地矛盾。

我国长期以来面临的一个重要问题是人多地少、人地矛盾突出。虽然我国有960万平方公里的国土面积，但是除掉山川、河流、沙漠等不能居住的面积，适合进行城市化发展的面积只占总面积的12%，人均面积不到900平方米。因此，很多学者以此为依据，认为中国的基本国情与现实是导致目前房价不断上涨的`根本原因，土地供给难以满足居民的需求水平，房价上涨是必然的结果。针对美国自至金融危机爆发前，楼市持续走强的现象进行分析后，他们提出，美国房价上涨的主要原因之一就是1995年以来，不同国家移民对美国房地产市场的推动作用——人口增加使需求增加，促进房价上涨。同样，随着中国人口的不断增加以及城市化进程的不断加快，房价上涨成为必然趋势。

另一些学者则认为，导致美国房地产市场价格上涨的主要是两个非人口因素：一是长期贷款利率一直处于低位水平，大大刺激了房地产市场的消费需求与投机需求;二是股市的波动严重影响了投资者信心，投资者将大量资金从股市转向楼市。同时，通过对人口密度每平方公里6430人的新加坡进行分析，他们还提出地少人多不是房价上涨的主要原因，只要监管到位，房价不会因为我国客观条件而不断上涨。相反，房价会随监管力度的加大、政策的加强而不断下降。

另外，有学者对国际上常用的反映房地产泡沫的比率，如租售比、房价收入比、房价增长率/gdp增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率等比进行分析，认为中国房地产市场存在严重的泡沫。

随着政府调控力度的加强，泡沫将会破灭，导致房价的回落。也有学者根据当前房屋销售情况，得到中国房地产市场运行良好，住房需求日益增加，因此房价在未来仍会上涨。

我们认为，就房价问题，各界学者已争论数年之久，依然没有达成共识。究其原因，主要可以从两方面进行解释。

首先，由于分析时采用的统计口径不同，导致得到的结论有所不同。房地产市场中可得到的数据繁多。而对同一数据的统计，不同部门又采用不同的方法、运用不同的准则，因此，得到的数值会各不相同。分析者运用不同口径的数据进行分析，得到的结论差异就会很大。另外，一些指标考查标准的确定本身就存在问题，各个国家的情况又有所差异，因此不能以一个标准来衡量全部市场。而且不同学者分析时采用的标准不同，结论也会有所不同。

其次，在于我国现在国情的特殊性。我们国家正面临着城市化与资本化，这两个因素共同推动房价不断上涨。西安交通大学李成主任认为，城市化进程和人口数量共同达到均衡，中国房地产市场才能真正平稳下来。目前，我国的城市化水平仅有47%，随着城市平均生活水平提高，估计到将达到56%-58%。按照社科院的分析，当这一数字达到67%时，城市化才能达到均衡。另外，中国的人口均衡要到2025年至2030年才能达到，这就意味着，我国房地产需求真正稳定下来还需要左右的时间。在此之前，忽略我国特殊国情而采用一般方法进行的房地产市场分析，都可能会出现问题。

二、房地产市场资源利用状况。

可以看到，当前各学者都将焦点集中在房价是否合理、是否存在泡沫这一问题上。然而我们认为对这一问题的争论难以真正解决中国当前的住房难题。房地产价格研究的根本目的是改善目前我国的住房困境，而解决这一问题最根本的途径是考查资源配置状况。判断市场资源是否得到合理利用，可以让我们更清楚地看到房地产市场当前形势及未来走势，并为政府制定政策提供更好的依据，保证房地产市场的健康发展。相对于单单从表面上解决房价问题，从资源配置角度出发，将具有更重要的现实意义。

避开市场数据的多样性和复杂性，我们将从中国房地产上市公司报表出发，对报表中的相关数据进行分析，分三个角度考查资源的利用状况。选取的企业为中国房地产市场中三大龙头企业——万科地产、保利地产、金地集团以及三家中型房地产公司——北辰实业、招商地产、首都开发有限公司。

(一)当前房地产市场经营状况：亏损还是盈利房地产公司在媒体面前总是大谈其盈利困难，成本上涨幅度不断加大导致盈利空间不断缩小，企业经营难以维持。其言论为居高不下的房价提供了充足的理由。我们将通过对两个比率的分析，反映当前房地产市场的真实经营状况。

1.预收账款/销售收入。

与一般企业相比较，房地产企业资产负债表中负债项目通常包含较高的预收账款。预收账款主要是指已签订房屋销售合同，而且房款已经收到，但是由于收入尚未确认，只能暂时记为预收账款的款项。根据房地产企业的结算制度，当项目完成竣工决算后，预收账款即可确认为收入。

一般情况下，预收账款在第二年转为销售收入。

销售收入通常要等到竣工交房时才能予以确认，若以销售收入来反映企业当前的经营状况会存在一个滞后期。因此，预收账款是最能准确反映企业销售状况的财务指标。

预收账款占销售收入的比重越大，表明房地产销售形势越好，人们对于房地产企业的前景预期越乐观;同时还说明销售回款越快，企业现金流越多，企业经营状况越好。

可以看到，就该比值而言，从到，万科、金地、招商三个企业稳定上升，说明企业的销售水平不断提升。保利地产在有所下降，可能是该企业受金融危机的影响比较大。但当宏观经济形势好转后，该比值又随之上升，说明企业的整体经营实力没有受到太大冲击，可以很快恢复过来。首都开发有限公司在20略有下降，说明企业运营平稳，2010年没有扩展业务。北辰地产与其他企业相比，始终处于逆向形势。20经济危机时期，其该比值上升较大;而在2009、2010年经济形势好转时，比值反逐年下降，说明企业承受风险的能力较强，但竞争力比较弱。

该比值的行业平均值约为70%。从2010年的数据可以看出，除北辰地产外，各企业都达到了行业平均值，销售状况较好。万科和保利两大龙头企业的预收账款/销售收入比率甚至超过100%，说明下一年度的收入实际上本年已经到手，企业销售状况非常乐观。北辰地产的销售水平逐年下降，2010年低于整个行业的平均值，经营状况值得关注。

2.净资本收益率(roe)。

该比率是企业净利润与资本的比值，直接关系投资者投资报酬的实现程度，最能反映一个企业是否有利可图，是衡量企业盈利能力的重要指标之一。

其近年来越来越受到重视。

(1)纵向比较。

就六个企业的情况看，万科、金地、招商2008年roe下降较多。最可能的原因是由于美国次贷危机引发的金融危机，致使整个宏观经济形势受到严重影响，房地产企业的经营状况及盈利能力因而有所下降。保利、首都开发有限公司2008年没有受到危机的影响，但的盈利能力有所下降。

这主要是房地产企业的收入情况受上年度的影响比较大，存在时滞，因此，2008年虽然没有受到冲击，但危机的影响持续到了下一年。随着经济环境的好转，2010年两企业的经营业绩逐渐回转。北辰地产是六个企业中唯一一个没有受到危机影响的企业。但在2010年其发生了较大幅度的下降，且各年roe均低于其他企业，说明其盈利能力处于较低水平，并有下降趋势。

(2)横向比较。

首先是房地产行业的平均值、优秀值与其他行业相关数据的比较。可以看到，除行业优秀值低于煤炭工业外，房地产行业的优秀值和平均值均高于其他行业。这说明房地产行业是一个回报率较高的产业，利润丰厚。即便房价由于政策调控出现小幅下降，也不会影响到整个行业的盈利能力。

其次从三大龙头企业与整个房地产行业的比较，可以看出前者近四年的roe平均水平均高于后者中的优秀值。这说明占房地产市场极高份额的龙头企业盈利状况良好，即便房价略微下降，对支柱企业的盈利能力冲击也不会太大，进而对整个房地产市场的冲击也是有限的。保利地产的roe水平在六个企业中最高，说明股东自有资本获取收益的能力最强;而北辰实业的roe水平甚至低于行业平均值，经营状况较差。

(二)房地产市场资源利用状况：囤积土地还是积极建设前文已指出，房地产市场的资源配置情况是本文的考察重点，以下是对房地产企业销售数据的分析，用以得到目前房地产市场中资源的使用状况。

1.存货/销售收入。

房地产企业与其他企业最大的不同在于，其资产主要是存货，固定资产非常少。存货包括在建住房，已建好的住房以及囤积的土地。存货越大说明企业潜在的主营业务收入越大，只是暂时没有达到收入确认的条件。另外，充足的土地储备、大量在建项目是企业持续稳定发展的基础。

存货与销售收入之比反映了一个企业的存货水平可以维持多久的销售。该比值越大，表明企业对资源的利用状况越好：存货多则企业建造的房屋数量多，说明房地产企业不只是在炒作楼盘以此盈利，更重要的是这些企业确实在利用现有资源建造房屋，在一定程度上增加了住宅的供给。

从表4可以看出，与其他企业相比，万科地产该比值较低，主要是与其存货管理“量出为入”的管理理念相关。另外，2010年万科与保利两大地产公司处于上升水平，其余企业均下降。具体分析可知，万科地产的存货中，已完工开发产品占比4%，在建开发产品占比59%(其中包括没有确认为收入的已售楼盘)。其存货水平的增加主要是在建开发产品增加引起的。保利地产主要是靠增加项目投入和扩展规模实现的。

其他企业这一比值下降主要有两个原因，一方面是2010年政府相关政策的出台，限制了土地供给，土地获得没有之前年度容易，土地的囤积量下降，存货项目中拟开发产品减少，导致存货总量下降;另一方面是由于销售收入的增加幅度大于存货的增加幅度，使比值减小。

以上均可表明企业是在利用资源积极进行建设。另外，该比值存在的一个重要问题是没有剔除价格因素的影响。由于存货是以历史成本法计价的，无论采取哪种计算方法，都不能完全反映当期的市场价格;而销售收入是以当期的市场价格为基础进行计算的，所以当价格不断上涨时，存货的价值可能会被低估，因而存货/销售收入的比值也会被低估。为了更加准确地反映存货与销售状况之间的关系，可以采用剔除价格因素之外的面积比值，即存货面积/销售面积来反映企业的经营情况。以万科地产为例，20至2010年该比值分别为296.72%、321.90%、367.09%、405.48%，说明存货的相对持有量是在不断增加的，也就意味着住房的供给量是在不断增加的，企业对资源的利用状况是相对较好的。

2.销售面积。

销售面积是衡量房地产企业资源利用情况的另一个重要指标。销售面积反映的是企业解决住房需求能力的大小。很多人认为销售收入可以用来反映企业的经营水平，但这一指标忽略了价格问题。近两年，房价急速上涨，销售收入增加的很大一部分可能是由于房价上升导致的。剔除了价格因素，考虑房地产企业销售面积能更准确地反映企业的销售状况，并可进一步反映企业对房地产的供给状况以及对住房需求的满足程度。

表4存货(平均值)/销售收入。

由于北辰实业20出现异常数据，因此将北辰实业剔除。从整体来看，各企业的销售面积处于上升趋势，表明在不考虑房价上涨因素的情况下，房地产实际销售水平近两年不断增加。尽管国家出台了一系列房地产调控政策，但各个房地产企业积极应对，做好准备措施，将经营重点转向二三线城市，并增加中小户型的建设力度，更好地满足了大多数消费者的消费需求，使资源得到了较为有效的利用。另外可以看出，万科地产和保利地产的销售面积较其他企业高出很多，龙头地位难以动摇。

2009年保利地产销售面积急速增长，近两年成长速度也较快。(参见左图)。

(三)房地产企业资金来源情况：单一渠道融资还是综合利用资源通过比较房地产企业中的银行借款所占比重，可以对资金来源进行分析，用以判断企业是否能够有效使用社会各方面的资源。

企业借入银行借款主要是出于两种原因，一个是企业经营出现异常，资金短缺，需要借入银行借款才能维持正常的运营;另一个原因是当企业发展状况良好，需要进行扩张时，通常会借入大量资金。

1.银行借款/销售收入。

通过银行借款/销售收入，可以看到，除万科地产自有资金较为充足，银行借款低于50%外，其余企业的银行借款在整个销售收入中占有非常大的比重。其中，北辰地产和首都开发有限公司的银行借款甚至超过了企业的销售收入。从趋势上看，万科、保利、北辰处于上升水平，说明随着企业规模的扩大，业务的扩展，其所需要的资金不断增大，且更多的资金来源于银行借款，对银行的依赖度不断加大;金地、招商和首都开发有限公司虽然比值略有下降，但是整体比值都处于较高水平，对银行依赖度还是过强。2010年这一比值的平均值为94.84%，如此高的负债水平意味着房地产企业销售收入和借款水平近似相等，房地产的经营资金主要来自银行借款。一旦借款发生困难，则企业运转会受到非常大的影响。(参见表5)2.银行借款/存货银行借款/存货反映的是企业用来购置存货时银行借款所占的比重。与上面分析相似，除万科地产和招商地产外，其他企业这一比值都比较高，都在40%以上，说明企业在购置存货时，40%的资金来源于银行借款。如果银行借款减少，会影响到房地产建设活动，进而影响房地产的供给。而这一指标整体处于上升趋势，说明企业建设对银行的依赖程度不断加强。招商地产2009年比值有较大幅度的下降，但主要原因不是银行借款的减少，而是业务扩张使得存货量加大引起的。(参见表6)上述两个指标共同表明，房地产企业无论在初始建设阶段还是日后经营阶段都过度依赖间接融资。由于融资渠道过于单一，企业面临的风险较大。

通过对报表数据的分析，可以得到的结论是，目前我国房地产行业依然处于较高的盈利水平，资源配置相对合理，但是资金来源过于依赖银行贷款。

从另一个角度讲，我国银行业现在在某种意义上已被房地产行业所绑架。这两大支柱性产业过于紧密的结合，加大了我们所面临的市场风险。一旦发生系统性风险，整个经济将面临巨大的冲击。

为解决这一问题，我们建议房地产企业对资金来源方式进行创新，增加房地产资金来源渠道，降低对银行业的依赖程度，分散市场风险，使现有资源得到更充分的利用。为此，需要大力发展直接融资市场，加快金融改革的进程，提高直接融资比重，为房地产企业其他融资方式提供便利。这也是“十二五”规划中强调的重点问题。

三、保障房建设是解决住房困境的出路当前，虽然我国商品房市场资源配置状况较好，但不可否认的是，我国仍面临着严重的住房困境。

我们认为仅仅通过商品房市场的调控，很难从根本上解决问题。从资源利用角度出发，更合理地利用现有资源，增加住房供给，这样才能真正解决百姓住房难题。参考新加坡、日本等房地产市场健康发展的国家，我们认为，保障房建设是当前我国解决房地产市场问题的主要出路。保障房建设的目的不只是打压过高的房地产价格，更重要的是提高资源的利用率。政府利用财政收入增加住房供给，可以缓解房地产市场供不应求的现状，而且不会影响开发商的正常盈利，保证商品房市场正常运行，促进国民经济健康平稳发展、经济资源得到充分利用。

(一)保障性住房能够降低住房价格并增加住房供给短期内，保障性住房会对整个房地产市场的价格产生影响，主要表现在三个方面：第一，保障房的保障对象以城镇户籍人口的中低收入家庭为主，保障房建设将在一定程度上缓解住房短缺问题。一旦公众的住房需求因此有所下降，供求关系的变化最终会导致房地产市场价格下跌。第二，保障房建设的土地来源是以政府划拨为主，而一个城市用于房屋建设的土地是有限的，保障房的建设将会影响建设用地供给，减少政府出让给开发商的土地。地价就会因此上升，最后导致房价上涨。第三、增加保障房的建设，主要是解决中低收入者的住房难题。

对开发商而言，为寻求更大的利润，其会把建设重点放在高档房的建设上。这就会使高档住宅市场转热，从而使高档房价格上升。综合以上三个方面，应该说居于主导地位的因素还是供求关系。因此，保障房的增加会在短期降低房价，至少会维持房价不再上涨。

需要强调的是，建设保障性住房的目的不仅仅是在短期解决房价过高这一问题，更重要的作用是对整个房地产市场进行调节，保证房地产市场的健康平稳运行。因此这不是一个短期的政府调控手段，而是一项长期工程。保障房的建设一方面要在短期内调节房地产市场的价格水平;另一方面需要保证住房的数量规模，实现资源的充分利用，促进“居者有其屋”这一长期目标的实现。

而保障房与代表需求的竣工面积之比为43.37%，说明保障房的需求量占到总需求的近一半;保障住房面积/全国住宅房销售面积为31.17%。可以看到，尽管保障房的建设越来越受到重视，保障房数量也不断增加，但是需求量仍然远远超过供给量，难以解决住房困境。因此，应加大保障性住房的比重。

(三)推进保障房建设的重点是解决资金难题目前，虽然我国已出台多项政策加大保障性住房建设力度，但是我国保障房建设始终面临着资金不足的问题，2010年，我国限价房、经济适用房、廉租房建设的融资需求达8000亿元，而实际投资仅为4700亿元(其中央行下拨600多亿元)，说明保障房建设存在着巨大的资金缺口。

受经济危机的影响，房地产行业不稳定，政府土地出让金收益率波动较大、公益金增益受到限制;中央拨款有限等方面。因此，现有的保障房融资渠道难以满足保障房建设资金需求。很多学者对这一问题进行了研究，并借鉴国外的成功经验，从主要依靠政府的角度出发，提出了一些解决办法，包括增加财政拨款、政府发行建设公债、改革税收制度以及公积金制度的灵活运用等。

地产网站制作思路篇七

旅游导向的社会主义新农村建设，为房地产，尤其是资源导向较强的旅游地产提供了新的发展机遇，也从中寻找新的思路和契机，加速新农村的建设。一些行之有效的模式值得我们去借鉴和思考。

·集约化农业带动型。

结合区域特点，利用集约化、专业化的农业来发展社会主义新农村是一种较好的新农村建设模式。在此过程中，可参照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转。首先促进农用地整理，对各类废弃地、闲散地进行复垦，增加可利用土地，并置换出更多的可建设用地;其次，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、旧村整治、民居翻建改建、农村基础设施建设等，因地制宜，通过土地置换、土地权属重划等获得低成本的可建设用地;再次，利用集约化农业形成旅游区，吸引游客前来观光休闲，并带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。

·工业带动型。

在经济发达的地区，一些乡村能够利用当地区位和资源条件，将工业和新农村建设融合为一体，和谐发展，并兼顾农业的发展、环境的保护以及本土文化的提升。在此进程中，会出现一些乡村风情和现代化气息相结合的新农村工业园区，以及大量较低成本的工业用地。依托工业资源和乡村旅游资源，可开发新农村工业旅游区，并利用工业园区的规划住宅用地，或通过整理农村建设用地，开发配套的接待设施、商业街、住宅等旅游地产。

·休闲和旅游带动型。

利用乡村较好的休闲氛围、生态环境、民俗文化和旅游资源，可以将休闲产业、旅游产业与新农村建设紧密结合，形成乡村休闲旅游区，并依托旅游区，开发产权的酒店、农庄、商业街、度假住宅等多种旅游地产形式。在此进程中，要梳理、挖掘和保护乡村的旅游资源，而这个过程也是农用地和农村建设用地的整理过程。通过建设休闲度假区和旅游区，优化乡村建设布局，促进人口适度集中，改善基础设施，发展公共事业，可以获得相对低成本的可建设用地，同时，在旅游发展过程中，农村的闲置劳动力会转化成为非农业人口――旅游产业工人，并可促生新的土地流转空间。

地产网站制作思路篇八

课程特色：

1)国内知名房地产咨询经验讲师主讲。

2)该课程重点在管控模式和组织结构的设计方法。

3)该课程内容的主要特色在授权与内部接口边界的界定。

课程目标：

课程对象：

组织管理人员特别是中高层管理人员。

课程时间：6课时/12课时。

课程提纲：

1．房地产管控模式的核心内容与应用。

1.1什么是管控模式?

1.2管控体系的核心内容。

1.3管控方法及应用。

1.4集团/区域公司/子公司/分公司的主要管控模式分析。

1.5案例分析一:某知名房地产公司的的管控模式(总部/子公司/项目公司)。

2．房地产管控模式与组织的设计方法。

2.1管控模式与组织的设计的依据与原则。

2.2管控模式与组织的设计步骤和方法。

2.3管控模式与组织设计的文件。

3.1组织管控模式对应的授权体系设计。

3.2授权的原则与风险控制。

3.3组织内部接口的边界设计。

3.4案例分析二:某知名房地产公司的组织结构与职能设计。

3.5案例分析三:某知名房地产公司的总部/区域公司/项目公司的内部接口边界设计。

4．管控模式与相关的管理体系支持。

4.1管控模式与流程管理体系。

4.2管控模式与绩效管理体系。

5.1如何衡量管控模式与组织设计的效果。

5.2管控模式与组织设计常见的问题。

5.3管控模式设计的主要障碍与解决方法。

5.4管控模式与组织设计的关键成功因素。

地产网站制作思路篇九

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一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。

量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！

对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的.，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！

但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公司真正发展的本钱！不以短期盈利为主，用发展的眼光来看待公司初期的发展，才能良好的做大做强企业！

在我们中国自古就有：舍不得孩子套不住狼。因此，发展与壮大一个企业，任和样式的企业，不应以短期高盈利为目标。应在企业建立初期通过合理的安排，哪怕以少盈利，不盈利为代价，合理的建立公司的发展的基础！当公司初期的发展难关度过之后，那公司的未来一定春暖花开、阳光明媚！！！