房产销售找客户简报范文(通用11篇)

总结是对过去一段时间的经历进行提炼和总结，让我们更加明确自己的成长点和不足之处。在写总结时，我们要保持客观性，不夸大自己的成绩，也不过分苛责自己的缺点。总结是一个积累和总结的过程，我们可以从他人的总结中获得借鉴和启发。

房产销售找客户简报篇一

近年来，随着人民生活水平的不断提高，房地产行业成为国民经济的支柱产业之一。作为房地产公司的销售精英，需要在与客户的交往中不断提升自己的专业素养和服务意识，以满足客户日益增长的需求。本文作者通过自己多年的从业经验，总结出一些对房产销售客户交往的心得体会，希望对从事此行业的同仁有所帮助。

第二段：客户需求分析。

在与客户交流的过程中，最关键的问题是要理解客户的需求，只有这样才能更好地为客户提供服务。实践中，可以通过问询、倾听及观察等方式了解客户的实际需求。在谈判前，要准确地了解客户的经济状况、购房目的、房屋配置等具体信息以作为谈判的依据。

第三段：积极沟通。

在与客户交往中，要保持良好的沟通和互信。在与客户面对面交流时，要认真听取客户的意见，表达自己的态度和观点。通过积极的沟通，可以增强客户对销售人员的信任感和满意度，从而提高了解客户需求的准确性和效率。

第四段：满足客户需求。

在与客户交往的过程中，要始终以客户需求为导向，提供全方位、个性化的服务。根据客户的意愿，为客户提供针对性的解决方案和专业意见。如有必要，还可引荐专业的律师、税务师为客户提供相关法律咨询服务。通过这些方式，可以最大限度地满足客户需求，提高客户满意度，同时也为公司带来了良好的口碑和品牌形象。

第五段：加油向前。

随着社会的发展和人们生活方式的不断变化，房地产行业也在不断发展变化。而房产销售客户需求也不断变化，因此销售人员需要不断学习和更新自己的知识和技能，保持专业素质的提高。在未来的工作中，只有不断提升自己的专业水平和服务意识，才能更好地适应市场变化和客户需求的变化，从而实现可持续的发展。

结语：

房产销售行业是一个与人进行交流和互动的行业，销售人员的工作能力和服务水平将直接影响客户的满意度和客户的忠诚度。因此，销售人员需要时刻关注客户需求变化，不断提升自己的专业素养，为客户提供更加优质和个性化的服务。

房产销售找客户简报篇二

作为一名房产销售人员，我一直以来都在努力提升自己的谈客户技巧和经验，以便更好地与客户沟通和交流。在这个过程中，我积累了一些关于房产销售谈客户的心得体会。以下是我总结的五点经验，希望能对其他同行有所帮助。

第一段：建立信任和联系。

在房产销售谈客户时，建立起与客户之间的信任和联系非常重要。在初次见面时，我会主动寒暄客户，了解他们的需求和期望，并且展示自己诚挚的服务态度和专业知识。虽然客户可能有各种各样的要求和疑虑，但通过发自内心的真诚和专业，我可以积极地建立起与客户之间的亲近感。在与客户的沟通中，我尽量避免过多的推销和夸大宣传，而是更注重理解客户的需求和帮助他们选择最适合的房产。

第二段：了解客户需求。

了解客户的需求是房产销售谈客户的关键。通过仔细倾听客户的要求，我可以更好地为他们提供个性化的房产解决方案。在客户提出疑问或意见时，我会耐心倾听，并提供专业的解答和建议。同时，我会主动了解客户对于房产的预算、面积、地理位置、装修风格等需求，以便更好地为客户提供合适的房产选择。客户会对我展示了解和关心他们的需求而产生信任感，并更愿意与我建立合作关系。

第三段：提供专业的房产知识和信息。

作为一名房产销售人员，掌握房产知识是非常重要的。我经常会积极学习市场动态和房产相关政策，以便能够为客户提供最新的信息和专业的建议。在商谈过程中，我会向客户介绍不同类型和地段的房产特点，帮助他们更好地了解市场情况。我也会提供详细的房产信息，如面积、户型、价格等，以便客户能够全面了解他们感兴趣的房产。通过提供专业的知识和信息，我增强了自己在客户眼中的专业形象和信任度。

第四段：积极主动与客户保持联系。

成功的房产销售谈客户不仅仅停留在初次见面和商谈阶段。保持与客户的联系并建立长期的合作关系同样重要。在与客户建立合作之后，我会定期和客户沟通，了解他们对待购房的进展和需求变化。我也会通过各种渠道，如电话、邮件、社交媒体等定期向客户提供房产市场动态和最新房源信息。通过积极主动地保持联系，我不仅增加了与客户之间的互动和合作机会，也为客户提供了更多的帮助和支持。

第五段：提供优质的售后服务。

售后服务是提高客户满意度和口碑的关键环节。在房产销售谈客户后，我会尽量提供优质的售后服务。无论是帮助客户解决房产交易中的问题，还是提供装修、物业管理等方面的建议，我都会时刻保持耐心和细致。此外，我也会定期与客户进行跟进，了解他们对房产的使用感受和需求变化。通过提供优质的售后服务，我增强了客户对我个人和公司的信任感和忠诚度。

总结起来，房产销售谈客户是一项综合能力的工作。在与客户沟通和交流的过程中，建立信任和联系、了解客户需求、提供专业的房产知识和信息、积极主动保持联系以及提供优质的售后服务是五个关键点。通过不断积累经验和学习，我相信我会在房产销售谈客户的过程中变得更加专业和成功。

房产销售找客户简报篇三

房产销售谈客户心得体会对于房地产行业的销售人员来说至关重要。随着房地产市场的竞争越来越激烈，销售人员如何更好地与客户沟通、建立信任、了解客户需求以及提供专业的销售服务，已经成为达成销售目标的关键。经过一段时间的工作实践和经验总结，我对于房产销售谈客户有了一些心得体会，下面将从迎接客户、了解需求、有效沟通、解决问题、和提供优质服务等五个方面进行详细阐述。

第二段：迎接客户的重要性和技巧（字数：250）。

迎接客户是建立良好关系的第一步。在迎接客户时，我们要给予客户关注和尊重，表现出积极的态度和诚意，以赢得客户的好感和信任。一方面，我们要始终保持微笑，并用亲切的声音问候客户。另一方面，通过认真倾听客户说话，表达对客户的关注和兴趣。还需要注意的是，要避免干扰因素，如忙碌的环境和杂乱的临时办公环境，以确保客户有良好的体验。

第三段：了解客户需求的方法和技巧（字数：250）。

了解客户需求是销售谈客户的重要一环。在与客户交谈中，我们需要善于用一些开放性问题引导客户主动表达需求，如：“您对理想的住房有什么要求？”或者“您希望这个房子有什么特点？”此外，我们还可以通过观察客户的身体语言以及提供咨询和建议的机会，帮助客户更清楚地表达需求。“听”是了解客户需求的关键。我们需要严格遵守秘密，诚信地经营，并确保客户能够充分信任我们，将真实需求告知我们。

第四段：有效沟通的重要性和技巧（字数：250）。

对于房地产销售人员来说，与客户进行有效沟通是至关重要的。在沟通中，我们要学会倾听，理解客户的言外之意，并善于主动交流和表达观点。在对话的过程中，我们不仅要注重言辞的准确性和专业性，还要仔细观察客户的身体语言，以更好地理解他们的需求和反应。同时，我们也要善于引导客户，清晰地展示我们的优势和价值，以解决客户的疑虑和问题。最重要的是，我们要保持真诚和耐心，营造良好的沟通氛围。

第五段：解决问题和提供优质服务的重要性（字数：250）。

房产销售谈客户还需要善于解决问题，并提供优质的售后服务。无论是销售过程中的问题还是售后服务的需求，我们都应该积极主动地寻找解决方法，并自己动手解决，以展示我们的专业能力和快速响应。此外，优质的售后服务也是吸引客户的重要因素。我们可以通过定期保持联系、了解客户的反馈、提供专业的房产资讯等方法，建立良好的客户关系，并赢得客户的口碑和长期合作。

总结：

以上所述是我对于房产销售谈客户的心得体会。通过迎接客户、了解需求、有效沟通、解决问题和提供优质服务等环节的改进与优化，我们可以更好地满足客户的需求，提高销售业绩，并赢得良好的口碑。只有不断学习和总结经验，并不断提升销售技能和专业素养，才能在激烈的竞争中脱颖而出，取得更好的房地产销售业绩。

房产销售找客户简报篇四

说起房产销售，我们肯定会想到那些忙碌的业务员，他们不断地奔波于各大楼盘之间，向客户们介绍各种房源信息。而如何能够更好地为客户服务，争取更多的信任和支持，则是业务员们必须要思考的问题。下面，我将结合自身的从业经历，分享一下关于房产销售的客户心得体会总结，希望能给广大从业者提供一些参考启示。

第二段：营造良好的信任关系。

对于购房者来说，房屋买卖是一件大事，他们会很在意自己的权益。因此，建立良好的信任关系就显得非常重要。与客户交往时，我们要展示诚恳和真诚的态度，告知客户房源的详细情况，尤其是一些可能存在的问题，帮助客户更好地了解房屋的优缺点和市场价值。同时，我们也可以从客户关注的问题入手，提供一些有益建议，比如装修装饰、附近的生活配套等等，这同样能够增强客户对我们的信任感。

第三段：打造专业的品牌形象。

在房产销售中，业务员的个人品牌形象同样对客户选择你的重要性产生直接影响。因此，必要的形象管理显得尤为重要。我们要从容自信地接受客户的考验和询问，细致地了解客户需求，做到专业的问询和解答。此外，在客户经手时，千万不要私人事务干扰工作，遵从公司制度要求进行工作，将自己打造成一个可靠、专业、快捷高效的工作者。

第四段：维护良好的售后服务。

售后服务也是客户选择房产销售的重要因素之一，售后服务的质量也是我们延续客户关系和促进客户转介绍的关键。在售楼处交易结束以后，业务员要跟进客户的房屋交付、入住等相关手续，并在初次入住后向客户进行电话或上门回访，帮助客户解决可能存在的问题，并及时更新客户关于房屋的情况。这样，客户才会对我们的服务感觉到满意，并将这种满意转化为忠诚，反复聘用我们的服务，并在朋友之间进行口碑推荐。

综上所述，房产销售主要包括建立良好信任关系、打造专业品牌形象以及维护优质售后服务。作为一名快乐工作的业务员，我们要不断学习，提高自己的专业知识和服务水平，让客户感受到我们的真诚服务和专业水平，赢得客户的信任和支持，才能在市场竞争中立于不败之地。同时，也要注意保持自己的职业素养，争取形成一个良好的客户关系，为房产销售事业的繁荣和发展贡献力量。

房产销售找客户简报篇五

房产销售是需要良好的客户关系技巧和销售策略的高难度工作。在我与客户的沟通过程中，我认为真正理解和满足客户需求的能力是非常关键的。在这篇文章中，我将分享我作为一名房产销售人员的经验教训和客户心得体会，以便于其他人可以从我的经验中汲取启示。

第二段：与客户建立信任。

在房产销售的过程中，最重要的一个因素就是为客户打造感性连接。这包括通过真诚的沟通，了解客户的需求并尽可能去满足这些需求。我通常会花费大量的时间去与客户建立信任，了解他们的生活方式和需要。一旦我能够建立信任，客户就愿意与我分享他们的情况和要求，这样我才能更好地为他们提供服务和建议。

第三段：了解客户需求。

在房产销售过程中，了解客户需求是非常关键的。我会尝试问一些问题去了解客户正寻找什么样的房子、地理位置和邻居社区等等。在这个过程中，我会对客户的回答做详细记录，并在后续的沟通中尽量满足他们的需要。

第四段：专业的建议与服务。

作为一名房产销售人员，我的任务不仅是向客户提供可行的房产信息，更重要的是提供相关的专业知识和建议。我提供客户详细的房产信息，包括现有的市场情况，对房产投资的回报率和对未来预测做出的建议。我也尝试提供与人际、投资和税务等相关的建议，这样客户可以在购房决策时能够做出明智的选择。

第五段：与客户保持长期的联系。

客户关系不仅是在售前销售和售后服务期间建立的。作为一名销售人员，我也会尽可能地保持和客户的长期联系。即使我已经完成销售任务，我会时常与客户沟通，询问房子的情况和他们是否满意房产的性能。我还通过社交媒体和年度庆祝活动等方式与客户保持联系，这样可以保持他们对我和我的公司的忠诚度，并在未来需要购买房子的时候再次选择我们的服务。

结语：

总之，作为一名房产销售人员，通过我的客户心得体会，我清楚认识到专业知识、仔细的沟通和理解客户需求、良好的客户关系以及与客户长期的联系至关重要。只要与客户建立了信任、一直为他们提供专业的建议和服务，就能够实现持续的销售和长期客户忠诚度。

房产销售找客户简报篇六

在房地产行业里，销售客户是公司的重要支柱，客户体验是销售团队最重要的任务之一。本文将从客户心得角度，分享一些房产销售的体会和经验。

在销售过程中，客户是最重要的人。与客户相处时，我们要学会倾听和理解他们的需求，我们应该让客户感受到我们的诚意和专业性，耐心地解答客户的疑问和提出合理的建议。客户在购房时特别注重品质、性价比、交通和环境等方面，我们的任务是要把握这些要素，赢得客户的心。

第三段：重视服务与沟通。

提高销售额的一个非常重要的要素是服务质量。我们要时刻关注客户的满意度，并且尽可能的为他们解决问题。如果客户有需要改善的地方，我们应该第一时间解决，及时反馈。多做沟通，避免出现不必要的耽误。

第四段：打造品牌和口碑。

公司的品牌意识和口碑对于销售的影响很大。顾客都希望购房时选择品牌有保障的房地产公司，需要有一定的信任度。因此，我们必须认真处理每一个客户的反馈和意见，注重售后服务，增强顾客购房之后的满意度。

第五段：总结。

作为一个销售人员，为了保持业绩并获得成功，我们应该坚持以客户为中心，注重细节和服务体验；时刻调整思想，提高销售技巧；关注品牌建设和口碑，注重打造团队形象；最后也应该不能忘记，要不断的学习和提升自己的专业领域和销售技能。总体而言，我们对客户体验的重视和关注，将会带来公司和客户的长期稳定合作。

房产销售找客户简报篇七

近年来，房地产市场的火爆程度逐渐攀升，房产销售从业人员因此才得到了越来越多的机会和挑战。在这样一个竞争激烈的市场中，如何通过特有的销售技巧和个人魅力吸引和留住客户，成为每一个房产销售人员需要思考的问题。通过长期的实践和积累，我在房产销售客户心得体会总结出如下信条。

一、尊重客户需求。

客户需求是我们销售的重要出发点。每个客户的需求都不尽相同，我们应该注重倾听和理解他们的诉求。在销售过程之中，要有效地关注客户，真正听取客户所提出的问题和意见，以此来迎合客户的需求。要坚持明确自己的定位，了解客户的需求，让客户感受到我们真切的关心和关注，最终为客户找到一套满意的房源。这是客户体验的基本环节，也是获得客户信任的关键。

二、尽可能答复客户所有问题。

当客户在考虑购买房产时，必定会有一系列的疑问，如区域情况、销售政策、生活配套、贷款政策等等。在这些问题上，我们需要尽可能地回答客户的所有问题，尤其是一些明显的细节问题，这些问题所涉及的问题极有可能成为客户选择购买或者放弃的重要理由。

三、快速跟进客户需求。

客户总是在不断地寻找，我们不能因为自己的工作忙碌而拖延跟进，很多客户在态度真诚、服务用心，时间上能够及时跟进的销售人员手中转化率更高。为了快速跟进客户需求，我们需要主动联系每一个客户，及时及公正地给予其回答，跟进客户可能的选择步骤，让客户可以快速、安心地完成选房。

四、保持良好的沟通。

在客户的购房过程中，及时和客户进行沟通和联系，可以帮助我们更好地把握客户需求和想法，同时也有助于我们修正自己不足之处。在沟通中，我们需要注意自己的语调、表情、态度，带着热情去与客户沟通，把握好语言的度。同时，我们也应该扩大自身的社交圈，不但能够提高与客户建立的亲和感和信任感，也可以在后续的销售工作中寻找更多的机会。

五、细致入微。

卖房不只是卖房子，更是卖服务。在销售过程中，我们都应该重视为客户提供优质服务体验。在客户初来店面的时候对他们进行了解，然后给予他们一些切实的建议或优质的服务；在买房的过程中，对所有细节都要非常关注，了解客户的每一个不满意之处，竭尽全力的去帮助他们解决，不能让任何一种困难和不适扼杀客户购房的决心；在签约完成后，可以通过随机回访、生日祝福，呈现人性化关怀，以维系客户长期的信任度。

最后，房产销售对于品质的要求很高。针对每一个销售机遇，不仅仅要看质量和效果表现，更要注重人文交流和情感营销，不断提升自身的理论素养与服务质量。唯有这样，才能与客户建立并维护稳定和可靠的关系，才能在竞争激烈的市场中成为一个合格的房产销售专业人员。

房产销售找客户简报篇八

房地产行业作为一个重要的服务行业，其销售人员扮演着至关重要的角色。如何在竞争激烈的市场中脱颖而出，如何与客户建立长期稳定的关系，已经成为房地产销售人员必须面对的难题。本文将探讨房产销售维护客户的心得和体会。

第二段：对客户诚信经营。

对客户诚信经营是维护客户关系的核心。要实现对客户的诚信经营，一方面要具备业务知识和专业技能，另一方面还需要高度的职业道德和诚信思想。例如，要以客户的利益为导向，不吹嘘虚假信息或隐藏重要的信息；要诚实守信，始终遵循合同规定，严格执行承诺；要负责任，对客户提出的问题和需求给予及时、准确的回复和解决方案。只有在诚信经营的基础上，才能保持客户和销售人员之间的信任和稳定关系。

第三段：精细服务客户。

为了赢得客户的信赖，销售人员需要提供个性化的服务。具体而言，销售人员需要对客户进行全方位的服务，从购房咨询、方案设计、交易全程的陪同服务，甚至到售后服务的定制等方面进行详细介绍。力求充分满足客户的需求和要求，为客户提供精细化、人性化的服务。同时，销售人员需要时刻关注房产市场变化，在客户无法决策的时候，主动向客户提供市场分析和趋势掌握。

维护房地产销售的客户关系，是销售人员建立起长久合作关系的基础。在客户销售之后，销售人员不仅要专业回访，询问客户对售后服务的评价和意见，还要努力了解客户的兴趣和需求，积极与客户沟通，洞悉、了解他们的变化和需求变化。及时观察客户的动态，了解他们的房产需求变化，并根据需要进行相应的调整和提升，为客户营造一个舒适、安全、愉悦和专业的服务环境。

第五段：总结。

维护客户关系是房地产销售人员的必修课。追求客户沟通过程中的诚信、服务、细节和专业，以保护售后客户反馈和扩张客户关系深度的速度,再以向客户提出改进意见的高信任感和深延展性。当然，与客户的关系不是一蹴而就的，销售人员需要长期坚持不懈地努力，才能不断加强自身的专业素养，获得客户的信任和支持。

房产销售找客户简报篇九

首先，作为一名房产销售人员，我深知客户维护的重要性，因为一位满意的客户不仅会为公司带来收益，还会口耳相传，为我们带来更多的潜在客户。对于维护客户，我总结了以下几点心得体会。

第一，及时回复客户咨询。客户的提问涉及到各种情况，如资金、政策、地理位置、房屋配置等，我们应及时了解清楚并进行回复，提供准确可靠的信息。如果客户反馈问题，我们也应立即回复解决，不耽误客户的购房进程。

第二，提供个性化服务。我们不应该把所有客户都一视同仁地对待。要根据客户的情况提供个性服务，如了解客户的购房需求，根据需求推荐适当的房屋类型和地理位置等；了解客户的购房预算，提供相应的价格方案等。

第三，注重细节。我们的服务品质可以通过是通过一些常见区别化的细节来展示的，例如及时提供楼盘周边的交通状况、商圈介绍、户型展示、售楼小姐业务培训等等，微不足道的小事情可能是那个决定性的因素，更让客户留下良好的印象，对我们的销售业绩有很大的帮助。

第四，保持良好沟通。在整个销售过程中，与客户的沟通非常重要，我们应该很好地处理客户的意见和反馈，虚心接受客户提出的建议，并及时跟进，呈现我们高效的服务能力，及时改进我们的服务质量。

第五，重视售后服务。为了留住客户，维护我们品牌口碑，售后服务是非常重要的。我们应该在完成交易之后仍然保持联系，提供售后服务，查看客户的居住情况，爱好，以及对售房过程还有其他方面的意见和建议，定期进行回访和联系。这将有助于我们结构化积累用户资源，继续参与到更多的业务中，未来将更积极地帮助他们解决建议、疑问和提出新的推广点。

综上所述，在房产销售中，客户维护是非常重要的。我们要考虑到提供个性化服务、注重细节、保持良好沟通和重视售后服务，保持着良好的关系和信誉，是非常重要的一件事，能够让客户感受到优质高效的服务，让他们愿意继续为我们购买房产，同时增加口碑。最终，我们房产销售业绩也会持续提升。

房产销售找客户简报篇十

近年来，国内房地产市场持续火热，房产销售业的发展也越来越成熟。在这个行业中，客户是至关重要的一环。我在房产销售工作中积累了一些心得体会，希望能够对同行有所帮助。

一、了解客户需求，提供专业解决方案。

成功的销售不是靠强制推销，而是要基于客户需求，提供针对性的解决方案。了解客户的家庭构成、人员职业、收入状况、购房预算等信息，可以更好地为客户提供专业、个性化的推荐房源和服务方案。此外，还需要提供充分的市场信息，为客户解惑解答疑问，使其信任和满意度高。

二、主动了解客户反馈，持续优化服务。

在销售过程中，要随时关注客户的反馈和意见，并根据客户的需求和想法不断优化服务。比如，客户提出希望在配套设施方面进一步完善，销售人员可以在后续跟进中介绍小区商业发展情况，促进客户对该项目的认知度和购买决策。

三、建立持久稳定的客户关系。

销售不是一次性交易，要建立持久稳定的客户关系。在销售结束后，要关注客户的居住状态，提供居家服务，满足客户不同阶段的需求，增强客户的忠诚度。比如，通过定期走访、发放一些节日礼物等方式，维持客户的关注度，促进二次购买或介绍其他潜在客户。

四、注重时间管理，提高效率。

在房产销售业中，时间就是金钱。销售人员应该高效利用时间，平衡好与客户的沟通和开展其他业务之间的关系，提升工作效率。比如，可以通过成立销售小组、灵活应对客户时间等方式，优化销售时间安排，提高销售人员的效率。

五、不断学习和提升个人素质。

房产销售人员需要不断学习和提升个人素质，才能适应市场的不断变化和发展。在日常工作中，应该关注行业发展趋势和政策动态，增加专业知识，提高销售技巧和沟通能力。不断学习，不断积累，才能在未来的市场竞争中拥有更大的优势。

总之，房产销售客户体验至关重要。希望以上总结能够帮助同行更好地开展工作，提高销售效率和客户满意度。

房产销售找客户简报篇十一

摘要：

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

一、目前房产中介发展现状。

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为。

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布自195月1日起施行)第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的`《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号发布2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议。

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年。

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》。

上海市政府《上海市房地产转让办法》。

建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年。

建设部《商品房销售管理办法》。