房产增值协议书(精选11篇)

总结可以激励我们更进一步，不断提高自己的表现。总结是对某一时间段、某一问题或某一主题进行概括和总结的一种思维和表达方式。通过阅读以下小编为大家整理的总结案例，相信你会对如何写好总结有更深入的认识。

房产增值协议书篇一

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋改名有关事项，达成如下协议：

第一条：房屋基本情况甲方委托乙方办理改名的.房屋坐落于_______市_______区小区_______号楼_______单元_______室。

第二条：改名费用办理改名的费用由甲方承担共计人民币_______元整，如应政策的变动以及不可抗拒的原因导致改名无法进行，乙方应无条件将改名费用全部退还甲方。

第三条：如有未尽事宜可作补充。

委托方（甲方）：______________受委托方（乙方）：_______。

_______年_______月_______日。

房产增值协议书篇二

1、纳税人取得防伪税控系统开具的增值税专用发票抵扣的一般规定：

增值税一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票，必须自该专用发票开具之日起90日内到税务机关认证，并在认证当月的纳税申报期申报抵扣，否则不予抵扣。

《关于增值税一般纳税人取得防伪税控系统开具的增值税专用发票进项税额抵扣问题的通知》(国税发[]017号)。

2、商业企业取得捐赠和分配的货物增值税专用发票抵扣规定：

对商业企业接受投资，捐赠和分配的货物，申报抵扣进项税额时，应提供有关投资，捐赠和分配货物的合同或证明材料。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位，提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。《关于加强增值税征收管理若干问题的通知》(国税发[1995]192号)。

3、商业企业采取以物易物、以货抵债、以物投资方式交易取得增值税专用发票抵扣规定：

对商业企业采取以物易物、以货抵债、以物投资方式交易的，收货单位可以凭以物易物、以货抵债、以物投资书面合同以及与之相符的增值税专用发票和运输费用普通发票，确定进项税额，报经税务征收机关批准予以抵扣。《关于增值税若干征管问题的通知》(国税发[]155号)。

4、纳税人商品交易所通过期货交易购进货物抵扣规定。

对增值税一般纳税人在商品交易所通过期货交易购进货物，其通过商品交易所转付货款可视同向销货单位支付货款，对其取得的合法增值税专用发票允许抵扣。《国家税务总局关于增值税一般纳税人期货交易进项税额抵扣问题的通知》(国税发[]45号)。

5、纳税人取得税务机关代开增值税专用发票抵扣的规定：

从1月1日起，凡税务机关代开增值税专用发票必须通过防伪税控系统开具，所以增值税一般纳税人取得的税务机关用防伪税控系统代开的增值税专用发票，并通过防伪税控认证子系统采集抵扣联信息，不再填报《代开发票抵扣清单》。

对于增值税一般纳税人取得的税务机关用非防伪税控系统代开的增值税专用发票，应当在203月份纳税申报期结束以前向主管税务机关申报抵扣，并填报《代开发票抵扣清单》，逾期不得抵扣进项税额。《加强税务机关代开增管理问题的通知》(国税函[]1404号)。

6、取得的增值税专用发票与货物分栏列明的价外费用的抵扣规定：

增值税一般纳税人取得的增值税专用发票与货物分栏列明的价外费用，其税额按照所随同货物的适用税率计算，可允许抵扣。

7、纳税人购置防伪税控系统专用设备和通用设备的规定抵扣。

增值税一般纳税人购置增值税防伪系统专用设备和通用设备，可凭购货所取得的专用发票所注明的税额从增值税销项税额抵扣。其中，专用设备包括税控金税卡、税控ic卡和读卡器;通用设备包括用于防伪税控系统开具专用发票的计算机和打印机。

8、纳税人丢失增值税专用发票的抵扣规定。

(1)一般纳税人丢失防伪税控系统开具的增值税专用发票，如果该发票丢失前已通过防伪税控认证系统的认证，购货单位可凭销货单位出具的丢失发票的存根联复印件及销货方所在地主管税务机关出具的“增值税一般纳税人丢失防伪税控开具增值税专用发票已抄报税证明单”，经购货单位主管税务机关审核批准后，作为增值税进项税额抵扣的合法凭证抵扣进项税额。

一般纳税人丢失防伪税控系统开具的增值税专用发票，如果该发票丢失前未通过防伪税控认证系统的认证，购货单位应凭销货单位出具的丢失发票的存根联复印件到主管税务机关进行认证，认证通过后可凭该发票复印件及销货方所在地主管税务机关出具的“增值税一般纳税人丢失防伪税控开具增值税专用发票已抄报税证明单”，经购货单位主管税务机关审核批准后，作为增值税进项税额抵扣的合法凭证抵扣进项税额。

(2)一般纳税人发生丢失防伪税控系统开具的增值税专用发票情况，必须及时向所在地主管税务机关报告，税务机关应对其报告的丢失发票是否已申报抵扣进行检查，对纳税人弄虚作假的行为，按照有关的法律法规进行处理。《国家税务总局关于增值税一般纳税人丢失防伪税控系统开具的增值税专用发票有关税务处理问题的通知》(国税发[2002]10号)。

房产增值协议书篇三

该文件进一步对现行的关于交通运输业、现代服务业和邮电通信业的增值税规定做了调整，财税[]106号文件相应废止。至此，营改增将覆盖原来适用营业税的所有行业，从而使增值税全面替代营业税。

本期税务评论将就房地产业的试点规定及其行业影响进行深度解析，并提出应对建议。

36号文有关房地产业营改增的政策要点。

从5月1日开始，房地产业将被纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。

上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：

对其他情形，指纳税人在年4月30日前取得或自建的不动产(即“老不动产”)。

此外，36号文还就各类情形下如何计算销售额进行了明确。相关政策具体如后文的表一、表二所示。

36号文的附件3中对个人销售住房所适用的增值税政策进行了如下明确：

个人销售自建自用住房免征增值税。

个人销售购买的住房，则按购买年限，房产所在地区(即是否位于北京市、上海市、广州市和深圳市)等条件进行区别税务对待(具体政策请参见后文表三)。

从2016年5月1日开始，不动产租赁服务适用11%的增值税。一般纳税人以经营租赁方式出租老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法，则适用5%征收率。相关政策请参见后文表四。

表三：个人销售购买的住房增值税处理。

表四：不动产经营租赁增值税处理。

观察和分析。

短期内对房地产企业增值税税负影响可能较小。

房地产业具有开发周期长、重资产、复杂化、资金占用量大等特点，相关政策制定部门在36号文的制定过程中考虑到了房地产业的上述部分特点，对房地产老项目和老不动产制定了相关过渡政策——一般纳税人销售和出租房地产老项目和老不动产可选择适用5%征收率的简易计税方法。如果考虑到增值税的价税分离原则，在此过渡政策下，短期内房地产企业增值税税负可能维持大致平衡或略有下降，符合政策制定部门力争实现营改增平稳过渡的要求。但从长期来看，房地产新项目适用11%的税率，且房地产开发成本中人工成本、融资成本的构成占据一定比重，在人工、利息支出不能带来进项税额抵扣的情况下，未来增值税税负可能有所增加。

不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售。

2016年5月1日后，一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，除特殊情况以外，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这一政策有望大幅度增加购进不动产企业的进项税额，起到抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用。特别是对于缺乏进项税额的企业，这一效应会更加明显。考虑到目前房地产市场的走势，以及不动产投资带来的保值增值效果，上述不动产抵扣政策会在一定程度上促进商业房地产的销售。

房地产开发商对房地产老项目的增值税计税方法具有选择权。

房地产开发商对房地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法，两种方式的比较如下：

基于两种计税方法各有优劣，房地产开发企业应对房地产老项目后续可以取得的进项税额进行预估，并结合其增值税管理水平来进行理性的选择。

明确土地价款可从销售额中扣除。

对于此前房地产开发企业普遍关注的土地价款处理问题，36号文在附件2中加以了明确，即房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地价款可以从销售价款中扣除以计算销售额(选择适用简易计税方法的房地产老项目除外)。

我们推测，这一处理的原因很可能是考虑到目前政府部门收取的土地价款不需要缴纳增值税，因此不会相应带来土地价款的进项税额抵扣问题。然而，值得注意的是，如果房地产开发企业对房地产老项目选择适用简易计税方法，那么虽然可以适用仅5%的征收率，但土地价款扣除的待遇则无法享受;在缺乏土地价款进项税款抵扣的情况下，相关企业需要关注计税方法选择对增值税税负的变化影响。

原有营业税下的政策得以延续。

在本次营改增的税收制度设计上，原房地产业的部分营业税政策在增值税体系下得以延续，从而确保房地产业实现营改增的平稳过渡。这些政策举例如下：

对个人售房的增值税政策与营业税保持基本一致，对北京、上海、广州、深圳购买2年以上的非普通住宅适用区别对待政策。

资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。

无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

应对策略建议。

鉴于增值税与营业税在征收机制和征管要求上有很大差异，营改增势必对企业财务/税务、业务运营及内部管控等方面提出较大挑战。考虑到距离5月1日房地产业营改增正式实施仅不到40天的时间，距离6月25日前房地产业完成第一次增值税申报仅90天左右的时间，我们建议房地产企业重视几个关键节点的工作安排：

2016年5月1日前。

测算和评估房地产业税负变化，对房地产老项目计税方法进行合理选择;。

考虑制定销售与采购的涉税调整策略;。

对运营模式进行梳理，实现价税分离;。

完成供应商信息的收集、分类和整理;。

完成合同复核和修改;。

对管理人员、财务人员、业务人员进行培训。

2016年6月25日前。

实现会计核算平稳过渡;。

建立并完善增值税管理手册;。

实施针对性培训。

2016年6月25日后。

结合信息系统改造，建立增值税管理系统，对增值税和业务流程进行系统化管理;。

实现业务流程优化，以提高房地产企业的税务效益等。

我们就上述部分建议工作做如下具体说明：

重新评估房地产业税负变化并对房地产老项目的计税方法作出合理选择。

房地产老项目可能存在多种不同状态，例如尚未开工，开工进度较为缓慢且预计后续会取得大量的进项税额，开工过半但尚可取得较多进项税额，接近完工状态等。房地产企业应了解各房地产老项目所处阶段，判断后续可能取得的进项税额，预计未来销售情况，从而测算房地产老项目的增值税税负变化范围，对一般计税方法与5%简易征收率方法下的税负结果进行比较，并结合不同计税方法的管理要求，来选择合适的计税方法。

需要提醒的是，对于房地产企业一般纳税人，发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

销售与采购的涉税调整策略的制定。

基于房地产市场的表现情况，结合房地产交易双方的市场地位，实施必要的策略，以通过交易双方的价格谈判对不动产销售或出租价格进行合理调整，实现增值税税负的合理转移与分配。与此同时，在采购环节，应结合对房地产老项目计税方法的选择，尽可能的取得增值税专用发票，增加可抵扣的进项税额，从而有效地抵减增值税销项税额，降低增值税应纳税额。

充分考虑营改增影响，对运营模式进行梳理与优化。

对业务链逐项梳理，审阅增值税相关业务流程和现有运营模式。

销项端梳理。

审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。

进项端梳理。

识别和梳理未来可能出现的进项税转出情况。

对运营模式提出优化建议，包括但不限于：

采购方式：采购环节发票管理、付款报账流程、预付款项流程、预提费用流程、供应商管理模式等。

对企业会计核算、税务申报、发票管理进行重新梳理，形成增值税管理手册。

根据会计制度中增值税相关业务和科目的核算要求，结合目前的会计核算情况，识别财务系统的改造点及新增控制点，包括但不限于会计科目多级设置和调整、固定资产抵扣年限控制和固定资产进项税额转入和转出操作等，就价税分离进行准确核算，并为后续税务申报提供数据支持。

建立增值税发票管理体系，复核增值税相关操作指引手册、管理办法及制度规范清单，识别需要进行修订或者新增的内容，以完善增值税操作手册、增值税发票管理手册等。

客户、供应商梳理。

根据实际情况，梳理公司客户及供应商的类型:。

供应商梳理：识别和梳理各种供应商增值税纳税身份类型，并进行相关供应商信息收集;。

初步测算在不同发票开具和取得的不同情况下，客户、供应商的价格谈判空间和可能带来的税务影响。

合同审阅应对。

选择有代表性的合同进行梳理，识别受营改增政策实施后影响的条款，包括：

了解业务、财务、营运、法务等部门的涉税合同类型，收集相关合同样本;。

对于跨越营改增过渡期的合同，根据合同执行的实际情况，提出相关的过渡建议，如对原合同未尽涉税事宜追加补充条款，或在正式实施营改增前按会计收入的核算进行部分结算和开票等。

迅速启动营改增培训预案。

房地产企业应尽快面向财税人员、相关业务人员和管理人员举办有针对性的营改增培训，重点提示营改增实施后对房地产业经济指标的影响，适用增值税政策的规定，发生重大调整的会计核算要求，以及业务及管理流程(包括但不限于合同订立、交易对手信息收集、采购管理、发票管理等方面)，以迅速应对营改增的落地实施。

密切关注后续政策和主管税务机关营改增征管动态。

我们了解到，36号文出台后，相关税收政策部门后续可能考虑对一些未尽事宜给予明确。建议房地产企业从实操层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动态，以提高税务遵从度。

房产增值协议书篇四

甲方：

身份证号码：

乙方：

身份证号码：

经过甲、乙双方友好协商，本着自愿、平等的基础上，现就位于xx的房屋一套(xx层)进行分割，协议如下：

一、该房产的基本情况该房产位于xx，共计xx层，建筑面积为xx平方米，《房地产权证》号为xx。现该房产产权属于甲方。

二、该房产权利分割。

1、甲方将该房产的xx层(xx平方米)，分配给乙方。分配完毕后即甲、乙各占该房产50%的产权。

2﹑乙方支付甲方分配房屋的房款，计人民币xx元，xx次付清，每次xx元。

三、房产过户手续。

1、该房产符合房产登记条件时，甲方应根据乙方要求协助办理房产登记。

2﹑该房产登记涉及的税费由xx方承担。

四、违约责任。

1、本协议签订后，任何一方反悔，违约方应向守约方方支付违约金xx元。

2、甲方未根据乙方要求及时配合办理过户手续的，应赔偿相应的经济损失xx元。

3、若乙方未按本协议要求支付房款，应向乙方违约，甲方有权解除合同并追究违约责任。

五、其他。

1、本协议发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，可将纠纷提交至该房产所在地有管辖权的人民法院审理。

2、本协议自甲乙双方签字之日起生效。协议履行期间，甲乙双方均不得随意变更或解除协议。如有未尽事宜，须由双方共同协商，并签订补充协议，补充协议同样具有法律效力。

3、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，一份留有关部门需要时使用(暂由甲方保管)，具有同等的法律效力。

甲方：

乙方：

xx年xx月xx日。

xx年xx月xx日。

房产增值协议书篇五

男方：

女方：

为促进家庭和谐，保持家庭和睦，防止家庭纠纷，为座落于石山堡村一组东边袁湾24号和石山堡新街37号的两套房屋今后的分配归属问题，达成如下协议，以共同遵守：

一、石山堡村一组东边袁湾24为现在居住用房，其土地使用权登记为，该房屋以后有任何变动均与夫妇及夫妇无关。

二、石山堡新街37号为现在居住用房，其土地使用登记为，该房屋以后有任何变动均与陈辉态夫妇及夫妇无关。

三、本协议所属房屋，经夫妇协商一致，石山堡村一组东边袁湾24号房屋归使用、居住，其所有权归所有，与无关；石山堡新街37号房屋归使用、居住，其所有权归所有，与无关。

四、、的父母已无任何经济来源，也没有能力替任何一方还清债务，各自的债务由自己归还，与对方及父母无关。

五、本协议一式三份，见证方执一份，自三方共同签名之日起成立。

签字：______签字：______。

房产增值协议书篇六

男方：___，男，汉族，____年__月__日生，住______，身份证号码：

女方：___，女，汉族，____年__月__日生，住______，身份证号码：

男方___与女方___于____年__月认识，于__年__月__日在____登记结婚，婚后于__年__月__日生育一儿子(女儿)，名______。双方感情完全破裂，没有和好可能，现经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：

一、男女双方同意离婚。

二、子女抚养、抚养费及探望权：

儿子(女儿)______由女方抚养，随同女方生活，男方承担抚养费(含托养费、教育费)，并承担其医疗费用的一半。前述各项费用承担至儿子(女儿)年满18周岁止。男方应于__年__月__日前一次性支付______元给女方作为女儿的抚养费(/男方每月支付抚养费__元，男方应于每月的1-5日前将女儿的抚养费交到女方手中或指定的__银行帐号：)。其他费用包括学费、特殊培训等费用待发生时由双方协商及时支付。

在不影响孩子学习、生活的情况下，男方可随时探望女方抚养的孩子。(/男方每星期休息日可探望女儿一次或带女儿外出游玩，但应提前通知女方，女方应保证男方每周探望的时间不少于一天。)。

三、夫妻共同财产的处理：

存款：双方名下现有银行存款共______元，双方各分一半，为______元。分配方式：各自名下的存款保持不变，但男方/女方应于____年____月____日前一次性支付元给女方/男方。

房屋：夫妻共同所有的位于___的房地产所有权归女方所有，__房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责。女方应于____年____月____日前一次性补偿房屋差价______元给男方。

其他财产：婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有(附清单)。

四、债权和债务的处理：

双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。(/____方于__年__月__日向___所借债务由__方自行承担……)。

五、一方隐瞒或转移夫妻共同财产的责任：

双方确认夫妻共同财产在上述第三条已作出明确列明。除上述房屋、家具、家电及银行存款外，并无其他财产，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产的真实性。

本协议书财产分割基于上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前__二年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。

六、经济帮助及精神赔偿：

因女方生活困难，男方同意一次性支付补偿经济帮助金____元给女方。鉴于男方要求离婚的原因，男方应一次性补偿女方精神损害费____元。上述男方应支付的款项，均应于__年__月__日前支付完毕。

七、违约责任的约定：

任何一方不按本协议约定期限履行支付款项义务的，应付违约金____元给对方(/按______支付违约金)。

八、协议生效时间的约定：

本协议一式三份，男、女双方各执一份，婚姻登记机关存档一份，自婚姻登记机颁发《离婚证》之日起生效。

男方：(签名)女方：(签名)。

__年_月_日__年_月_日。

------。

男方与女方现因夫妻感情彻底破裂自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：

一、双方婚生女________由男方抚养，女方每月_____日前支付共计____元人民币抚养费。女方每月逢双周周六上午九点到男方处接孩子探视，于当日下午七点之前送回男方住处。

二、双方共同财产分割方案如下：

夫妻双方共有的位于上海市___路___弄___号____室房屋登记在双方名下，系双方共同财产。现双方约定：

离婚后，该套房屋归男方所有，女方配合男方办理产权变更登记手续。因办理产权变更登记手续所应支付的一切税费由男方承担。

为保障子女的`居住和生活环境，女方放弃该套房产的共同财产分割折价款。

三、女方自愿自筹______元人民币作为父母义务抚养子女期间的医疗费用，若以上钱款不足以支付以上医疗费用，超出______部分，由男方承担。

四、双方各自名下的其它财产归各自所有。

五、妻双方在婚姻关系存续期间内无其它共同债权债务;个人名下的债权债务离婚后由各自享有和承担。

上述协议事项，双方保证切实履行;协议内容如有隐瞒、欺骗、责任自负。

男方：(签字)女方：(签字)。

房产增值协议书篇七

第三部分房屋土地情况概述

第四部分房屋出售价格及手续

第五部分争议的'解决

第六部分协议附件

第七部分协议签署

1.1根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿协商一致的基础上，甲、乙双方经协商后签字(盖章)生效。

1.2本协议一式四份，双方各持二份，且具有同等法律效力。

1.3本协议未尽事项，由甲、乙双方另行约定并签订补充协议。

甲方(出售方)：______________

法人代表姓名：________________

地址：________________________

邮编：________________________

联系电话：____________________

传真：________________________

乙方(购买方)：______________

法人代表姓名：________________

地址：________________________

邮编：________________________

联系电话：____________________

传真：________________________

第三部分房屋土地情况概述

3.1甲方自愿将座落于__________转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产已做了充分了解，自愿购买该房地产。

3.2上述房产全部以现况为准，双方签订协议房产及土地交付乙方后，双方永无争议。

第四部分房屋出售价格及手续

4.1经双方协商同意房产及土地出售价格为人民币_________万元(大写：_____________________)。

4.2本协议签订时乙方应将购房款一次性交付甲方，甲方同时向乙方交付房屋产权证、土地使用证及相关手续。

4.3甲方保证上述房产及土地产权清楚无任何纠纷，如发生产权方面的纠纷由甲方负责解决。

4.4协议签订后乙方自行办理房地产过户手续，并承担相应的过户费用。

第五部分争议的解决

5.1本协议履行过程中如发生争议，双方应本着友好合作的精神协商解决。

5.2如争议未能于前述方式解决，在开始协商后三十(30)日内，则任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。

第六部分协议附件

6.1乙方身份证复印件

6.2房屋产权证

6.3土地使用证

6.4 裁定及其他附件

6.5房地产现状录像光盘

第七部分协议签署

甲方：________________________

委托代理人签字：______________

日期：________________________

乙方：________________________

委托代理人签字：______________

日期：________________________

房产增值协议书篇八

该文件进一步对现行的关于交通运输业、现代服务业和邮电通信业的增值税规定做了调整，财税[2013]106号文件相应废止。至此，营改增将覆盖原来适用营业税的所有行业，从而使增值税全面替代营业税。

本期税务评论将就房地产业的试点规定及其行业影响进行深度解析，并提出应对建议。

36号文有关房地产业营改增的政策要点。

从2016年5月1日开始，房地产业将被纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。

上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：

对其他情形，指纳税人在2016年4月30日前取得或自建的不动产(即“老不动产”)。

此外，36号文还就各类情形下如何计算销售额进行了明确。相关政策具体如后文的表一、表二所示。

36号文的附件3中对个人销售住房所适用的增值税政策进行了如下明确：

个人销售自建自用住房免征增值税。

个人销售购买的住房，则按购买年限，房产所在地区(即是否位于北京市、上海市、广州市和深圳市)等条件进行区别税务对待(具体政策请参见后文表三)。

从2016年5月1日开始，不动产租赁服务适用11%的增值税。一般纳税人以经营租赁方式出租老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法，则适用5%征收率。相关政策请参见后文表四。

表三：个人销售购买的住房增值税处理。

表四：不动产经营租赁增值税处理。

观察和分析。

短期内对房地产企业增值税税负影响可能较小。

房地产业具有开发周期长、重资产、复杂化、资金占用量大等特点，相关政策制定部门在36号文的制定过程中考虑到了房地产业的上述部分特点，对房地产老项目和老不动产制定了相关过渡政策——一般纳税人销售和出租房地产老项目和老不动产可选择适用5%征收率的简易计税方法。如果考虑到增值税的价税分离原则，在此过渡政策下，短期内房地产企业增值税税负可能维持大致平衡或略有下降，符合政策制定部门力争实现营改增平稳过渡的要求。但从长期来看，房地产新项目适用11%的税率，且房地产开发成本中人工成本、融资成本的构成占据一定比重，在人工、利息支出不能带来进项税额抵扣的情况下，未来增值税税负可能有所增加。

不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售。

2016年5月1日后，一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，除特殊情况以外，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这一政策有望大幅度增加购进不动产企业的进项税额，起到抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用。特别是对于缺乏进项税额的企业，这一效应会更加明显。考虑到目前房地产市场的走势，以及不动产投资带来的保值增值效果，上述不动产抵扣政策会在一定程度上促进商业房地产的销售。

房地产开发商对房地产老项目的增值税计税方法具有选择权。

房地产开发商对房地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法，两种方式的比较如下：

基于两种计税方法各有优劣，房地产开发企业应对房地产老项目后续可以取得的进项税额进行预估，并结合其增值税管理水平来进行理性的选择。

明确土地价款可从销售额中扣除。

对于此前房地产开发企业普遍关注的土地价款处理问题，36号文在附件2中加以了明确，即房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地价款可以从销售价款中扣除以计算销售额(选择适用简易计税方法的房地产老项目除外)。

我们推测，这一处理的原因很可能是考虑到目前政府部门收取的土地价款不需要缴纳增值税，因此不会相应带来土地价款的进项税额抵扣问题。然而，值得注意的是，如果房地产开发企业对房地产老项目选择适用简易计税方法，那么虽然可以适用仅5%的征收率，但土地价款扣除的待遇则无法享受;在缺乏土地价款进项税款抵扣的情况下，相关企业需要关注计税方法选择对增值税税负的变化影响。

原有营业税下的政策得以延续。

在本次营改增的税收制度设计上，原房地产业的部分营业税政策在增值税体系下得以延续，从而确保房地产业实现营改增的平稳过渡。这些政策举例如下：

对个人售房的增值税政策与营业税保持基本一致，对北京、上海、广州、深圳购买2年以上的非普通住宅适用区别对待政策。

资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。

无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

应对策略建议。

鉴于增值税与营业税在征收机制和征管要求上有很大差异，营改增势必对企业财务/税务、业务运营及内部管控等方面提出较大挑战。考虑到距离5月1日房地产业营改增正式实施仅不到40天的时间，距离6月25日前房地产业完成第一次增值税申报仅90天左右的时间，我们建议房地产企业重视几个关键节点的工作安排：

2016年5月1日前。

测算和评估房地产业税负变化，对房地产老项目计税方法进行合理选择;。

考虑制定销售与采购的涉税调整策略;。

对运营模式进行梳理，实现价税分离;。

完成供应商信息的收集、分类和整理;。

完成合同复核和修改;。

对管理人员、财务人员、业务人员进行培训。

2016年6月25日前。

实现会计核算平稳过渡;。

建立并完善增值税管理手册;。

实施针对性培训。

2016年6月25日后。

结合信息系统改造，建立增值税管理系统，对增值税和业务流程进行系统化管理;。

实现业务流程优化，以提高房地产企业的税务效益等。

我们就上述部分建议工作做如下具体说明：

重新评估房地产业税负变化并对房地产老项目的计税方法作出合理选择。

房地产老项目可能存在多种不同状态，例如尚未开工，开工进度较为缓慢且预计后续会取得大量的进项税额，开工过半但尚可取得较多进项税额，接近完工状态等。房地产企业应了解各房地产老项目所处阶段，判断后续可能取得的进项税额，预计未来销售情况，从而测算房地产老项目的增值税税负变化范围，对一般计税方法与5%简易征收率方法下的税负结果进行比较，并结合不同计税方法的管理要求，来选择合适的计税方法。

需要提醒的是，对于房地产企业一般纳税人，发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

销售与采购的涉税调整策略的制定。

基于房地产市场的表现情况，结合房地产交易双方的市场地位，实施必要的策略，以通过交易双方的价格谈判对不动产销售或出租价格进行合理调整，实现增值税税负的合理转移与分配。与此同时，在采购环节，应结合对房地产老项目计税方法的选择，尽可能的取得增值税专用发票，增加可抵扣的进项税额，从而有效地抵减增值税销项税额，降低增值税应纳税额。

充分考虑营改增影响，对运营模式进行梳理与优化。

对业务链逐项梳理，审阅增值税相关业务流程和现有运营模式。

销项端梳理。

审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。

进项端梳理。

识别和梳理未来可能出现的进项税转出情况。

对运营模式提出优化建议，包括但不限于：

采购方式：采购环节发票管理、付款报账流程、预付款项流程、预提费用流程、供应商管理模式等。

对企业会计核算、税务申报、发票管理进行重新梳理，形成增值税管理手册。

根据会计制度中增值税相关业务和科目的核算要求，结合目前的会计核算情况，识别财务系统的改造点及新增控制点，包括但不限于会计科目多级设置和调整、固定资产抵扣年限控制和固定资产进项税额转入和转出操作等，就价税分离进行准确核算，并为后续税务申报提供数据支持。

建立增值税发票管理体系，复核增值税相关操作指引手册、管理办法及制度规范清单，识别需要进行修订或者新增的内容，以完善增值税操作手册、增值税发票管理手册等。

客户、供应商梳理。

根据实际情况，梳理公司客户及供应商的类型:。

供应商梳理：识别和梳理各种供应商增值税纳税身份类型，并进行相关供应商信息收集;。

初步测算在不同发票开具和取得的不同情况下，客户、供应商的价格谈判空间和可能带来的税务影响。

合同审阅应对。

选择有代表性的合同进行梳理，识别受营改增政策实施后影响的条款，包括：

了解业务、财务、营运、法务等部门的涉税合同类型，收集相关合同样本;。

对于跨越营改增过渡期的合同，根据合同执行的实际情况，提出相关的过渡建议，如对原合同未尽涉税事宜追加补充条款，或在正式实施营改增前按会计收入的核算进行部分结算和开票等。

迅速启动营改增培训预案。

房地产企业应尽快面向财税人员、相关业务人员和管理人员举办有针对性的营改增培训，重点提示营改增实施后对房地产业经济指标的影响，适用增值税政策的规定，发生重大调整的会计核算要求，以及业务及管理流程(包括但不限于合同订立、交易对手信息收集、采购管理、发票管理等方面)，以迅速应对营改增的落地实施。

密切关注后续政策和主管税务机关营改增征管动态。

我们了解到，36号文出台后，相关税收政策部门后续可能考虑对一些未尽事宜给予明确。建议房地产企业从实操层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动态，以提高税务遵从度。

房产增值协议书篇九

根据我国《税法》及相关的行政法规，未满5年的房产上市交易要全额征收营业税。

因此，二手房买卖在一定条件下是需要缴交税款的。对于买卖双方来说，二手房买卖所需要交的税种和数额是不一样。首先，买方需要缴纳契税、印花税、工本费。

第二，是不是符合当事人的特殊约定。

根据目前的法律规定，二手房买卖的一般流程是：当事人协商并签订合同后，买方支付价款，卖方交付房屋，办理房屋过户登记。因此，二手房买卖合同公证不是法律规定的必须办理的程序。

但是，如果当事人在二手房买卖合同中约定，只有办理二手房合同公证后合同才生效的，那么没有公证的二手房买卖合同就是无效的。

近日，家住皇姑区的李女士遇到了一件令其十分头痛的事情。据了解，李女士姊妹五个中排行老大。在20xx年之前，自己的父母相继去世。同时，因为父母都是省里的老干部，按照相关规定，他们应享受省级公寓260平方米。然而，20xx年省里需要将继承该套房产的子女名字尽快报上，并强调只能报一人。

于是，在约定的时间，其他的四个姊妹悉数来到李女士家中。最终姊妹们商议，这套房产可以由一人继承，但是需按市场价给其他的四个姊妹返钱。20xx年的时候，该套房子的价格为6000元/平方米，但因为此套房子面积相对较大，同时也考虑到姊妹亲情的缘故，李女士建议，由条件相对较好的二妹继承此套房产，并按房价3000元/平方米的标准，直接给付其他四个姊妹现金;或是直接按照3000元/平方米的标准，给其他四个姊妹购买一套50多平方米的房子。最终，姊妹之间签订了房产继承协议。在此期间，继承这套房产的李女士二妹，按约定的价格给付了其中两位现金，也给李女士的大弟弟购买了一套40多平方米的房子。然而，李女士大弟弟的单位，在20xx年当中进行房改，按房改规定，依职级补贴房屋面积款。

为此，李女士的大弟弟特别开心：因为按他自己现居住的40多平方米的房子，单位应补贴25平方米的房屋面积款。但是，单位要求：李女士的大弟弟出具房证或是购房发票。这时，李女士的大弟弟傻眼了：自己手里只有购房收据。后来，他来到开发商那里询问情况得知：当时，为贪图便宜，李女士的二妹明知此套房子是不具备相关合法的竣工验收等材料，仍然坚持购房。

李女士的大弟弟，找到了李女士表示，自己的二姐没有履行协议，只是进行敷衍。因此，父母的这套房产，李女士的大弟弟说：“仍然要继承自己的那一份。”然而，当李女士找到二妹反映这样的情况后，二妹坚称：我们有协议，同时，也履行了相应的义务。因此，目前，这套房产应归自己所有。

无奈之下，李女士拨打了本报“以案说法”栏目热线电话。针对此事，记者咨询了沈阳市房产局法律顾问室律师高成华。

继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题，遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。结合本案，李女士姊妹之间签定的房产继承协议是当事人真实的意见表示，该协议合法有效。当事人各方应按照协议全面履行自己的义务。至于履行该协议过程中产生的瑕疵，李女士的大弟弟可要求李女士的二妹参照遗产分割协议约定的应得财产份额合理赔偿自己的损失。

房产增值协议书篇十

甲方：

身份证号码：

地址：

联系电话：

甲方配偶：

身份证号码：

乙方：

身份证号码：

地址：

联系电话：

乙方配偶：

份证号码：

基于甲方与乙方系关系，甲方拥有物业一处，位于：（位置），现甲、乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就该物业甲方委托乙方代为持有该物业产权，及相关事宜达成协议如下，以兹共同遵照执行：

第一条关于该物业相关事实的确认。

1.1该物业基本情况：

1.1.1地址：

1.1.2产权面积：平米。

1.1.3该物业现产权登记情况：经甲乙双方商定，该物业产权原系甲方所有，本协议签订之前甲方已将该物业登记至乙方名下，房屋产权证编号为：，土地证号为：。

第二条关于物业产权的约定。

2.1甲乙双方确认，虽然该物业仅登记在乙方名下，但该物业实际为甲方所有。

2.2甲方享有的该物业全部产权，以乙方的名义代为持有。

2.3双方办理房屋过户登记的备案合同不是本协议的变更或替代,双方的权利和义务,以本协议为准.

第三条关于该物业经营管理和处分的约定。

3.1甲方同意，以乙方名义负责该商铺的经营管理（包括：签订租赁合同、收取租金等）。

3.2乙方确认，未经甲方同意，乙方不得单方面将该物业对外出租、出售。

第四条关于该物业收益分配，税费及风险等的约定。

4.1该物业的租金等收益，由甲方所有。

4.2因该物业使用或经营产生的房产税和营业税等税费、物业管理费、水电费、修缮费用、管理成本等需由房屋所有人承担的费用，由甲方承担。

4.3因该物业造成他人的人身、财产损失的责任，及该物业发生毁损灭失风险由甲方承担。

4.4本协议签订之日，乙方向甲方配偶出具一份书面委托书，全权委托甲方配偶对该物业的管理、处分等一切事宜，乙方不得在任何时间、地点、以任何方式干涉甲方配偶行使权利，并不得撤销该授权委托。

第五条代持物业报酬。

5.1因乙方代持甲方物业，甲方承诺在该物业产生实际价值时给予乙方适当的报酬。具体报酬另行约定，或者补充约定。

第六条其他事项。

6.1.本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。

6.2本协议自甲、乙双方及配偶签字之日起生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

签约时间。

地点：

签于：

甲乙双配偶对本协议知悉，对内容予以确认，并愿意遵照执行。

甲方配偶（签字）：

乙方配偶（签字）：

时间：年月日，

地点：

时间：

地点：

房产增值协议书篇十一

甲方： （出租方） 乙方： （承租方）

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

第一条 房屋质量良好，房屋座落

间数：

第二条 租赁期限

租赁期共 年，出租方从 年 月 日起将出租房屋交付承租方使用，至 年 月 日止，合同期满后，乙方有优先续租权，租金甲乙双方另行协商。

第三条 租金和租金的交纳期限

租金的标准和交纳期限，一年租金 元整，房租一次性交清，预付 押金 元，大写 。

第四条 租赁期间的水、电、通讯、物业管理等费用由乙方承担。如果出现损失问题由乙方承担。

第五条 责任和义务

1、乙方不得擅自更改房屋内的结构。合同期内，乙方不得转租本房屋。

2、乙方不得在本出租房内违法经营，如乙方违法经营后产生的所有后果由乙方承担，甲方有权终止本合同，且不承担任何违约责任，乙方所交租金不退。

3、乙方有义务保护承租房内的设施，乙方保护好室内墙面，不得乱涂乱画，合同期内如有损坏，费用由乙方承担。

4、后附：全部家具表与该合同一起生效。 第六条 争议的解决方式：双方协商解决

第七条 其他约定或违约事项，因违约造成的损失由违约方承担全部费用。 第八条：本合同经双方签字后生效。

本合同一式两份，出租方、承租方各执一份。

甲方： 乙方：

地址： 地址：

电话： 电话：

年 月 日

附表：

所出租楼房主要家具表

液晶电视一台、客厅柜式空调一台、 卧室空调二台、洗衣机一台、 冰箱一台、三张床、衣柜一个、 沙发一套、电视柜一个、茶几一个、 电脑桌一个，转椅一个。

甲方： 乙方：

20xx年 月日

土 地 租 赁 合 同

甲方： 乙方：

为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。 第一条 地点

第二条 第二条 租赁期限

租赁期共 年，出租方从 年 月 日起将出租地交付乙方使用。

第三条 租金和租金的交纳期限

租金的标准和交纳期限，一年租金 ，年底付清。 第四条：合同到期所有地上建筑物由甲乙双方协商处理。在同等条件下 乙方有优先租赁权。

第五条： 本合同经双方签章后生效。 本合同一式两份，甲方、乙方各执一份。

甲方（盖章）： 乙方（章）：

年 月 日

房屋租赁协议书

甲方： 房主以下简称甲方 乙方： 以下简称乙方

今甲方有三室两厅两卫楼房一套，位置 ，面积140平方，甲方租赁给乙方使用。协议如下：

一、每月租金1000元。每半年一付。 二、乙方在租赁期间应保持房屋的完整性，整洁性，保持室内设施的完好，如有丢失损坏，须照价赔偿，如有变动或装修应通知甲方，并经甲方同意后，方可变动。

三、乙方在租赁期间不得从事非法经营活动，如发现问题甲方收回房屋，责任自负。

四、乙方租赁期间，水、电、天燃气、暖气费、网费等费用自理，如出现任何事故由乙方承担。水 电 五、本协议自20xx年 4 月 1 日起生效。 本协议一式两份，甲乙双各持一份。 六、合同期为一年，后附乙方身份证复印件一份。

七、室内设施：

甲方（签字）： 乙方（签字）：

20xx年 月 日

租 赁 合 同

甲方： 乙方：

经双方协商同意，乙方同意按照甲方的租赁条件租赁甲方的木架板、

钢管、扣件，双方本着互惠互利的原则，签订本合同。

一、租赁期限

以发货清单算起，以收货凭证截止。

二、租赁前，乙方应支付押金壹万元整，使用期间，押金不计入乙方所付租赁费，结算完结付清租赁费后，押金一次退还乙方。

三、租赁价格（日租金）

乙方在春节前结清春节前租赁费，剩余费用到租赁完毕一次付清。 五、损坏赔偿

乙方使用后出现损坏情况，应按以下规定向甲方赔偿。 1、卡扣变形、断裂按丢失赔偿。

2、钢管变形，按其变形程度扣原值的10%、2%、30%。 六、甲方应保证租赁货物的可用性，如不能用可退换。